□ 刘 锐

笔者在各地调研时发现，农民依据生产生活界定的宅基地性质，与正式的土地管理制度规定差异较大。如不少农民认为，宅基地是产出较差的耕地，农民一直以来的建房选择，是那些土壤贫瘠、地力不高的土地。农民对宅基地资产属性认知模糊，源于一般农村土地商品化程度低，宅基地具有高使用价值低交换价值。

把宅基地视为类耕地，我们就能从农民的角度理解农村宅基地的利用活动。如不少农民认为宅基地不如耕地有价值，典型表现即为他们会适时自发复垦宅基地，不少老村庄的宅基地在过去几十年里都曾自发更新过。现在的问题是种粮效益不高，无论村社集体还是农民都没有动力退出宅基地，于是就作为潜在耕地暂时闲置在那里。

一般农村的宅基地不是资产。宅基地作为自然资源之一，只有被利用时资源特点才显现，利用价值不高的宅基地，资产属性就会相应降低。当“自然土地”不一定变成“经济土地”，实现农民宅基地财产权的讨论就失去了现实意义。

宅基地具有不移动的属性，城市化扩张占地需要平面推进。据陈锡文的估计，未来我国有机会非农化的农村土地只有1亿亩，而我国的农地有60亿亩（包括2.77亿亩的建设用地）。换句话说，占全国农村95%的一般农村，其土地很难有投资性增值机会。

现在一般农村的宅基地流转是不少，但宅基地交易的价值很难体现，交易本身不遵从人个人利益算计，湖北荆门农村1980年以来的“搭（耕）地卖房”现象，即是有力证明。

主流设想的土地价值释放思路是，将农村建设用地减少与城镇建设用地增加指标挂钩，用于城市征地，它带来了一般农村宅基地的增值。但该种增值只面向部分农村，在大部分农村宅基地难有机会增值的预期下，一般农村宅基地的财产价值因此会长期微弱。

宅基地的供给单位是村集体，主要用于居住，只供本村成员使用，对外村人具有排斥性。另外，农户使用宅基地不是任意的，在采光、通风、出行等方面，个体的利用行为会产生外部性。若不遵守集体安排多占滥占，就会影响他人的居住福利，对后来者使用也会有影响。从高排他性、低竞争性的属性看，宅基地不是私人资源和俱乐部资源，其资源性质更接近于公共池塘资源。“拥挤效应”和“过度利用”情况的存在，要求集体发挥好自主治理宅基地的功能。

我国城乡经济转型的长期性，决定了一般农村宅基地资源性质的稳定，宅基地的资产属性不会大幅度提高，集体主导的宅基地治理有实践空间。调动基层治理的积极性，赋予基层组织一定治权，因此具有相当的现实必要性。◀