郑博文

山西财经大学，山西 太原 030006



我国不动产法律问题研究

郑博文

山西财经大学，山西 太原 030006

改革开放以来，我国城镇化发展迅猛，不动产项目增速较快。但是，我国不动产因法律体系的缺失而存才很多漏洞，在司法实践中出现许多问题。本文以法学理论分析为引导对不动产法律问题进行了系统研究。

不动产；法律问题；对策建议

一、不动产的概念

不动产是指不能移动的，如果移动和拆分的就可能改变其性质或损害其价值。我国物权法规定，不动产一般实行登记和公式，一般有三种形式：1设立登记，2变更登记，3注销登记。比如，房屋属于不动产，要向房屋管理部门进行登记比如房产证，房屋进行买卖要去房屋管理部门进行变更登记，房屋毁损要去房屋管理部门进行注销登记。不动产范围很广，比如房屋，工厂里面的机器设备，汽车，只要是不能移动和拆分的一般都属于不动产，不动产买卖需要进行登记手续的，要不办理登记手续，那就会造成合同不成立，由此造成的损失由个人承担。

二、我国不动产法律问题

(一)不动产信托方面的法律问题

在不动产信托方面的法律问题主要有以下三方面：第一，缺乏专门立法。虽然存在《信托法》与《公司法》，但是在不动产信托方面的专项性立法仍然缺失。第二，不动产信托财产的权源风险较高。不动产信托财产的权源风险包括不动产所有者的身份条件是否满足法律要求，信托计划中委托人问题以及不动产承包经营权剩余期限与信托计划存续期限是否匹配问题。第三，不动产信托交易结构可能存在的法律风险。例如，在农村土地承包经营中，信托公司办理土地承包经营权的登记过户存在一定困难，对其进行实际的占有管理的可行度比较低甚至在一些地区不可行，这就造成信托公司对信托的不动产的控制力较弱，增加交易风险。

(二)不动产中强制执行的法律问题

对不动产强制执行中存在查封的效力程度和权利冲突的法律问题。一方面是不动产查封的效力，根据参与对象的不同分为三种查封对债务人、债权人以及行政机关的效力。另一方面，不动产上强制执行过程中涉及到非常复杂法律关系，不可避免会发生权利冲突，或者是利益冲突。大体而言，主要包括以下几个方面的权利冲突：第一，抵押权和抵押权的冲突。第二，建设工程款优先权和抵押权的冲突。第三，抵押权和劳动债权的关系。

(三)不动产登记制度问题

首先，登记机关呈分散状态。我国目前的不动产登记机关呈分散状态，涉及不动产登记的部门有土地管理、房产管理、林业主管部门、运输工具登记等部门。这种多头的登记体制产生了诸多严重的弊端。其次，登记机关在登记的过程中存在错误、遗漏以及资料的遗失，给当事人造成损失，但不承担有关责任。这种权利和义务被严重割裂的现象在实践中已经产生了很多问题。

三、完善我国不动产法律的对策建议

(一)完善不动产相关法律，明确相关人员的职责

针对不动产信托方面存在的问题，可以从不动产信托运行机制和法律制度完善两方面着手。不动产信托运行机制方面，通过在立法上通过对不动产信托的定义，设立不动产价值评估环节，选择集中监管模式完善运行机制。法律制度完善方面，通过建立专门的不动产信托法，健全受托人相关的法律规定，明确不动产信托基金托管人的职责，确立不动产信托基金托管人的法律地位，加强信息披露制度等措施完善不动产相关法律，明确相关人员职责。

(二)杜绝“恶意诉讼”产生，确保权利人实现债权的最大化

为了防止“恶意诉讼”损害合法权利人分配不动产财产款项的发生，必须注意以下几个问题：第一，涉案不动产财产被拍卖、变卖后，根据拍卖确认书及变卖裁定书立即确定所参与分配的债权人并作出分配方案，及时将不动产财产的拍卖、变卖款项分配给债权人。第二，在分配期间法律文书(一般是指民事调解书)尚未生效的债权人提出要求为其预留不动产分配款项的原则是不予考虑。第三，同一被执行人的多个债权人对分配方案提出异议的，则可暂时不分配执行款项，但若在异议期间又有生效法律文书要求参与分配不动产执行款项的，也不予考虑。待异议审查后，就原参与分配的债权人参与分配执行款项。

(三)出台登记规范，解决不动产登记问题

积极出台以不动产登记相关法律法规为依据，在依法登记的前提下，按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”原则编制的规范，以解决我国当前不动产统一登记制度实施落地的过程中出现的问题为出发点和落脚点。规范需经问题征集、调研考察、起草编写、研究论证、意见征求等环节，实现实用性和适用性之间的辩证统一。同时规范应按照问题种类，分为房屋已登记土地未登记、土地已登记房屋未登记、房地登记信息不一致、因民间借贷申请不动产抵押等多个专题(部分)，将问题处理的适用情形、处置方法、办理要点等进行了细化和规范，以满足各地不动产登记机构解决当前棘手问题的实际需要。

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[3]何志.物权法判例研究与适用[M].北京：人民法院出版社，2007.

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2095-4379-(2017)13-0277-01 作者简介：郑博文(1989-)，男，山西石楼人，山西财经大学，法学专业研究生在读，研究方向：物权法。