余 柳 王 明 刘思颖

（510006 华南师范大学法学院 广东 中山）

既有建筑物加装电梯的物权解析与纠纷
——以广州市为例

余 柳 王 明 刘思颖

（510006 华南师范大学法学院 广东 中山）

随着社会发展、居民需求层次变化和人口老龄化问题日益加剧，既有住宅增设电梯成为惠及百姓出行、提升居民幸福指数的民生热点。但具体实施时，由于没有清晰的补偿办法和专业判断，利益双方各持己见，难以开展协商工作。资金关、邻里关和审批关成为了加建电梯的三大难题。国内现有研究成果比较重实际调查，试图以个案分析来思考既有住宅增设电梯的出路问题。并主要从建筑学、社会管理、旧城改造的视角进行研究，研究内容主要集中在资金、技术等比较微观的范畴，极少从法律制度层面进行探讨。

利益衡平；物权法；旧城改造

一、广州市既有住宅增设电梯问题实证调查

本次民意调查主要采用微信问卷调查、深度访谈等方式，到广州市加装电梯处于不同阶段的小区或居民楼调研。本次调查共收集了301份有效问卷。其中深度访谈所涵盖小区有以下：华南农业大学茶山小区、嵩山小区以及从化区街口街道凤仪西路1巷11幢。

（一）调查方法与流程分析

1.调查方法

本次调查采用定性研究与定量研究相结合的方法。定性研究主要包括深度访谈等方式，定量研究采用抽样调查的方式，以随机拦截式访问为主，并辅以入户调查、询问物业管理处办公人员等方式。具体包括如下：

定量调查，即根据民意调查要求，本次调查设计了相应问卷，定量把握市民对“既有住宅增设电梯”的态度、评价和有关意见建议。

定性调查，由于本次调查对象相对集中，因此我们对加装电梯处于不同阶段的小区采用了入户访问和小区拦截式访问相结合等方式进行调查。对电梯加装的行政管理部门工作人员，小区物业管理人员，部分有代表性的高、中、低层住户等进行随机访谈，深入了解其在加装电梯过程中的切身体会、看法和建议，尽可能以客观的方式呈现。

（二）广州市既有住宅增设电梯现状

1.对“既有住宅增设电梯”的态度

（1）加装电梯的赞同度较高。76.6%的调查对象对“既有住宅增设电梯”表示赞同，其中43.3%的调查对象表示非常赞同。广州市民对既有住宅增设电梯的赞同程度较高，旧楼加装电梯是大多数无电梯住宅居民的普遍诉求。交叉分析显示，楼层越高的住户对加装电梯的赞同度越高，其中4-6层住户有77.8%赞同，7层以上住户的赞同率高达90%。

（2）不同楼层住户对加装电梯的态度分析。赞同加装电梯的原因主要是家中有老人或行动不便者、方便出行以及为了应对突发紧急状况（如疾病、紧急公务等），赞同率分别为87.04%、66.67%。交叉分析显示，一楼住户中对加装电梯表示赞同的主要原因是分摊补偿方案公平（占68.75%）及关怀邻里（占25%）。调查对象中，不赞同加装电梯的主要原因是无使用电梯需求，担心加装电梯后影响房屋安全系数、出资与补偿方案不合理以及施工影响大，噪声干扰的比例尾随其后（均占33.33%）。

（3）家庭收入与加装电梯的意愿并无显著关联。交叉分析显示，各收入阶层不赞同加装电梯的数据比较分散，收入高的住户跟收入较低的住户不赞同加装电梯的数据相当，收入在10000元以上的住户群体与收入为2000-5000元的住户群体不赞同率均为33.33%。

2.对既有建筑物增设电梯分摊费用方案的意见

（1）不同楼层住户对加装电梯需征得业主同意的范围和比例有分歧。绝大多数住户认为加装电梯仅需要增设电梯所在建筑物的业主同意（占80%），在此群体中，交叉分析显示，底层住户更倾向于征得所有业主同意方得加装电梯（占37.5%）。

