肖 俊

（上海交通大学 凯原法学院，上海 200030）

空虚所有权交易与大陆法系的以房养老模式

肖 俊

（上海交通大学 凯原法学院，上海 200030）

保留用益权的空虚所有权交易是大陆法系传统的一种财产分配方式，利用所有权的弹性，所有权人在移转物的空虚所有权后，仍然保有对物使用收益的权利，由此将归属和用益权能分配给不同的主体。这一制度起源于罗马法。在老龄化社会和经济危机中，欧洲国家通过这种交易方式实现以房养老的目的。在资金短缺的情况下，老人将房屋区分为两个更小的价值体，然后出售其中的空虚所有权，继续在原来的房屋中居住，而投资方能够以相对少的金额购买到一个空虚所有权。在我国既有的研究中，主要借鉴的是美国倒按揭制度，但是由于缺乏配套的金融环境，实践进展缓慢，并且在制度上对于所有权移转和房屋维护缺乏足够的保护；而空虚所有权交易以物权法为基础，民众可以通过意思自治实现以房养老的意愿，购买人也可以获得良好的投资机会。这一新的路径的研究有利于促进我国以房养老制度与物权法的结合。

空虚所有权； 用益权； 居住权； 倒按揭

一、 前 言

我国人口结构已经进入老龄化阶段，这给社会养老保障体系带来严峻的挑战。国务院2013年发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这意味着以房养老已由学术讨论和民间实践上升到国家政策层面。……