吴传杰

江苏省无锡市滨湖区人民法院，江苏 无锡 214000

论房屋买卖合同的解除权与损害赔偿责任

吴传杰

江苏省无锡市滨湖区人民法院，江苏 无锡 214000

随着有关房屋买卖一系列配套法律法规的出台，房屋买卖合同的解除权及损害赔偿责任在司法实践中也相应发生了较大变化。小产权房应遵循无效合同规则，商品房买卖合同中的二手房买卖合同解除权遵循一般合同规则，一手房买卖合同解除权视出卖人的违约情形不同而遵循不同的赔偿规则。

房屋买卖合同；解除权；损害赔偿责任

一、问题的提出

随着社会主义市场经济的迅猛发展，我国不动产交易市场法律规则也在不断发生变化。从《土地管理法》、《民法通则》到《合同法》及相关买卖合同司法解释的出台，都对房屋买卖合同的解除权的行使及其损害赔偿责任的承担进行了新的构建和修缮。但针对不同的房屋买卖合同类型化，该解除权的行使与损害赔偿责任的实现是否适用同一规则；倘若不能统一适用，对不同类型化的房屋买卖合同又应当如何运用此规则。这些问题都是当前司法实践和理论中亟待解决的难题所在，笔者拟以案例导入的形式对此问题展开探讨。

案例一①：某村委会在其通过土地划拨方式取得土地上建造商品房，并将此商品房向非本村集体成员曾某出卖。曾某入住该房屋后，因某村委会一直未为其办理房地产权证而引发纠纷。后曾某将某村委会诉至法院，请求某村委会立即依法为其办理房地产权证。法院经审理认为，该诉讼请求不符合法律法规的规定，予以驳回。

案例二②：贾某将其所有的商品房转让给王某，在双方签订房屋买卖合同后，王某一直未向贾某支付房款，后贾某经多次催促无效，便请求法院解除双方之间所签订的房屋买卖合同。后法院经审理予以支持其诉求。

案例三③：孙某与某房地产开发企业签订《商品房销售合同》，双方在合同中约定孙某向该房地产开发企业交付全部购房款后，该开发商便将房产转移给孙某。后该房地产开发企业又背着孙某将房屋出卖给第三人李某，导致孙某无法办理房屋过户手续。孙某遂以合同目的无法实现为由，请求法院解除双方之间的签订的《商品房买卖合同》。后法院经审理予以支持。

从上述三个典型案例中，不难发现不同类型的房屋买卖合同的解除权在司法实践中呈现出不同的形态。笔者将其简单类型化为小产权房买卖合同、商品房买卖合同两种，其中商品房买卖合同又分为一手房买卖合同与二手房买卖合同。对具体不同的房屋买卖合同类型，笔者认为有必要对此展开探讨，以期寻求一种类型化的处断或适用规则。

二、房屋买卖合同解除权的类型化

(一)小产权房买卖合同解除权

小产权房是指农村集体成员在本村集体所有的土地上建造房屋，后将所建房屋按商品房予以出售。根据《土地管理法》第六十三条和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条之规定，该小产权房较商品房的重要区别点在于其没有缴纳土地出让金，此外在村集体所有的土地上所建造的房屋不具有合法产权流转的资格。由此可见，一者在农民集体所有的土地上建造所谓的“商品房”是有违村集体所有权土地的使用权性质的；二者小产权房仅限于村集体内部的特定目的的流转，超出村集体范围外的流转是违反法律强制性规定的。尽管小产权房在法律上的定性是确定的，但在不动产交易市场中难免会存在有一些未被监管的交易存在。对于小产权房交易的双方主体又当如何进行保护也是民法所需亟待作出回应的命题。《中华人民共和国民法通则》第九十二条明文规定，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”换言之，小产权房一旦被认定为无效或解除，就应当按照不当得利进行处理。在案例一中，某村委会所建造的“商品房”是不具备商品房主体资格的，从而导致其产权流转受到限制。此外，曾某作为非本村集体成员违法购买本村集体“商品房”的行为不受法律保护。简言之，小产权房因其本身流转违反法律法规的强制性规定，因而导致房屋买卖合同无效，合同双方当事人均不存在合同解除权。