（2）大多数住户认为加装电梯需给予底层住户适当补助。有61.67%的住户认为加装电梯需要给予底层住户适当的补助，但居中楼层住户与底层及高层住户间的利益存在冲突。交叉分析显示，底层住户与高层住户认为需要给予补偿比例较高（分别占81.25%及71.43%），而居中楼层住户的比例有所下滑（分别占55.56%及40%）。

（3）住户对分摊费用方案的构想意见不统一。住户对加装电梯采均摊方式的分摊方案认同低（占3.33%），没有统一意见，分歧较大（各分摊意见均占20%左右）。其中底层住户更倾向于不承担电梯加装费用或按次使用电梯付费的方案，而高层住户意见不一，但并不赞同按次使用电梯付费的方案。

3.“华农模式”的成功之处

2017年1月10日，本小组对已经加装电梯的茶山小区、嵩山小区进行了随机采访。其采用“统一补助，个别协商”的方式成功安装了57台电梯。

（1）业主对加装电梯的态度。在这两个业主平均年龄较高的小区内，小区业主对于加装电梯的接受度较高。小区业主普遍反映，加装电梯主要为了方便出行，另外，也有中高层业主反映在小区周围房价普遍上涨的情况下，加装电梯能使得物业增值，方便日后销售。

（2）加装电梯费用分摊方案的解决。在采访中，我们了解到在加装电梯费用分摊方案上，华南农业大学学校住房维修基金为小区业主统一补贴了电梯加装的工程勘探、设计、报建以及管线迁移、高压电线等费用。特别是临街楼加装电梯涉及占用部分商铺面积，学校也无偿提供。且其由学校成立相关工作小组，负责加装电梯的工程项目申报等，无需业主奔走，这样大大增加了加装电梯的效率。在学校统一补助的前提下，具体每一幢的费用分摊情况不尽相同，个别单元是按层叠加500元，而另一些单元则按照一定的系数分摊，如某单元10层业主缴纳的费用为60000元，3层业主则缴纳30000元，造成分摊费用不同的原因主要是小区内各单元的层数不同，有些单元仅有5层，而有些单元则有十层，因此各单元业主具体协商的方案不同，这样的方案更人性化，给予业主自行解决的空间，亦能缓和业主间的矛盾。另外，他们对低层住户实行特别优惠，比如一层住户不列入分摊范围、只需一次过交500元，日后的电费和维护费概不分摊，照样分得电梯管井的房产分摊面积等。

（二）广州市既有住宅增设电梯实证研究发现

1.第九十七条的实践操作混乱

根据《物权法》第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但这一条文在实践中操作比较混乱，形同虚设，在茶山、嵩山小区随机走访的成功安装电梯的单元中，有些单元只需经过三分之二业主同意即可加装电梯，即使底层住户持反对意见，而有些单元则需全体业主同意方能安装。

2.“华农模式”并非完美

在走访过程中我们发现，华农仅统一为建筑物为五层（包括五层）以上的住户提供补贴。在嵩山小区有某些4层的建筑物面临较尴尬的局面，由于小区业主平均年龄较高，对电梯需求颇高，层数较少且无补贴费用的前提下造成了分摊费用过高的情况，有部分业主反映由于底层住户对加装电梯特别抗拒，工程无法施展。

另外，普通的商业小区难以效仿“华农模式”。在广州，许多需要加建电梯的老楼所属的原单位早已破产或被兼并，不可能再出钱，也不可能出面组织，靠住户自发的组织协调难度就增大不少。且由于华农两大小区内的业主多为退休教师，家庭的收入水平及个人素质较高，也是加建电梯顺利实施的要素。当前在老楼的业主有绝大部分没有经济能力，甚至是低保户，因而加建电梯的费用对这些家庭来说是笔巨款，在没有单位或政府补贴的情况下，加建电梯的工作举步维艰。

