曹坤梓 田晓亮

（1 郑州大学，河南 郑州 450000 2 郑州大学综合设计研究院有限公司，河南 郑州 450000）

社区商业中心是以社区居民为主要服务对象，主要配置满足社区居民日常生活为主的商业和生活服务业的商业集聚区，是最基本的商圈和城市服务体系。社区商业中心是满足居民综合消费的重要载体，是一项关乎社会和谐、环境宜居、社会保障的重要民生工程，也是体现城市现代化和综合竞争力的重要组成部分。近年来，我国社区商业中心迅速发展，已经成为城市商业新的增长点和城市建设热点。随着人们收入的增加和生活水平的提高，以及随着电商、连锁经营等的发展，人们的消费需求、消费方式显著改变，社区商业中心呈现出新的发展趋势。

1 社区商业中心发展的时代背景

1.1 社区商业需求高涨

随着城市居民生活水平的提高和生活节奏加快，对生活服务的便捷性要求越来越高，在社区内解决日常生活消费的要求日渐高涨，给社区商业带来了巨大的空间。2015年重庆市支持110个社区商业项目建设，以实现居民在家门口日常生活的一站式消费。在发达国家，社区商业已成为居民综合消费的主要载体，占社会商业支出总额的60%左右，社区商业因而有着美好的发展前景，将成为城市商业重要的组成部分。

1.2 消费升级与消费分层并存

随着收入水平提高，人们转而追求高品质的生活，这就带来了消费类型的增多和消费层次的提升。一方面，越来越多的消费者已经不仅仅是购物，而是呈现出休闲、文化、娱乐、教育、社交等多方面的消费诉求。另一方面，催生了家务劳动社会化，越来越多的人愿意把消费、生活服务外包，产生了众多新行业，如家政服务、洗衣保洁、餐饮外卖等。以物质消费为主的传统消费需求正向现代的综合消费需求转变，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费将成为生活主流，并逐步向体验消费发展。收入水平总体上升的同时，居民收入差距也在逐渐拉大，导致消费分层的出现。随收入水平提高，必需型消费所占比例逐渐减小，品质型消费比例增大，消费类型增多，不同收入阶层居民的消费结构差异日趋明显。

1.3 电商兴起

近年来，电子商务快速崛起，网上购物已经成为居民重要的购物方式，在一定程度上取代了出门逛街的购物形式，人们的消费模式从线下向线上转变。同时，利用互联网开展社区便民服务，为居民提供丰富的增值服务，也给消费者带来了极大的便捷和吸引力，国内主要的房地产开发商都建立了自己的社区互联网平台，如万科的“住这儿”、保利的“若比邻”等。电商的发展使人们的购物习惯和生活方式发生了巨大的变化，改变了实体商业的生存环境，使城市商业面临转型升级的迫切要求。

1.4 连锁经营模式的发展

面对零售商业的竞争环境， 在国际商业发展潮流的引导下， 以连锁经营、网络经营为特征的新型商业组织形式展现出强大的生命力。在城市商业中，各种连锁如百货、超市、便利店和餐饮等迅速发展， 连锁商业统一经营和管理，为消费者提供质优价廉的商品和方便快捷的服务，深得消费者欢迎和信赖。连锁商业在多行业、多业态的发展，促进了商业功能的下移，对城市商业尤其是处于较低层次的社区商业的功能与业态提升、服务品质提升等都有极大的促进。

1.5 城市建设理念转变

新常态下，城市建设从速度型向质量型转变，坚持以人民为中心，提升城市功能、城市环境质量、人民生活质量，建设和谐宜居的现代化城市，是当前城市发展的新方向。在此背景下，以便民利民为导向，建设布局合理、功能齐全、环境优美的社区商业，提升居民的幸福指数，受到了全社会的广泛关注。如苏州、天津、珠海等城市先后编制了邻里中心规划，从作为“个体人”的使用角度出发，对住区公共设施规划的方法进行检讨和优化，形成各具特色的社区商业与服务设施规划建设标准体系，构建真正服务于住区公共生活的中心。

2 社区商业中心发展特征

2.1 功能多元，服务精细

顺应消费升级、家务劳动社会化和日常生活现代化的趋势，当前社区商业中心以方便家庭日常生活、提高生活品质为导向，着力构建购物、餐饮、休闲、服务等多元化的功能，让居民生活更便利、更丰富。在此过程中，社区商业中心建设更加关注居民的实际生活需求，通过强化菜市场、早餐店、超市等与民生密切相关的传统服务业配置，积极发展家政服务、中介租赁、文娱健身及面向老人和儿童的老年服务、儿童托管等新型生活服务业，以及与社区服务机构、社会福利机构等多样化的社会服务平台相融合，提供全方位的社区服务，切实解决社区居民的日常生活问题。如万科社区商业中心，通过构建“五菜一汤”的社区商业服务体系，以幸福街市、第五食堂、超市、洗衣店、药店和银行为主体，提供生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、社区诊所、儿童托管、艺术培训、休闲健身、金融服务等日常生活所需的各种商品与服务。