(二)商品房买卖合同解除权

于商品房买卖合同而言，因其具有合法产权流转的资格，故其和小产权房的流转规则相差很大。由《商品房买卖合同司法解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第一条的规定，可知商品房买卖合同解除权是双方当事人所依法享有的。以商品房所有者流转的身份不同，可将其分为一手房买卖合同和二手房买卖合同。就其本质而言，一手房买卖合同与二手房买卖合同在本质上均属房屋产权的合法转让，只不过两者对应的主体不同而已。鉴于此，是否意味着所有的商品房买卖合同均是合法有效？对于此，《商品房买卖合同司法解释》第二条和第六条作出了明文规定，于二手房买卖合同解除权而言，其合同解除权与一手房买卖合同解除权具有极大的类似性。换言之，二手房买卖合同解除权可依一手房买卖合同解除权的规则运行。对比小产权房买卖合同解除权而言，商品房买卖合同解除权是双方当事人所依法享有的。

三、房屋买卖合同损害赔偿责任的类型化构建

就房屋买卖合同解除权的本质而言，其归根结底是合同一方当事人因对方当事人的根本违约行为导致合同陷入不能履行的境地。也就是说，房屋买卖合同损害赔偿责任的构成要件也应以违约责任的构成要件为基点。鉴于此，笔者将从违约行为、主观过错、损害结果、因果关系来构建适用于商品房买卖合同损害赔偿的类型化司法规则。

(一)违约行为

我国有关违约责任的法律释义规定在《合同法》第一百零七条之中，违约责任意指商品房买卖合同中一方当事人不完全履行合同义务的客观行为。司法实践中常见的违约行为可分为单方违约行为与双方违约行为、根本违约行为与非根本违约行为、不履行违约行为与不完全履行违约行为、实际违约行为与预期违约行为四种类型。就没一种具体的违约种类而言，因其违约行为的方式不同而可能导致最终违约方当事人承担的违约责任也可能有着本质的差异。

(二)主观过错

所谓主观过错是指违约一方当事人主观上存在故意或过失的情形。目前学界对过错存在主观过错论与客观过错论两种类别之分，持客观过错论的学者认为因双方当事人客观上过错所导致的合同违约，任何一方均不承担违约责任；持主观过错论的学者认为仅在当事人一方主观上有故意或过失时，才可能承担相应的违约责任。笔者对主观过错论持赞同观点，认为客观过错论还有待修缮。客观过错论者认为因不可抗力或意外事件等原因导致合同违约情形出现的，双方当事人虽有过错，但不应当承担违约责任。笔者认为这种见解有失偏颇，不可抗力或意外事件等客观原因导致违约情形的出现是合同双方当事人所无法预测的，也就是说双方当事人在主观上不具有任何过错，也就无所谓承担过错责任这一说。即使双方当事人在合同中约定双方承担同等责任，也仅是基于公平责任原则的考量而并非双方当事人因过错而承担责任。因此，笔者认为仅主观过错才是构成违约责任的必备要件。

(三)损害事实

损害事实是指因合同一方当事人违约行为使得对方当事人的财产性利益或非财产性利益遭受损失的客观不利后果。这种损害的事实既可以是财产性利益的损失，也可能是非财产性利益的损失；既可以是可得利益的损失，也可以是预期利益的损失。从某种程度上而言，损害事实是衡量违约责任轻重或大小的关键标准所在。损害事实的有无与违约方是否承当相应的违约责任是直接相关联的，倘若房屋买卖合同中一方当事人虽然实施的违约行为，但是该违约行为并没有导致损害后果的出现，那么作为守约方的另一方当事人不能简单地以此为依据要求违约方当事人承担相应的违约责任。换言之，只有当违约方当事人因其违约行为导致了损害后果的出现，那么才有可能要求其承担违约之债。

(四)因果关系

因果关系究其本质是一种客观存在，在不同学科中有着不同的内涵。就违约责任而言，如何将损害后果归属于违约行为是判定合同违约方是否承担民事责任的中心一环。此外，因果关系的存在是一种客观存在，而因果关系的判断却是一种主观的评判，势必会导致因不同的判断标准而对同一因果关系的有无得出两种截然不同的结论。笔者认为应当坚持学界通过的因果关系判断学说，即相当因果关系说。通过因果关系的判断来决定违约方当事人承担违约责任的大小也是极为有限的。简言之，只有当违约方当事人所实施的违约行为与损害后果之间是一种主要的或唯一的因果关系时，才能依法追究违约方当事人的违约责任。