3.意见不统一，住户间协调难度大

高层和低层住户之间的利益协调问题是加装电梯遇到的最普遍、也是最难协调的问题。由于增设电梯是一个关乎住户切身利益的问题，高低层住户间难免存在意见分歧和矛盾冲突。高层住户对电梯需求迫切；而低层住户一般没有使用电梯的需要，加上加装电梯后自己通风采光、房屋价值等受到影响，大多不愿意增设电梯。即使单元住户内三分之二的住户都赞成加装电梯，部分维权意识强的低层住户为了保障自己的权益甚至会动用武力反对改建，项目的进度被一度拖延。

4.增设电梯分摊、维护费用意见不统一

既有增设电梯成功的案例多存在于事业单位，鲜有商品房住宅小区。增设电梯涉及的费用繁多，除却前期的筹集费用，仍有日常的维护费用等，收入较低家庭较难承受；另外，费用的分摊方案是否合理公平也是住户最为关心的。如果所在住宅楼没有预留电梯井，还需对是否影响消防、通风采光、水管电线及建筑物安全等进行评估，如果还要对电线、水管、化粪池等进行迁移或者占用相邻的街道面积，花费就会更大。

5.报建程序复杂

在走访过程中我们发现，在成功加装电梯的小区中往往成立了专门的工作小组负责增设电梯的报建，这样不但为业主节省了时间也提高了相应的效率，而对于普通的商业小区的业主来说，复杂的报建程序在缺乏一定专业知识及实践经验的前提下手续的准备不够健全，往往需浪费较多的时间多跑几趟才有结果。

二、推进既有住宅增设电梯工作的相关建议

既有住宅增设电梯作为一项民心工程，虽然具有广泛的民意基础，但却因为涉及不同阶层的利益导致在具体推进过程中遇到一些困难。在理论研究、借鉴国内外既有住宅增设电梯经验和实证调查研究的基础上，下文将针对调查中发现的问题，提出推进既有住宅增设电梯的相关建议。

（一）宣扬和谐理念，共建和谐社区

尽管法律明文规定加装电梯只要三分之二以上的住户同意即可，但这毕竟是涉及每个相关家庭切身利益的问题，实践中往往只有“全票通过”才能顺利安装。少数要服从多数，但多数也应尊重少数。在法律的框架下，公民的私有财产无须交给“多数人”主宰，“少数人”的财产保护不能靠投票决定，哪怕这个决定性的票数接近100%。低层住户对自己的财产权的诉求必须给予尊重与保证。主张加装的“多数人”，应当尊重“少数人”的利益并积极寻求“少数人”的支持，不要斤斤计较；而低层住户等“少数人”，也应体谅高层住户的迫切需要，尽量予以配合。加建过程中最好不要孤立任何一户。为减少加装电梯带来的矛盾冲突，高低层住户间应开诚布公进行讨论，积极倾听并理解双方的差异。

（二）先易后难，由单位牵头，多方合力推动

既有建筑物是否能成功安装电梯，与有无建设房屋原单位支持有重要关系。单位牵头的作用不仅仅在于能缓和业主增建电梯的经济压力，同时也能发挥在协调业主矛盾及加快工程进度上。建议有原单位的尽量由原单位牵头，负责前期的报建和办理规划手续，协调沟通住户间的利益分配问题。无原单位的可由居委会或业主委员会出面，出谋划策，帮助协调住户间的矛盾。

城市的面貌是一个不断更新的过程，科技的进步将促使我们营造更舒适的生活环境，任何改建都不是终结。我们理应妥善处理旧城改造目前与将来的关系，既考虑到房屋的现状也应当为将来房屋的进一步改造翻新留有空间。在广州，由于各住宅楼的房屋结构和小区状况各不相同，并不是所有的旧住宅都可以加装电梯。我们可以从小区业主素质较高、业主平均年龄较高或房屋结构较为安全及有原单位支持的既有建筑物逐步推进，渐进式稳步推进旧城改造。

（三）政府适时介入，兼顾各方利益

随着老龄化社会到来，既有住宅增设电梯成为每个城市亟待解决的问题。当前，加装电梯面临的最大问题往往不是所谓的技术指标，而是跟审批没有直接关系的“邻里”指标。很多业主都希望能通过权威部门或原单位来协调邻里之间的矛盾。十多年来，广州市旧住宅加装电梯工作进展缓慢，正说明了单纯由住户自发实施难度较大，需要政府介入、引导。

