董鹏程

摘 要：随着离婚自由观念的不断深入，离婚诉讼中的财产分割无疑是重中之重，其中房屋分割成为了法院审理的焦点与难点。同时伴随着房价的一度升高，按揭购房情况应运而生，所以本文夫妻按揭购房现象进行分析，探讨当前我国相关的法律制度。

关键词：离婚；按揭；分割

一、夫妻按揭购房的含义和特点

“按揭”一词起源于香港，在我国内地经过不断的完善和发展，已经差别于最初的含义，并且由于没有统一的规范，所以在实践中出现了不同的情况。我们熟悉的按揭房屋是指，购房者先行支付一定的首付款，再用其所购买的房屋作为担保从而向银行取得购房贷款，由购房者分期向银行还本付息，期间房地产开发商承担担保责任的一种购房方式。在我们当前的生活中，由于房价太高的缘故，按揭购房已经习以为常，其中主要有房屋现售按揭和房屋预售按揭两中。

夫妻按揭购房最主要的特点是法律关系复杂，形式多种多样。对于购房人、开发商和银行三方主体存在三种甚至六种法律关系，开发商与银行之间的合作法律关系、买受人与开发商之间的房屋买卖法律关系、买受人和银行之间的借贷抵押法律关系。其法律性质在学界更是有诸多不同的看法。对于其形式有婚前个人购买并取得房产证的，也有婚后夫妻共同购买的，本文下文中主要针对婚前一方以个人名义购买按揭房屋，婚后共同还贷取得房屋所有权证的情况。其次是，夫妻按揭购房涉及的房款金额较高，不仅包括首付、偿还的贷款还有不可缺少的房屋增值部分。

二、离婚诉讼中对按揭房屋的分割

（一）问题的提出

在审理按揭购房离婚纠纷案件中，一些法院对夫妻双方共同财产中的此类所有权归属不作实体部分的判决，而是根据双方协商约定一方行使所有权，并给予配偶方相应的补偿。因为《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》中第二十一条明确规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋争议而协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况由当事人使用。”所以说只有待银行的借款全部还清之后才能进行实体处理。但是在法院的审判中并未完全如此，也在一定情况下进行了实体处理，因而出现了当前存在的不同的分割方式。

（二）实践审判中的分割方式

对于婚后夫妻双方共同按揭购买的房屋在法律的适用中并没有分歧，均认定为夫妻共有财产进行分割。但是对于夫妻一方婚前交纳首付款，婚后以夫妻名义共同还贷的房屋是否属于夫妻共同财产、夫妻离婚时分割处理出现了不同的结果。

1.夫妻一方婚前以个人财产按揭购房，有证据证明婚后共同还贷。对于此类房屋根据《物权法》的相关规定，自然归房屋产权证上的所有人，屬于个人财产，即便婚后夫妻双方共同偿还也不改变其为个人财产的事实。但是我们要清楚的意识到，房屋的所有权和房屋的价值是不等同的，不可混为一谈。所以在实践中将共同偿还的贷款和房屋增值部分作为共同财产进行分割。除此以外，若配偶方能够证明婚前是基于双方之间的认可，共同出资但是登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产进行分割。

2.购房款未付清。由于按揭购房涉及到银行贷款，所以在未付清房款时虽然名义上取得了房屋的产权证，但是实际上由银行掌控，依然在向银行抵押担保。所以在离婚进行分割时不仅包括首付款、共同偿还的贷款还包括未偿还的贷款，以及房屋的增值部分。在了解可分割的财产之后在实际的法院进行判决时又出现了两种情况。一种是将房屋直接变现，并按照我国《婚姻法》中的相关规定进行分配；另一种是双方协商由一方对房屋行使所有权并继续还清剩余贷款，对于另一方已归还的贷款中属于配偶一方的进行返还。

在进行分割是若进行实体处理，要充分考虑是否已经取得房产证再进行判决。若取得房产证则处理起来很方便，房产证上的人即拥有房屋所有权。若未取得则实质上处理的只是合同和付款凭据，所以法院在判决时应表述为“购买某房屋的房屋买卖合同之下买受人合同权利归某人所以”，这样才不会导致对房屋所有人的侵害。

生活中存在诸多按揭房屋作为离婚财产进行分割的情形，而且形式种类和其中包含的法律关系更是越来越复杂，所以说准确认定夫妻婚前还是共同财产，以及明确的分割方式显得尤为重要，通过制定相关的政策，不仅使法院的判决避免产生分歧还可以更好的解决双方之间的矛盾。

参考文献：

[1]唐烈英. 商品住房担保贷款制度的法律建构[J]. 现代法学，2007年第3期.

[2]宋炳华. 离婚夫妻财产分割热点问题透析—兼论物权法与婚姻法的衔接》[J]. 中华女子学院学报， 2008年第6期.

[3]叶名怡， 张伟. 离婚案件中三类特殊共有财产分割探析[J]. 法学杂志， 2009年第11期.