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关于我国房地产价格的思考

2017-01-06屠西伟李锦钱娟黄欢

大经贸 2016年11期
关键词:人口密度房价

屠西伟 李锦 钱娟 黄欢

【摘 要】 今年以来我国房价涨幅有高有低,其中涨幅较高的地方与其自身的人口密度和经济发展水平密切相关,本文主要通过九大城市圈横向与纵向比较得出房价上升的基本原因。

【关键词】 房价 城市圈 人口密度 经济集聚

根据中国指数研究院报道显示:2016年10月,全国100个城市新建住宅平均价格为12825元/平方米,环比上涨1.65%,涨幅较上月回落1.18个百分点,从价格环比涨幅城市个数来看,79个城市价格环比上涨,与九月相比减少2个,21个城市环比下跌。我们选取十个大城市北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州来比较2016年10月与2015年十月房价对比情况:

涨幅最大的是上海、天津、深圳、杭州、南京、苏州同比增幅分别为27.50%、23.13%、37.46%、23.54%、34.93%、32.79%,从中不难发现这些涨幅大的城市均属于一线城市和部分热点二线城市。

从图中可以看出在十大城市中,涨幅最大的城市位于我国东部地区,中西部地区涨幅较小。根据中商产业研究院数据显示,乌鲁木齐、长春、温州、丽水、舟山、台州、绍兴、三明、宁德,2016年10月同比上年涨幅分别是-0.3%,-0.65%,-1.30%,-1.00%、-0.25%、-2.11%、-2.41%,-0.26%,-1.18%。其中同比增幅下降的城市多数是三四线城市,且位于不发达地区。

从我国人口密度分布图中可以清楚的发现,这些房价上涨的城市均是我国城市人口密集的地区,并且基本处于我国九大城市群之中。简要介绍一下我国九大城市群:长三角城市群、珠三角城市区、中原经济区、成渝经济区、京津冀城市群、山东半岛城市群、环鄱阳湖城市群、武汉城市圈、环长株潭城市群。长三角城市群在上海市、江苏省、浙江省、安徽省范围内,主要分布于国家“两横三纵”城市化格局的优化开发和重点开发区域。规划范围包括:上海市,江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州,浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州,安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26市,国土面积21.17万平方公里,2014年地区生产总值12.67万亿元,总人口1.5亿人,分别约占全国的2.2%、18.5%、11.0%;2014年,珠江三角洲包括珠江沿岸的深圳、广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门和肇庆等九个地级市,土地总面积5.47万平方千米,创造地区生产总值5.78万亿元,2014年底常住人口5763.68万人;中原经济区28.9万平方公里,人口约1.5亿人,主要城市包括郑州、洛阳、商丘、安阳、南阳等;成渝经济区包含重庆和四川两省市部分地区,区域面积20.6万平方千米,占全国陆地面积约为2.15%,2014年人口约为1亿人,占全国总人口的6.8%,区域内生产总值约4万亿元,约占全国GDP的8%;京津冀城市群包括北京、天津两个直辖市和河北省8个次中心城市,地区生产总值66474.5亿元占全国10.4%,地区常住人口1.11亿人,占全国的8.1%;山东半岛城市群包括青岛城市群、济南城市群、半岛城市群,土地总面积约7.3万平方公里;环鄱阳湖城市群面积约为5.12万平方公里,包括南昌、九江、景德镇3市,以及宜春、上饶等38个县和鄱阳湖全部湖体,全年生产总值约9000亿元;武汉都市圈生产总值约为5.8亿元;环长株潭城市群总面积约为9.96万平方公里,人口40000多万,包括长沙、株洲、湘潭等。总的来看我国九大城市群约占我国40%的人口,创造了我国约60%多的生产总值。