对于以违约责任为基础的损害赔偿责任，不同类型的房屋买卖合同适用的损害赔偿规则也不一致。对于小产权房而言，因其产权无法流转而导致合同无效，合同双方当事人不存在合同解除权。而且这种无效合同是一种自始无效、当然无效、必然无效的情形。根据民法理论中关于无效合同的处断规则，双方当事人应当依法返还原物或恢复原状，即买受人应当将房屋转让给出卖人，出卖人应当将房屋价款返还给买受人，倘若因一方当事人导致另一方当事人权益遭受损失的，应当依法承当赔偿责任。对于商品房买卖合同而言，一手房买卖合同与二手房买卖合同的违约责任规则基本一致，但两者在损害赔偿责任上存在较大的不同。于二手房买卖合同而言，其损害赔偿责任适用《民法通则》第九十七条和一百一十五条的规定，遵循一般合同解除的损害赔偿规则。于一手房买卖合同而言，在考量其损害赔偿规则时需要结合房地产开发商的具体情形来予以判断。笔者将一手房买卖合同的损害赔偿责任类型化为两类，一类是因出卖人根本违约致使其无法履行合同义务，另一类是因出卖人根本违约导致买受人无法实现其合同权利。首先，根据《商品房买卖合同司法解释》第八条和第九条的规定，在具体的情况下导致了商品房买卖合同解除后，买受人可以主张惩罚性赔偿请求权。这种惩罚性赔偿需要满足以下条件，一是出卖人与买受人签订的房屋买卖合同合法有效；二是因出卖人的原因导致买卖合同的目的无法实现。其次，根据《商品房买卖合同司法解释》第十二条和第十三条的规定，因房屋质量问题导致买受人利益遭受损失的，买受人可依法解除合同，并要求出卖人承担损害赔偿责任。虽然这两种房屋买卖合同均要承担损害赔偿责任，而且都是承担惩罚性的赔偿责任，但两者在具体构成要件上还是存在差异。以《商品房买卖合同司法解释》第八条和第九条的规定为例，当出卖方因商品房重复销售、先抵押后出售等根本违约行为导致合同目的无法实现时，买受人可依法请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。以《商品房买卖合同司法解释》第十二条和第十三条的规定为例，出卖方因房屋结构导致无法履行交房义务或交房后导致买受人无法居住时，买受人可依法请求解除房屋买卖合同并要求赔偿损失。但是这种赔偿损失显然和第八条和第九条所规定的损害赔偿责任内涵不一，此种赔偿责任仅限于一般的损害赔偿责任，并不具有惩罚性。

综上所述，小产权房与商品房买卖合同在损害赔偿责任的构成要件上具有相同性，但又具有差异性。小产权房和二手房买卖合同遵循一般的损害赔偿责任原则，而一手房买卖合同应不同情形而遵循惩罚性损害赔偿责任或非惩罚性损害赔偿责任。

四、合同解除权与其他配套权利

根据《商品房买卖合同司法解释》第八条和第九条的规定，买受人在出卖人构成根本违约的情形下，可依法解除与出卖人之间订立的房屋买卖合同，此外还有权要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失以及承担已付购房款一倍的赔偿责任三项与之的配套权利。在此，笔者认为有必要对合同解除权与后续三种权利之间的关系进行澄清。换言之，合同解除权与三项配套权利之间是并存适用关系还是选择适用关系，这一重要命题立法者和司法者从立法或司法解释层面作出具体的回应。

鉴于此，应当从两个方面展开探讨。一是假设合同解除权与后续三种权利是并存关系，即买受人在不主张合同解除权的前提条件下可依法主张后续三项配套权利，也即是说买受人在配套权利主张得到实现后，又可以依法向出卖人主张合同约定的权利。但出卖人因重复销售或先抵押后销售而使得买受人根本无法获得房屋产权。由此可见，买受人根据同一个合同主张了两次权利，出卖人根据同一个合同承担了两次责任，显然这两次权利或者义务不能同时并存。故推知合同解除权与后续配套权利非并存关系。进而，合同解除权与后续配套权利之间是选择关系才是其正确归属，也便符合了买受人先主张合同解除权后行使配套权利的法律逻辑。

关于房屋买卖合同解除权及损害赔偿责任这一命题，应当针对不同的情形进行类型化。对于小产权房买卖合同，因其合同本身无效，双方当事人之间不存在合同解除权，其损害赔偿责任遵循一般合同规则；对于商品房买卖合同，一手房买卖合同解除权与二手房买卖合同解除权在损害赔偿责任的本质上存在区别，前者是一种惩罚性的损害赔偿，后者是一种一般合同的损害赔偿责任。此外，前者因出卖人具体违约情形不同而使得损害赔偿责任的归责亦不尽相同。

[注释]

①(2014)韶中法民一终字第106号<民事判决书>.

②(2012)嘉平民初字第672号<民事判决书>.

③(2016)吉01民初305号<民事判决书>.

D920.5；D923.6

A

2095-4379-(2017)33-0104-03

吴传杰(1988-)，男，汉族，2010年毕业于中南财经政法大学法学院，江苏省无锡市滨湖区人民法院，任助理审判员。