鲁惠林

房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和社会环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。它与人民的生活变得越来越密切，因而房地产质量的高与低，发展的好与坏，直接影响到宏观经济的健康发展。近几十年来，通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也使得整个市场的监管变得更复杂。本文对房地产市场的研究，除了常规分析外，主要运用博弈论方法进行分析。通过利用博弈论对房地产市场的经济现象进行了分析解释，提供对房地产市场研究的新的思路。

一、我国房地产博弈中的基本要素

1. 博弈的主体及其特征分析。房地产市场博弈中最重要参与者包括中央政府，地方政府房地产商和消费者。从本文研究的目的和便利性出发，针对性的将房地产的一级市场和二级市场定为研究的对象，包括房地产中三个主要的参与者政府、房地产商、消费者。但是与房地有关的参与者还有地产中介、银行、民间群体、物业管理公司等等。由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、开发商与消费者的博弈，具体分析在房地产市场上，三方的博弈力量及关系。①政府。政府作为房地产市场博弈规则的制定者。政府通过制定博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。……