◎孙艳丽 董文天 刘承宪 柳强

我国养老地产行业运营模式分析与建议

◎孙艳丽 董文天 刘承宪 柳强

本文结合国外发达国家的经验与优势以及我国政策和市场的实际情况，并针对我国养老地产行业存在的问题提出了有关建议。虽然养老地产属于新兴行业，但是能缓解我国人口老龄化所带来的一些问题，对于我国的发展有着十分重要的意义。

养老地产运营模式人口老龄化

一、国外养老地产运营模式的借鉴

（一）美国养老地产的运营模式

目前美国是养老地产行业全世界发展最好的国家。美国的养老产业已经拥有完整的产业链和行业特色，且有很多咨询公司可以提供从个人信贷、项目建设、公司营运到特色服务的全面咨询工作。面对广大消费者，不仅可以提高消费者的物质需求，也可以满足消费者的心理安慰。美国的养老地产，最重要的经营模式是“倒按揭”。在美国，政府、金融机构甚至私人机构愿意收用老人的住房作为抵押为其提供贷款，形成“以房养老”的方式提供“倒按揭”贷款形式。美国的另一种养老产业形式为老年社区，一般位于城市的郊区，有很成熟的商业模式和商业市场。社区的地理位置可以为老人提供舒适的居住环境、多层次的娱乐休闲活动和适合老年人的运动设施。老年社区还可帮助老年人拥有家庭的归属感以及享受和谐的社区生活。

（二）英国养老地产的运营模式

英国养老地产行业的演进与美国不同，英国政府首先推行的是住院式照顾的运营模式，这是由政府出资建设的福利院，并且雇佣一些工作人员来照顾老人的生活。这种方式可以直接照顾一些行动不便的老人，但是由于成本高、范围小的特点，难以推广。随着时间的推移和社会的进步，同时为了让更多的老年人得到更好的照顾并减轻政府在养老地产行业的压力，养老地产的运营模式在慢慢发生转变，以社区照顾的模式渐渐替代了一些住院式照顾的运营模式。社区照顾是驻入社区为老人提供帮助的方式，是在老人的日常生活中提供帮助与照顾，优点是不改变老人的生活环境和生活氛围，在老人熟悉的环境中更有质量的生活，同时也减轻老人的心理负担。另外，社区养老的养老地产模式的成本相对较少，低成本可以使更多的老年人加入被照顾的行列，形成一定的行业特色。

二、我国养老地产运营模式的现状

（一）养老地产的特点

在我国，由于养老地产行业对社会的发展具有公益性的特点，因此政府不仅大力提倡养老地产的发展，还在场地、税收以及资金等方面给予一定的政策支持。然而，养老地产的行业建设不仅需要来自政府的支持，还需要开发商、投资商和运营商等方面的共同努力才能建设完整的产业链。遗憾的是，我国并没有专业从事养老地产的开发商，大多数都是房地产开发商转型至养老地产，由于服务于不同的消费者，导致产品不专业。

（二）缺乏多元化的运营模式

我国养老地产现有的运营模式包括以下五种。

1.出售型社区住宅模式。这种模式又包括本地出售型社区住宅模式和异地出售型社区住宅模式。本地出售型社区住宅模式类似于当下的住宅小区，但不同的是该小区的消费者为老年人，在建筑设计上以适用于老年人为目的，以此构建建筑的结构和社区的配套实施；异地出售型社区住宅模式与本地出售型社区住宅模式的区别是社区的地理位置，异地出售型社区住宅模式注重在空气清新环境优美的地区选择建造，与大自然有机融合，提供舒适宜人的居住环境。出售型社区住宅模式的优势是资金回收快、资金周转率高。

2.租售组合型综合社区住宅模式。该模式是综合的项目获利体系，包括住宅销售、养老公寓出租和养老配套设施长期经营。该模式的构建弥补了单一体系的不足之处，也实现了均衡发展、均衡获利来提高项目的抗风险能力和收益能力。

