闫 斐 李亚楠

山西财经大学，山西 太原 030000



浅析房地产限购政策

闫 斐 李亚楠

山西财经大学，山西 太原 030000

一、现状

2016年“十一”长假前后，房地产市场迎来了新一轮调控大潮。继9月30日北京出台新的限购措施之后，各地也纷纷出台了意在控制房价疯涨的限购限贷等举措。9月30日至10月7日，北京、武汉、厦门等19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。长假结束政策出台的节奏并没有放缓的迹象，10月8日，南昌也紧跟着出台了新的楼市新政，上海则公布了六条措施，遏制房价过快上涨。短短9天，先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。

限购政策出台之后，各地楼市的成交量呈明显下跌走势。一线城市以北京、上海为例，北京新建住宅，10月份样本平均价格为40948元/平方米，环比涨1.26%，明显比9月份的环比减少2.62%，为4个月来最低，如图1；10月份，上海新建住宅样本平均价格为45447元/平方米，环比涨1.09%，比9月份环比减少2.45%，如图2；此前火热的二线城市也深受调控影响，以杭州为例，10月份，杭州新建住宅样本平均价格为19851元/平方米，环比涨2.99%，比9月份环比减少2.11%，如图3:

图1 北京新建住宅样本平均价格和环比涨跌

图2 上海新建住宅样本平均价格和环比涨跌

图3 杭州新建住宅样本平均价格和环比涨跌

二、限购政策效果评价

自限购政策出台以来，一、二线城市等对房屋需求过热的城市，实施效果特别明显，但对一些房价不热的城市，效果不是很好，从积极和消极两个方面讨论。

(一)阶段性的积极影响

限购政策在短期内的实施是非常有必要的。限购政策是通过抑制投资和投机性购房，降低人们对房地产价格的预期来稳定房价。限购政策因其特有的针对性和强制性，确实在一段时期内打击了投机性购房需求，使得房地产价格的增幅下降，在较短的时间内起到了“退烧针”的作用，特别是在一线城市等对房屋需求过热的地区，稳定了房地产市场。一方面为政府推出长效相关政策争取了时间，另一方面也表明政府高度关注民生的态度，促进了社会的稳定与和谐。

(二)消极影响

1.购政策的实施有可能会形成房价进一步上涨的预期。

2.限购政策不仅会抑制需求还会在较大程度上影响供给。

3.限购政策会对改善性需求的购房者形成伤害。

三、完善房地产市场调控的对策建议

(一)利用税收来代替限购政策

限购政策能够在短时间内控制房价，同时也使房屋的成交量下滑，这不利于房地产的发展。限购政策对投资和投机需求者的影响一般是短暂的，一旦政策放松，容易使房价报复的上涨。若使用房产交易税、房产持有税来代替它，可以在一定程度上降低投机需求。可以对居民的第一套住房少收或不收房产交易税，随着你购买套数的增加来提高缴纳税的比例。我国已经有些城市试点征收房产税，税率过低，效果不甚明显。

(二)适当增加住房中“中小户型”房的供应

房地产市场供给不是很足，也是影响房价持续走高的原因之一。土地资源是有限的，可供开发的土地数目在减少，但是需求还在不断上升。这就要求政府更加紧凑的开发城市建筑的用地，优化土地规划，提高其利用效率，可是引导开发商建“中小户型”房，增加中低端房屋供给。可以适当的给予这类开发商一定的优惠政策，如税收优惠。增加房屋的供给缓解了供求，也是稳定房价的办法之一。

(三)拓宽投资渠道，引导百姓理性投资

目前，我国金融体系还不够健全，投资渠道过窄，越多的民间资本投向房地产中。要想从根本上限制房价，就需要加强金融体系建设，规范其发展，为百姓提供宽泛的投资渠道，使国民经济健康发展。

(四)区域不同，分别对待

政府要加大租住性保障房的提供，缓解部分居民对买房的需求。在房价比较稳定的二、三线城市，可以适当鼓励居民买房，适当投资。

四、结论

从2012年到2016年，“限购令”断断续续实施的这几年，我们可以看“限购令”一出，房屋成交量下降，房价明显出现下降。虽然限购政策对房地产市场有良好的导向作用，在短期内确实取得了积极成果，但仍有一些不完善的地方需完善，否则造成的不良影响将导致“限购令”一系列目标无法实现。房地产市场限购政策，在遏制房地产价格的快速上涨，也同时为房地产市场的发展埋下了很多隐患，并没有真正的解决房地产市场的供求矛盾。因此，我们要重新审视房地产市场的调控问题，总结之前调控政策的经验与教训，并以此为依据进一步完善房地产市场调控。

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