曹士明 丛 娜 解风云 陈艳霞

中石油天然气管道局管道矿区廊坊服务中心

浅议物业管理

曹士明 丛 娜 解风云 陈艳霞

中石油天然气管道局管道矿区廊坊服务中心

在城市化进程中，随着经济的发展，生活水平的提高，人们对物业管理提出了更高的要求。物业管理作为城市化管理的一部分，其管理水平直接关系到人们的生活质量，为了提高人们的生活质量，本文通过阐述物业管理存在的问题，分析产生物业管理问题的原因，同时提出相应的政策建议，为物业管理提供参考依据。

物业管理；政策建议；问题分析

在城市化进程中，随着经济的发展，生活水平的提高，人们对物业管理提出了更高的要求。物业管理作为城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影响到人们的生活质量。良好的物业管理可以提高小区业主的工作、生活品质，反之，会激发业主与物业管理人员之间的矛盾，进一步影响社区和谐，对于小区业主来说，这样的物业不如没有。随着房地产市场的快速发展，物业管理应运而生。近年来，在经济利益的驱动下，房地产经济发展过快，而与之配套的物业管理却没有得到相应的完善，物业管理水平比较低。在这种情况下，大大小小的物业管理问题相继出现。

1 物业管理存在的问题

1.1 物业管理制度不完善 虽然国家制定实施了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等行政规章制度，但是现行的物业管理法规与行业发展之间缺乏协调性，关于物业管理的法律法规不健全，进而在组织开展物业管理工作的过程中遭遇一些问题，由于这些问题没有得到有效的解决，无法兑现给予业主的承诺，导致物业管理单位与业主之间的矛盾日益激化。

1.2 缺乏物业管理专业人才 在开展物业管理工作的过程中，由于现有物业管理人员专业水平不高，对于自己分管之外的工作，一些物业管理人员没有办法做好，难以胜任其他物业管理岗位的工作。由于物业管理属于新兴的行业，行业整体素质普遍较低，物业管理理念落后、专业意识薄弱，进而影响物业管理行业的整体水平。物业管理人员在开展物业管理工作时，由于缺乏专业知识和专业技能，无法解决业主提出的房屋问题，增加了业主的不满。

1.3 物业管理没有全覆盖 在城市化进程中，物业管理水平的高低在一定程度上直接影响城市的经济发展水平，以及社会的稳定程度。权威机构在对物业管理状况分析结果显示，在组织开展物业管理工作时，如果物业管理人员没有使用先进的技术设备，或者物业管理单位的经营规模不能满足业主的物业需要，在这种情况下，就会增加物业管理单位收取物业费的难度。在市场经济环境下，这一现象制约了物业管理的覆盖面。

1.4 开发商失信 在市场经济环境下，开发商为了吸引购买者，获取更大的经济利益，制定了一套有关周边设施、物业管理营销方案。购房者正是在开发商做出的承诺下对所购房屋充满信心。但是，业主正式购房之后，房屋出现问题，开发商就会推卸责任，于是产生纠纷，当纠纷得不到妥善解决时，就会激化业主与物业公司之间的矛盾，同时物业公司会丧失公信力。

2 物业管理问题成因

在物业管理过程中，引发物业管理问题的原因比较多，但是归结起来主要集中在三个方面：

2.1 政府方面 在房地产行业中，物业管理作为售后服务部门，政府相关部门没有高度重视该部门的工作，由于物业管理工作比较复杂，并且涉及多项服务，多个部门，政府制定实施的法律法规，在实践中难以满足物业管理的需要。

2.2 业主方面 在计划经济时代，城市居民的住房一般由单位来解决(分房)，在人们的意识形态中，普遍认为只要房屋出现问题就应该由国家来解决。但是，在市场经济环境下，人们没有正确认识物业管理市场化作用，甚至觉得物业管理费就不应该缴纳。

2.3 物业公司方面 在物业管理问题方面，物业管理公司也有不可推卸的责任：首先，物业管理规章制度不完善，各项工作任务没有落实到具体的个人。对于物业管理公司来说，由于内部管理制度缺乏科学性，在一定程度上增加了企业日常运营的难度；其次，物业管理公司不能对人力资源进行有效的利用，造成人才浪费。在组织开展物业管理工作的过程中，由于物业管理公司缺乏专业人才，进一步降低了物业服务质量。在市场经济环境下，物业管理公司一味地追求经济利益，忽略了自身的持续发展；最后，物业管理公司缺乏管理经费，进而增加了提高物业管理服务水平的难度。

3 解决物业管理问题措施

为了提高物业管理水平，确保社会和谐，本文认为可以从以下方面着手开展物业管理工作。

3.1 完善物业管理行业法规 随着法制化进程的不断推进，一切行为都要依法而行。对于物业管理行业来说，需要不断完善法律法规体系，对整个物业管理市场进行规范化、法制化管理，确保物业管理人员在组织开展物业工作时有法可依，妥善解决与业主之间的矛盾，切实维护业主、物业公司的权益，进一步实现社会的和谐与稳定。

3.2 培养专业性人才 为了提供物业服务质量，物业管理公司需要对管理人员加大教育培训的力度，帮助其掌握先近的物业管理理念和管理技术。物业管理公司在培养物业人才的过程中，需要开展一系列的思想整治工作，从根本上提高物业管理人员的综合素质。

3.3 规范开发商行为 在规范开发商行为方面，政府需要制定实施相应的规章制度，由于小区物业委员会控制配套物业的分配权，代替物业管理公司行使经营权，同时将物业收入划为物业管理经费，剩下归物业管理公司，这样有利于推动物业管理公司的持续发展。

4 结论

综上所述，随着房地产行业的不断发展，小区物业管理问题受到社会的普遍关注。当前，我国的物业管理正处于起步阶段，在发展过程中需要解决一系列问题，化解供需双方的矛盾。在政府、物业公司、业主的共同努力下，实现物业管理的市场化、专业化和规模化，不断提高物业管理的水平，确保社会的和谐与稳定。

[1]王怡红.物业管理条例立法及实施过程中存在问题的研究――写在物业管理条例公布一周年的日子里[J].山东省青年管理干部学院学报，2004(05).

[2]郭桥华，郭阳圣，黄玲青.新形势下高职物业管理专业《物业管理实务》课程改革实践[J].现代物业(上旬刊)，2011(06).