王琳　陈冰凌　冯媛媛

摘要：房地产市场宏观调控政策的制定，需要考虑房价的变化及其影响因素。笔者以全国部分省会城市为研究对象，通过对2000-2014年间城市住房价格与人口、GDP等影响因素的相关分析，得出不同城市与住房价格相关度最高的影响因子。并根据相关度最高的影响因子将城市分类，为制定差别化的房地产调控政策提供决策依据。

关键词：住宅房价；影响因子；相关度；分类；决策

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-0000-01

房地产是关系我国经济发展的重要产业，对金融稳定以及众多行业发展的作用举足轻重。由于我国人口分布不均匀，房地产发展的地域性很强，“一刀切”房地产政策在抑制一线城市房价以及去三四线城市库存方面的效果不容乐观。因此实施进一步精细化、差别化的政策才能更好地对房价进行调控。基于此，笔者根据城市差异来研究商品住房价格变化与其影响因素的相关性程度，并根据相关性分析结果将各城市分类归纳，为国家制定地区差别化房产政策提供决策依据。

一、房价的影响因素

影响房地产价格的因素众多，房地产兼具消费品和投资品的属性。当作为消费品时，其价格受供给与需求的影响；当作为投资品时，其价格主要受收入和利率的影响。[1]同时房地产的价格也会受到国家宏观经济与政策的影响。因此，在综合前人研究的基础上，考虑到数据的可得性，本文将影响房价的因素分为供给方、需求方，以及宏观经济三方面。

1.供给方面

（1）房地产开发住宅投资额。从理论上看，房地产投资增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下，房价将下降。因此预期房地产投资的增长和房价的增长呈反方向变动。

（2）住宅竣工面积。反映了对房屋数量的供给，同样适用于微观经济中供需理论。

2.需求方面

（1）总人口。一定区域内人口数量越多，对住房的刚性需求越大，这种需求体现在购房上与房屋租赁上，房屋租赁市场的活跃会进一步影响住宅销售市场。

（2）非农业人口比例。非农业人口多居住于城市，一般而言经济越发达的地区非农业人口比重越高。考虑到一个地区城市和农村住房价格相差往往较大，从而预期非农业人口比重越高，该地区房价越高。

（3）人均可支配收入。随着人均可支配收入的增加，人们的物质生活水平也在不断地提高，因此人们要求改善目前居住条件的要求也在提高，从而对新建住房的需求增加，在一定程度上将推动房价的上涨。

3.宏观经济

GDP是反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的指标之一。经济形势的看好，会吸引更多投资，同时经济形势的走好会激励人们的预期，增加住宅的购置。通常认为经济增长形势越好，房价上涨的可能性就越大。

二、影响因素的相关性分析

通过对中国统计年鉴、中国房地产年鉴中数据的整理，笔者对数据较为齐全的29个省会城市2000-2014年间的数据进行了处理，通过SPSS软件进行皮尔森系数相关性回归，得出了影响不同城市商品住宅房价的因素中與房价相关性最高的因素，如下表。

分析表一可得，29个城市主要分为两大类。一类是广州等13个城市的商品住房价格与GDP相关性最高；另一类是天津等8个城市的商品住房价格与人均可支配收入相关性最高。

居民可支配收入是指家庭总收入扣除一切必要开支外可以任意支配的部分，直接反应了居民对住宅的购买能力。可支配收入对住宅价格的影响度由收入水平和消费支出结构决定。如果低收入家庭的收入增加，由于物质生活比较匮乏，则增加的收入主要用于衣食等基本生活物质的改善；如果中等收入家庭的收入增加，由于其物质生活有了较好的基础，他们更愿意将增加的收入大部分用于居住条件的改善；对于高收入家庭，他们的衣食住行都得到较充分满足，其收入增加的部分主要用来投资，若这部分资金不流入住宅市场，则不会对住宅价格造成直接影响。[2]

国内生产总值是反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的指标之一。当经济繁荣时，表现为国民生产总值迅速增长，反映为居民的可支配收入的提高，即住宅购买力相应提升，使得住宅的有效需求相应增加；同时，经济的繁荣也会促使开发商扩大投资规模，增加住宅供给。因此，经济增长从需求和供给两方面影响住宅价格，使住宅市场行情上涨。

综合来看，我国对于住宅市场的研究还不够成熟和深入，但伴随着对住宅市场深入系统的研究，在了解各地区房地产市场的特点之后，精细化、差别化的房地产政策的实施将不再遥远。

参考文献：

[1]肖磊，肖佳文，辜佳新，李丽.房价影响因素与地区房价差异分析——基于30个省会城市的截面数据[J].经济研究导刊，2011，35：103-105.

[2]刘辉.武汉市商品住宅价格变动的影响因素与预测研究[D].武汉科技大学，2010.