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征收房产税能平抑房价吗

2017-03-09袁可

时代金融 2017年3期
关键词:廉租房别墅税率

【摘要】近年来,由于政府出台的鼓励购房政策过度刺激,国内房价大幅增长,产生了房价高、买房难的社会现象。为了平抑房价,我国政府开始试点征收房产税,期望以此达到抑制房价上涨的目的。然而,征收房产税真的能有效抑制房价吗?针对这个问题,本文将以重庆市的房产税改革试点为例,对房产税平抑房价的效用进行剖析,并为完善房产税方案、平抑房价提出对策建议。

【关键词】房产税 房价

一、房产税出台的背景

为应对次贷危机的冲击,中央对宏观政策主基调进行了调整,房地产成为政府宏观调控的主要目标。政府先后出台了降低首付比率、降低贷款利率等鼓励购房的政策,刺激房地产需求增加。虽然鼓励购房的政策有效促进了房地产经济增长,但一线城市却出现了房价爬高、买房难的现象,引起社会的广泛关注。为遏制房价过快增长的趋势,2010年4月,国务院出台了“国十条”,收紧信贷,实行严格的差别化住房信贷政策,却收效甚微。在控制信贷无法平抑房价的情况下,2011年,政府开始在部分城市进行房产税试点,重庆市作为国家首批个人住房房产税改革试点城市,于2011年1月28日正式启动改革试点工作。

二、重庆市房产税改革试点方案内容及效用分析

重庆市房产税的纳税人是应税房屋的持有者。“对于独栋别墅,不管是存量房还是增量房均要征税。”本地居民在主城区拥有面积超过180平方米住宅的,超过180平方米的部分,新购独栋住宅和高档公寓面积超过100平方米的部分均为征税对象。除此之外,如果在重慶无户口、无投资、无工作的“三无人员”在渝购置房产,购买多套住房时,要从第二套开始征收房产税,重庆市房产税以房屋交易价为征税依据,税率为0.5%~1.2%。

在一同出台的减免税政策中提出,“农民在宅基地上建造的自有住房,可以暂免征收房产税;在重庆市同时无户口、无投资、无工作的“三无人员”所拥有的普通应税住房,当纳税人在重庆市具有有户口、有投资、有工作三项条件中任一条件时,可从当年起免征税房产税,如果已经缴纳税款,当年已经缴纳的税款应当退还;由于自然灾害等不可抗力因素造成纳税人纳税确有困难的,可以向地方税务机关申请减免房产税和缓缴税款。”

单从理论上看,重庆市房产税改革试点方案是可行的,体现在以下几个方面。

第一,该方案对高档商品房和独栋别墅按0.5%~1.2%的税率征收房产税。这项措施增加了高档商品房和独栋别墅的购买成本,一定程度上降低了消费者的购房需求,对降低高档商品房和别墅的价格起到了一定程度的作用,促使逐利的房产商相应减少高档商品房和别墅开发,转而投资于普通商品房,增加普通商品房的供应量;该方案提出房产税收入全部用于廉租房的建设,增加了房屋供应量,从增加房屋供给方面抑制房价的上涨。

第二,该方案以房屋交易价格为征税依据,这会使得一些房产商把房价控制在当前房屋均价以下,能有效抑制房价的上涨速度。

第三,对在渝购置多套住房的无户口、无投资、无工作的三无人员,从其购买第二套及以上的普通住房开始征税,税率为0.5%。这是给市外投资、投机者增加房屋的持有成本,将使资金不雄厚的小投资人退出购买行列,减少一定的房屋需求量,从而达到抑制房价上涨的目的。

然而,重庆市房产税改革试点方案实施后,除了对当地房地产市场有了一个短期冲击外,并没能从根本上遏制房价上涨的趋势,自2011年房产税开征到2014年,重庆房价不降反升,上涨了4.5%。为什么会会产生这样的结果呢?究其原因,造成房价上涨的因素主要有以下三个。

第一,重庆市房地产的刚性需求没有受到影响。城市化进程加速、旧城改造、居民收入水平增加、家庭小型化等因素促使老百姓对普通住房的需求持续旺盛,而重庆房产税主要针对高端住宅特别是别墅以及炒房者,对普通住宅需求的影响不大,2011年,房产税征收伊始,征税目标为9941元/平方米以上的住宅,;2012年调整为单价12152元/平方米以上的住宅;2013年,这一标准又提高到了12779元/平方米。而2014年3月的统计结果显示,重庆市住房均价仅为6700~6800元/平方米左右,因此,重庆房产税的征收对象仅为小部分人,房地产市场的供求关系不会因此发生根本性的逆转,利用房产税抑制房价的目的不能实现。

第二,房产税的税率较低,一定程度上具有被转嫁的可能性。房产税虽然提高了房屋持有者的持有成本,但是房产的增值性较强,在预期需求依然旺盛、价格上升的前提下,缴纳房产税并不会促使投机者出售房产,当购买者购买房产时,销售者会在销售成本中加上累积的房产税金额,从而达到把房产税并转嫁给购房者的目的。因此,除了降低房价上涨的幅度外,房产税并不能完全遏制房产价格的上扬的趋势。

第三,土地价格上涨的影响。土地资源是我国的稀缺资源,并且是不可再生资源。随着城市化进程的加快,城市不断对外扩张,剩余的建设用地存量越来越少,同时征地补偿的标准不断提高,再加上旧城改造和拆迁工作难度的加大,城市建设用地供不应求,最终导致地价上涨,楼面地价居高不下,而地价是房价的重要构成部分,地价上涨带来的房价上涨避无可避。

综上,重庆市房产税改革试点方案的实施并没有有效遏制房价的上涨趋势,需要进一步的完善并采取其他辅助政策来增强该方案遏制房价的效用。

三、降低房价的对策建议

①进一步推进廉租房建设。经过几年的发展,廉租房建设已经小有规模,然而现有的廉租房存量还不能完全满足居民的需求。因此,政府应该进一步加强廉租房建设,减少经济适用房、两限房,尽可能将资金用在廉租房项目中。使廉租房的受益者不仅仅是最低收入者,要使低收入者也入住,作为房价过高时期的过渡,暂时减少普通房屋的市场需求。

②采取累进税率。由于现行的房产税税率较低,存在转嫁性,不能有力打击投机性房产持有者,降低房价。因此,房产税应该采取累进税率,区别对待房产持有者——在起点税率较低的情况下,谁的房屋面积越大、持有房屋套数越多,谁的应税税率就越高,以此达到减少投机性购房、抑制房价的作用。

③规范土地制度。长期以来,我国的土地使用权出让方式是“招拍挂”制度,即招标、拍卖、挂牌和协议方式,这是导致土地价格上涨的主要因素,进一步说,是导致房价上扬的重要诱因。政府应该改进土地使用权的出让方式,取缔以往采用的价高者得的竞拍方式。例如,可以按照综合因素对竞拍者进行评估,包括房地产开发商愿意提供保障性住房的面积比例等,综合考虑房地产商竞拍的各项条件,不再是单一的价高者得,从而降低土地价格,达到降低房价的目的。

参考文献

[1]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究,2011.

[2]夏商末.房产税:能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J].税务研究,2011.

作者简介:袁可(1992-),女,汉族,重庆奉节县,硕士研究生在读,重庆理工大学会计学院。

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