2.2 体验升级，促进交往

向体验商业转型是当前城市商业的热点，并在社区商业中心内呈现以下三种新趋势：（1）传统行业体验化，提高消费乐趣。如面包店邀请居民做面包，生鲜超市教授居民做家庭料理等。（2）向文化、艺术、体育、健康等更高层次的体验拓展，并开展跨界合作。（3）增加社交中心、沙龙、交友酒吧等社交类体验，如保利在其社区商业中心内设置了社区居民聚会场所“比邻空间”，通过设置APP使用展示、活动社交场所、生活方式销售、服务中心等项目，为居民提供体验、展示及社交服务。体验式消费的发展契合了人们追求高品质生活的需求，使消费者在满足购物的同时可以享受到家庭生活的快乐，以及实现聚会、社交、信息交流等，社区商业中心已然成为了一个小型的商业社交中心。

2.3 业态构成多样化，新业态占主导

新建社区商业中心通常以超市为主力店，并配有数量与规模不等的各种专业店、便利店、餐饮网点、文化娱乐网点、生活服务网点等。超市具有较大的体量，集聚了各类居家商品、主副食品、生鲜食品等，便于居民“一站式”消费，能够为社区商业中心带来强大的人气。规模较大的社区商业中心的主力店除超市外，还常有影院、专业卖场等。以购物中心、超市为主导业态，发展各种新型业态、各种服务功能相融合的现代社区商业，是当前社区商业中心发展的主流。

2.4 线上线下协同发展

电商已经深入到社区商业与服务的各领域，目前还主要是为居民提供便利性的生活配套消费和信息服务，如招商地产的“招商到家汇”，提供了物业服务、预约服务、到家宜居等常规服务，以及生鲜果蔬、粮油食品等的线上采购，还为用户整合了社区商业信息，为居民消费提供参考。利用大数据分析居民的消费信息指导社区商业发展，也正成为互联网与社区商业发展的新领域。电商的快速发展对社区商业中心带来了两点改变：（1）零售业受到强烈冲击，实体商业向体验商业转型，与电商形成差异化发展。（2）实体商业和服务业与电商结合，进入“互联网+”模式，通过整合线上线下资源，拓展服务内容，实现线上线下的深度融合。

2.5 因人而异，差异增大

一方面，在社区商业中心建设中开发商着力打造特色定位和消费卖点，从而形成了各具特色的社区商业模式。如恒大以影院为主力店，为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务，而保利采用“1+X”模式，以社区超市为核心搭配其他服务功能，万科、龙湖等开发商也均建立了自己的社区商业模型，使社区商业中心形成了多样的格局。另一方面，在社会空间分异和消费分层共同作用下，社区商业的差异逐渐增大。社会经济水平高的社区，更注重环境体验，品质型社区商业和新型业态数量较大，体验商业发展速度较快，逐渐成为社区商业增长的主要动力。社会经济水平低的社区，基础型社区商业和传统业态数量较大，体验商业发展速度较慢。随着居民社会经济差距的增大，社区商业中心间的差距也将逐渐增大。

2.6 建设主体多元，品牌连锁经营

与大型商场普遍不景气形成鲜明对比的是社区商业、服务业迅速发展起来，社区商业成为新的商业增长点，吸引越来越多的开发商进入。房地产开发商往往和商家实行跨行业合作，将先进的商业业态、连锁的商业网点、品牌化的商品引入到社区，极大地提高了社区商业的商业层次和组织化程度。同时，政府也将社区商业建设作为一项重要的工作，通过一系列支持政策，积极鼓励并扶持菜市场、早餐店、托老所、文化活动站等便民设施的建设。政企合作、房地产开发商和商家跨行业合作成为当前社区商业中心发展的主要模式，共同促成了社区商业中心的快速发展。在此过程中，社区商业中心往往被作为一项资产进行品牌化运营，由开发商或专业的物业服务商进行统一规划和管理，保证项目品质及发展空间，并通过构建标准化的社区商业模型，开展社区商业中心连锁发展。

3 社区商业中心发展的思考

在消费升级、电商发展等因素的共同作用下，社区商业中心发生了明显的变化，可总结为以下四点：

（1）邻里中心、社区购物中心已成为社区商业中心新的标准模式。邻里中心、社区购物中心采用集中式布局，通过建设建筑综合体，提供高复合的业态和全集成的功能，不仅可以实现一站式购物，还有利于改善城市面貌和集约利用土地资源。

（2）以人为本，积极发展新型业态和电子商务，提升服务水平。注重居民的消费特点，有针对性的制定中心定位和业态规划，通过强化与民生密切相关的商业与服务设施配建和积极发展新型生活服务业，构建符合社区居民消费特征的完整的商业与服务业体系。同时，积极引入超市、便利店、影院等多样的业态和连锁的商业网点，积极发展社区信息服务平台，拓展服务内容，改善服务方式，让居民生活更便利、更丰富。

（3）注重体验，环境宜人。发展体验商业既是消费升级的要求，也是电商冲击下实体商业转型的迫切要求，餐饮、休闲、娱乐、文化、艺术、体育、健康、社交等多种体验业态在社区商业中心内快速发展，占比不断提高。在此背景下，社区商业中心购物环境也更加注重空间体验感的营造，注重营造整体的体验氛围、主题化的场景、丰富的空间形态和人性化的购物环境，让购物、消费变成一种全过程的休闲、娱乐和特殊体验。

（4）品牌化运营，连锁发展。社区商业中心在运营和管理过程中已形成品牌连锁的企业管理模式，由物业服务商进行统一规划和管理，并通过构建标准化的社区商业模型，进行连锁发展。品牌连锁模式有利于规范管理社区商业业态，并为消费者提供质量有保障、价格更合理的商品和更为周到的服务。

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