结合图2我们综合可以看出房价上涨的地区均是在这九大城市群之中。房价的上涨与人口密度分布,经济的集聚密切相关。国内外很多学者对经济的集聚现象做过研究,也形成了一些具有价值的理论,例如新马歇尔理论、新经济地理学理论、地区竞争优势理论、新经济增长理论等等。其中比较主流的观点是以克鲁格曼为代表的新经济地理学理论,新经济地学理论对经济集聚现象做出了合理的解释。该理论说明经济的集聚的过程实质上是一个地区的离心力与向心力相互作用的结果,一些地区会由于自身的优势比如国家政策的支持,优越的地理环境、丰富的资源等等,会吸引大量外来的劳动力和资本的流入,其中也包括一些企业的进来。在通勤成本达到一定限额的时候,集聚程度还会增强。我国九大城市圈就具备这样的优势,东部的城市圈在改革开放初期就已经具备政策的优势,中西部城市群在后期都得到国家相关政策的支持。每一个城市群都具有自身独特的优势,长江三角洲城市群在改革开后的几十年中积累了雄厚的发展基础,在文化和城市层级体系上具有极大的优势;珠江三角洲城市群在优质的人口上具有自身优势;京津冀城市群具有深厚的文化底蕴和丰富的文化资源,同时北京作为我国的首都,在资金、技术、政策、人才、市场等方面也具有得天独厚的优势;山东半岛城市群在居民生活水平、城市综合开发水平上也展现了自身独特的优势,并且拥有3100多千米的海岸线,11个开放港口,具有良好的开放条件;中原经济区在生活成本和便捷度上具有优势;成渝经济区在自然资源上表现突出;武汉城市圈在在校大学生比例和从业人口比方面水平较高;环鄱阳湖城市群在人口增长率上具有相对优势;环长株潭城市群在旅游资源上具有很大优势。所以根据新经济地理学理论不难发现这些城市圈在与周边地区发展比较中向心力远大于离心力,城市集聚现象还会加剧。

我国人口密度的分布不仅受到自然环境、历史背景等条件的影响,还受到我国不同地区发展水平的影响。总的分布是东部沿海地区人口密集,中部地区相对较少,西部地区人口稀疏。其中分布最集中的还是在九大城市群地区。

很有意思的是每一轮房价的上涨中涨幅最大城市都是这些城市圈的核心城市或者辐射到的城市。这不是偶然的现象,其中还是有机理可循的。由于这些大城市无论在经济体量还是政策支持等方面都具有极大的优势,“虹吸效应”自然而然也就产生了。在这种效应下周边相对不发达的地区的人口逐渐向这些城市群流入,人口伴随着经济的集聚也开始集聚,人口密度逐渐加大。因为土地资源是稀缺的直接导致土地的供给面积是有限的,随着人口的不断涌入,住房需求的不断提升,势必会导致住房价格的上升。这种价格的上升是一种长期的趋势,具体在不同地区、不同背景下会导致短时间内的波动,但基本面保持不变。目前这九大城市群人口约为全国人口的40%,但是创造了我国约60%的GDP。所以我国九大城市圈的人口密集度、GDP创造总值还有上升的空间,这也是导致预期未来我国部分城市房价上涨的重要原因,这些预期房价上涨的城市主要还是城市群中的城市。

横向比较一下日本、美国、俄罗斯。美国房价涨幅最大的区都是集中在洛杉矶都市圈,五大湖城市群、纽约城市群。其中这三个城市圈占了美国将近52%的人口,创造了美国67%的GDP;日本房价涨幅最大的区域集中在东京城市群、大阪城市群、名古屋城市群,这三个城市群占了日本52%的人口,创造了日本的85%的GDP;俄罗斯房价涨幅集中在圣彼得堡工业区、莫斯科工业区、中央农业区、乌拉尔工业区,这四个区域占了80%的人口,创造了60%的GDP。这几个国家房价上涨都具有相同的共同点,即都是在人口密度较大,经济发达的地区。与之相比中国有九大城市圈,人口密度与发达国家相比还算比较均匀,所以未来中国的人口依然会大规模的向这些城市群流入,当然也势必会导致中国大城市群中的一些城市的房价继续攀升。但是也说明了我国房地产市场慢慢的向发达国家成熟的房地产市场靠拢,其中内在逻辑还有待探索。

以上只是直观的通过数据和图表对比得出结论,是一个宏观的结论。我们知道房地产市场运作极为复杂,不仅仅是市场单方面运作的结果,还包括政府的宏观调控的影响、消费者自身的心理预期。在具体分析的过程中还要考虑到实际情况,但是人口的流入和经济的集聚还是房价上涨的基本因素,在此基础上可能会受到其他外部环境因素的影响,例如货币的增发、经济下行、热钱涌入等等因素的影响。中国房地产价格回归正常还需很长一段时间,只有当经济发展水平与人口的密集度达到一个合理的比例,房地产价格才能趋于平稳。

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