旧楼改造是焕发新城市面貌的重要一环，而“加装电梯”又是旧楼改造的重点。鉴于加装电梯专业性较强，涉及不同楼层、年龄、观念、经济条件的住户，利益关系难协调，需要政府介入、引导；且报建程序复杂，由业主自发申报效率低下，建议政府将增建电梯纳入旧城改造并成立专门小组负责增设电梯的申报。

（四）建立灵活合理的电梯使用进入与退出机制

除了要制定合情合理的费用分摊及补偿方案外，考虑到以后的使用，也应明确电梯使用的进入及退出机制。在走访过程中，有业主表示，考虑到家庭经济条件，其暂时没有参与电梯的安装，但以后有打算加入进来，希望进入的时候不要太麻烦，同时费用应公平合理。为此，建议各既有住宅楼在制定增设电梯具体方案时重视这部分加建电梯但暂不参加集资的住户，为他们保留电梯的使用权。

以华农茶山小区为例，小区加装电梯的发起者们认为有些家庭不肯参与进来肯定是有原因的，但他们对反对者不敌对。方案对未出资参与户保留电梯的使用权，规定其于5年内加入，仍按现在的费用交费。如某单元发起时只有6户出资参与，待电梯交付使用后，业主感受到了增设电梯将予以自己切实的好处，紧跟着就新加入6户，原来负担6万多元的4户，各被退回2万余元。他们的做法允许犹豫的业主观望，并鼓励有条件的住宅楼先装，先受惠的办法使得小区邻里的氛围比较融洽。

（五）对权益受损的住户应给予适当的补偿

费用分摊方案，多是住宅楼内各住户协商或者单位协调得出的。现有方案的出资比例多随层高逐渐增大，底层住户有的需要分摊有的不需要。同意增设电梯的业主应当就各自出资额、维护和养护分摊等事项达成书面协议。另外，根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第八条第六款，业主可以参考以下分摊比例约定出资、维护和养护费用的分摊：以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。但此规定仅具有指导意义，不具有强制性。

茶山小区由于制定的方案比较合理，住户对加装电梯的积极性颇高，值得借鉴。他们采取学校统一补助，根据每一单元实际的情况采取不同的分摊方案，更加人性化，值得借鉴。他们还对低层住户实行特别优惠，比如一层住户不列入分摊范围、只需一次性缴足500元，电费和维护费概不分摊，照样分得电梯管井的房产分摊面积。

任何工程都只能以造福于民为目标。工程应当对他所侵害的那一部分人的利益有所补偿，以使工程所涉及的所有人都能从中获利。[1]在多数人的利益和少数人利益在公共利益诉求出现差别的情况下，少数人的利益在受到限制的同时，应该给他们一定补偿，这样才能体现公平合理。因此，除却制定合理的分摊费用方案外，还建议引入独立的评估机构，对加装电梯后的物业的价值和收益进行客观估价，对因加装电梯利益受损的住户应给予适当补偿。

（六）物业公司协助住户做好电梯后期的维修及管理

加装电梯后，建议将电梯的日常维护纳入物业管理，业主根据所属楼层承担相应管理费用，统一交物业管理费。一方面解决了住户对日后电梯维护管理的担忧，另一方面也减少了以后费用分摊带来的矛盾。物业管理公司作为加装电梯的利益相关群体，也应和业主积极沟通，协助住户进行电梯的日常使用及管理。

（七）电梯加建后应增加产权面积平均分摊

加装电梯后增加的公摊面积，应按自然层平均分配。尽管有住户未参与加装电梯，本着方便管理和和谐的角度，也应给予他们一部分公摊面积，平衡各方利益。房管部门应及时将增加的产权面积体现在住户的房产证上，保护改造房屋在面积增加或位置发生变更后的产权保证。

[1] Michael M. Cerner, Putting People First-Sociological Variables in Rural Development. Oxford University Press, 1991.