物业管理中的法律关系辨析

2017-03-06陈剑鑫辽河石油勘探局欢喜岭公用事业处辽宁盘锦124010

化工管理 2017年24期

陈剑鑫(辽河石油勘探局欢喜岭公用事业处，辽宁盘锦 124010)

物业管理中的法律关系辨析

陈剑鑫(辽河石油勘探局欢喜岭公用事业处，辽宁盘锦 124010)

物业管理是城市化发展和房地产经济发展的必然产物，而在物业管理中，妥善处理法律关系乃是关键问题。只有妥善处理好物业管理中的法律关系，才能够有效解决各类物业纠纷事件。本文主要结合实际对物业管理中的法律关系辨析问题进行了浅要分析，希望对我国的物业管理工作发展有所助益。

物业管理；法律关系

物业管理是一项非常复杂的工作，其不仅仅是物业管理公司所负责的，同时还涉及到了业主和开发建设单位，尤其是这些主体的法律关系。并且，其中既包含民事法律关系，又包含行政法律关系。由此可见，物业管理中的法律关系是十分错综复杂的，需要进行系统的分析。观我国的物业管理现状来看，物业纠纷已经成为了其管理有序发展的最大制约因素。笔者结合实际，对物业管理中的法律关系辨析问题进行了浅要分析，仅作抛砖引玉之用。

1 物业管理当中各个重要法律主体的定位

1.1 业主

业主泛指广大建筑的所有者，一般是由业主大会及其所选举出的业主委员会来代表。在住宅小区中，由于业主的人数非常多，所以在行使物业管理权时往往难以分别行使，在此背景下，业主大会制度及所选举出的业主管理委员会产生了。业主大会概指由全体区分所有人构成的团体，因此其所代表的权益，是全体业主的权益。站在法律定位的角度上而言，业主大会应承担公共物业管理责任，同时也承担聘请物业管理公司的合同责任。而另一个概念——业主委员会，即是指的业主大会的执行机构，其成员是由业主大会通过公平选举的方式所选出的，代表着的是全体业主的利益。从责任方面而言，业主委员会的最大责任就是维护业主们的合法权益，而其行为的后果，则是由业主大会来进行承担的。另外，其有权对物业管理事务经业主大会表决后下决定，但它并非社团法人，只对全体业主具有约束力，若无全体业主授权不能参与诉讼。

1.2 物业管理公司

向公共物业提供服务的企业即被称为物业管理公司。从法律层面上而言，物业管理公司的一切职责，都是经由国家相关法律法规所规定的，而其具体所提供的服务内容也好，服务方式和标准以及报酬等也罢，则都是由业主与物业管理公司所共同签订的物业管理合同所约定的。物业管理公司属于企业法人，所以企业法人所享有的规定权利其都享有，同时也承担着相关规定义务。具体来说，物业管理公司享有的权利有：维护和监控物业及环境、公共秩序等；收取相应的佣金作为利润回报。物业管理公司承担的义务有：提供相关法律和合同所规定服务；协助进行业主大会运作监督。物业管理公司对业主无权处罚，但若有相关合同，可要求业主服从其的管理。

1.3 开发建设单位

房地产住宅的开发建设方就是所谓的开发建设单位，同时，它也是建筑的产权人和前期物业管理责任人，因此其在物业管理关系中占有十分重要的地位。开发建设单位是物业相关事物的长期责任主体，在前期物业管理期，其是物业管理责任的当然承担者。详细来说，作为开发建设单位，其权利主要有：聘请物业管理公司；确定物业管理标准；参加业主大会和业主委员会；获得一些其他产权确认的权益。而开发建设单位所承担的业务主要有：在房地产项目设计及施工阶段选聘物业管理公司；协助业主大会的组织和运行；提供物业管理用房、管理维护费用、维修基金等；保障物业质量；完成配套设施。

2 物业管理当中所涉及到的各种法律关系

2.1 民事法律关系

简而言之是指依据物权法的房地产项目区分所有权法律制度。房地产项目区分所有权人、管理人间具有平等的法律关系，并且依据合同，业主与物业管理公司之间构成合同当事人间的关系。

2.2 行政管理法律关系

简而言之是指行政机关调控物业管理公司、业主大会等主体相互间的法律关系。

2.3 业主间的民事法律关系

简而言之是指业主之间以共同实现物业自治管理为目的，通过民主协商制定业主公约及业主委员会章程等。

3 物业管理法律关系的定位

物业管理法律关系并非仅仅指的某一对主体间的关系，而是由多重主体间关系组成的一个统一体。物业管理法律关系是业主们在对物业进行取得、利用、经营以及管理过程中所自然形成的多重关系组合，其同时包含平等主体间的民事关系和不平等主体间的行政管理关系。在物业管理合同中明确反映出了双方的权利和义务，物业管理公司负责物业管理服务，包括修缮、维护、保养以及提供个人特约服务，而业主则向物业管理公司支付报酬。另外，物业管理主体在社会责任方面也承担着一定的法律责任，所以，国家政府与业主、物业管理公司以及开发建设单位具有着监管关系。总的来说，物业管理在实际管理中是以业主自治为基础，以政府调节和监管为辅。