3.金融组合型社区住宅模式。这种模式现在我国还处于尝试阶段，该模式主要是以房养老，将老人名下的产权抵押给银行、保险公司或者其他的金融机构，由这些机构负责老人的老年生活花销直至老人去世。

4.会籍制社区住宅模式。这种模式是以会员的形式运营管理，通过体检评估老人的身体健康程度，得出自理、半自理、非自理三类情况，根据不同的分类收取不同的价格。这种模式的收益来自于房屋租赁或销售和经营配套产品的销售。

5.床位出租型养老机构模式。顾名思义这种模式是出租床位为老人提供养老的服务。这种模式有公办民办和公办民营等多种形式，是目前被广泛使用的。该模式收费低，主要靠政府补贴来运营。

三、养老地产运营的建议

（一）养老地产运营模式之于政府的建议

目前，我国的养老地产行业处于“用地难”的问题之中。用于养老产业的土地有限，开发商拿地困难导致我国的养老地产的发展也相对缓慢，而政府也正处在探索与尝试的阶段。随着时代的发展，一些废弃的学校或医院可以纳入养老产业的土地建设，对其进行改造，重新规划完成适合老年人生活的设计，建筑的重新利用缩短建筑工期、节约成本和保护环境。

由于养老产业的投资金额大、回收周期长且具有公益性的特点，因此开发商都存在着资金压力的困境。如果开发商长期存在资金短缺的问题就会影响项目的效率和质量，也会影响行业规范。由于项目的公益性，政府应该给予一定的优惠政策，降低项目成本，鼓励开发商积极投身养老产业行业，提高项目质量，尽快脱离资金窘迫的困境。

（二）养老地产运营模式之于开发商的建议

目前，我国还没有专业从事养老地产行业的开发商，在建的养老地产项目也都是普通地产开发商转型来做。开发商在养老地产的行业建设中应该多借鉴美国、英国或者日本这些发达国家的经验，根据我国目前的政策形势和市场的现有特点，借鉴成功经验来弥补我国的不足。此外，不仅政府应该出台相应政策，开发商更应该重视产品和品牌的建设，赋予品牌养老的意义。

（三）养老地产运营模式之于消费者的建议

对于消费者而言，最大的瓶颈在于传统的思想观念和时代发展的新思想的矛盾。源自于中国的传统思想，不愿入住养老中心，既是感觉没有家的味道，也是无法接受被儿女丢弃的事实。事实上并不是被儿女抛弃，只是选择另一种生活方式，但受中国传统思想的观念无法正视。在新的时代我们倡导消费者入住养老中心，在这里可以和同龄人共同生活没有代沟，可以娱乐休闲也可以培养自己的爱好，丰富自己的生活乐趣，做到活到老学到老，让自己的晚年生活同样活出价值。当然，消费者在选择了自己喜欢的生活模式也要积极配合管理服务运营商。对于养老地产行业的项目必不可少的是公共设施配套，每位消费者也有义务维护公共设施。

四、结论

在发达国家，养老地产行业已经相对成熟，这无疑为我国的养老地产行业发展提供了经验和帮助，应该多吸取成功经验以缩短行业之间的差距。我国现阶段存在的最大问题是我们没有形成行业产业链。对于政府而言，没有明确的政策来促进养老地产的发展；对于开发商而言，没有专业养老地产的开发商，也没有专业从事养老管理运营的团队，对于消费者而言，传统思想的束缚也妨碍了养老地产行业的发展。综上所述，我们提出了一系列的建议来改变现状。希望政府、开发商和消费者可以同心协力，共同完成养老产业的转型，缓解我国老龄人口化带来的一系列问题，早日实现全民养老。

（作者单位：沈阳建筑大学商学院）

责任编辑：司斯

注：本文系辽宁省教育厅人文社会科学研究项目（项目编号：WJZ2016005）；辽宁经济社会发展项目（项目编号：2020lslktyb-146）；沈阳市社会科学课题（项目编号：SYSK2017-08-23）