【摘要】自1998年我国实施住房住房改革制度，房地产市场进入全面市场化后，房地产业在国民经济中所占的比重逐年加重，房价的上升引起了全社会的关注，由此引发了一系列问题，诸如社会资源配置失衡、产业结构失调、购房难等各种经济和社会问题，为此我国政府出台了一系列的房地产调控政策。

【关键词】商品房价 调控政策 效应分析

一、政府调控的历史与现状

第一阶段是全面促进房地产市场健康发展，这一阶段所处的时间段是1998年到2002年。1998开始实施房地产制度改革，房地产业进入市场阶段。在这一阶段国家鼓励大众消费，促进房地产市场发展，增加需求，推动经济发展，主要的调控政策表现为以下三个方面：

一是实施房地产改革制度，对房地产市场进行规范，扩大内需，是房地产业成为新的经济增长点。

二是利用金融政策，一方面鼓励消费者贷款购房，降低首付比例，一方面增加住房的信贷投放力度，鼓励开发商建房，增加供给。

三是利用税收，经济适用房等一系列的制度使得中低收入家庭能够买得起房屋。

第二阶段是抑制房地产投资过热阶段。

调控政策主要有：2003年6月国务院发布“进一步加强房地产市场信贷业务管理的通知”，针对高档商品房，别墅以及第二套房的购买，提高首付率抑制房地产市场的投资过热问题。2004年8月国土部等部门发布了“继续开展经营性土地使用权标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，主要是为了控制土地供给，抑制房地产市场过热。

第三阶段是调节房地产供给结构，稳定房价阶，这一阶段处在2005年2008年9月。

调控政策主要有：2005年连续出台了新旧国八条，旨在调控房地产市场的供给不合理。2008年上半年实施提高存款准备金率，加强管理土地市场政策，同时征收个人购房所得税。进一步的为房地产市场降温。

第三阶段是鼓励房地产业发展时期，这段时间是2008年9月到2009年。

调控政策主要有：2008年12月出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，一方面增加消费者的消费需求，另一方面减轻开发商的负担。2009年5月国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，这是在2004年后首次下调自有资金比例，效果是房地产市场回暖，房价上涨。

第四阶段是抑制房价的快速增长，稳定房价，这一阶段是2010年到2013年。

调控政策主要有：2010年1月的“国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”，出台严格的二套房首付比例，首付比例不得低于40%。2011年7月的“新五条”要求控制好限购政策，同时房价上涨过快的二三线城市也得实行限购政策。2013年2月国务院出台了新五条，对房地产市场进行微调，严厉打击投机行为。

第四阶段是激活房地产市场，鼓励住房消费，去库存，这一阶段所处时间是2014年至今。

主要的政策有：2014年间除了北上广以及三亚一些城市，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购政策。2015年3月两会提出稳定住房消费，积极鼓励住房需求。主要分为两部分，一是：完善房地产制度建设，大力发展住房租赁市场。二是：金融信贷调整成为年内主基调，构建宽松金融环境。

二、政府对房价调控的政策效应评价

（一）宏观调控并没有实现商品房价格的相对稳定

房价的稳定主要从人民的可支配收入以及房价的上涨幅度来分析的，当房价的上涨幅度超过人民承受范围就会出现问题。因为人均可支配收入与国民经济息息相关，GDP和人均GDP增加，可支配收入增加，所以将GDP和人均GDP引入进行衡量。本文主要以1998年到2015年我国商品住宅平均销售价格与城镇居民人均可支配收入情况、GDP、人均GDP的相关数据进行对比和分析。

通过数据对比分析我们可以看出我国住宅商品房平均销售价格增长率在2004年、2007年、2009年变化最大，在2009年高达24.7%，相比城镇居民可支配收入多出16个百分点。自从2003年将房地产确定为我国支柱性产业后，房地产市场变得火热起来，房地产投资之风盛行，房价迅速增高。在2008年爆发金融危机，全球经济都遭遇下滑，我国的房地产业也遭到波及，房价增长率达到负值，作为我国的支柱性产业国家出台了相关的扶持政策，一方面鼓励开发商经济积极应对市场变化，一方面鼓励消费者购房消费。由于救市政策，房地产市场强烈反弹，房价节节攀高，在2009年增长率达到最高，远远高于GDP和人均GDP增长率。在12年和13年间房价的增速又有所提高。从GDP和人均GDP增速看来，在2010年至2012年间我国的房价增速幅度也处在可接受的范围内。2014年间实行四轮的调控政策，前三轮主要集中在限贷和住房补贴方面，第四轮鼓励自住和改善性需求。2015年，国家陆续出台了“330房贷新政”，“二套房首付降至4成”，“营业税免征期限5年改2年”，“公积金新政”等一系列房地产新政。2013年至2015年间人均GDP和GDP持续下跌，这与我国的宏观经济低迷有关。

（二）宏观调控未能实现房地产市场上的供求关系平衡

房地产市场供求关系的平衡可以通过房地产市场的建设面积和销售面积来衡量，本文以以1998年到2015年商品住宅的销售面积和竣工面积来进行比较。

从商品住宅的销售面积数据分析可以看出自1998年至2004年间商品住宅竣工面积大于销售面积，2005年至2015年商品住宅销售面积大于竣工面积。2004年以前商品住宅供大于求，2004年以后房地产市场供给不足，对于商品住宅库存依赖性比较强。2014年以前商品住宅竣工面积一直处于上升状态，作为我国的支柱性产业，这与国家大力扶持房地產行业有关。2015年商品住宅竣工面积出现大的负增长，这与我国实行的政策有关。一方面由于政府实施的去库存政策有关，另一方面是政府的保障性住房建设力度以及规模有关。由于2008年的金融危机，商品住宅销售面积降低。以竣工面积可以看到房地产企业的购置土地面积一直大于开发面积，房地产企业囤地现象比较严重。综合以上四种数据可以看出政府的调控政策并没有达到预期效果。首先是住宅的供给量无法满足居民的需求，反而造成投机需求的增加。再者是房地产企业为了利益最大化进行囤地，人为地扩大竣工面积与需求的差距，造成需求关系紧张的假象。从这些都可以看出国家宏观调控政策效果不尽如人意。

三、结论和建议

房地产政策实施不能一蹴而就，对于房地产市场的调控需要从多方面考虑。

首先是不能让房价快速增高，也不能让房价快速下跌。必须保持在相对稳定的水平内。

其次对供需的管理同时进行，房价的调控必须考虑考虑到增加住房供给抑制不合理的住房需求。

最后是完善相应的房价调控保护措施。

参考文献

[1]吕江林.2010：《我国城市住房市场泡沫水平的度量》.《经济研究》第6期.

[2]邹至庄，牛霖琳.2010：《中国城镇居民住房的需求与供给》.《金融研究》第1期.

作者简介：李岩（1989-），男，山西运城，2014级研究生，单位：山西财经大学统计学院，研究方向：国民经济核算。