刘涛

[摘要]本文简要分析了住宅区物业管理中存在的问题，并提出了住宅区物业管理模式的优化和创新策略，希望能为我国开展物业管理提供一定的借鉴和帮助，促进我国物业管理水平的提高。

[关键词]住宅区；物业管理；问题；优化；策略

文章编号：2095-4085（2016）09-0150-02

城市化进程的不断发展与生活水平的不断提高，促进人们对于了物业管理工作的关注。随着《物业管理条例》、《物权法》及其配套措施的颁布实施，我国住宅区物业管理模式逐步确立。

1住宅区物业管理中存在的问题

第一，物业费收费不标准。我国物业管理行业起步较晚，制度不完善，没有明确规范的物业管理收费标准。2004年国家发展和改革委员会所指定的物业管理收费办法规定，物业服务收费依据不同物业的性质与特点进行市场调节价与政府指导价，具体定价则由各省、直辖市、自治区人民政府价格主管部门以及房地产行政主管部门确定，没有具体的收费标准。在管理过程中，许多物业管理公司的物业费不公开不透明，许多业主则以服务不到位为由拒不缴纳物业费或恶意拖欠物业费。

第二，管理者服务水平达不到要求。据了解，当前许多物业管理公司的员工缺乏物业管理经验，物业管理知识不足，导致物业服务总体质量较差，且部分物业管理公司在进行人力资源考核时，未能充分考虑员工的服务态度、服务质量等，导致员工的工作积极性不高。此外，部分物业管理公司忽视对员工的培训工作，培训工作不及时，导致员工的服务水平较差，难以满足小区业主的要求。

第三，物业管理人员与业主的素质有待提高。物业管理人员与业主的素质是影响住宅区物业管理水平的重要因素。在物业管理人员方面，我国物业管理行业起步较晚且市场门槛较低，当前许多物业管理公司、业主以及各高校还未能意识到物业管理的重要性，物业管理专业人才较为缺乏；在业主方面，许多旧住宅区的居民以老年人和低收入家庭为主，他们多为原企业职工或其家属，对物业管理工作认识不到位，消费观念陈旧落后，消费能力有限，容易引发矛盾。

2住宅区物业管理模式的优化与创新策略

2.1不断完善物业管理内容，提高服务水平

首先，管理者应当注意改变过去传统以基本服务和人工服务为主的物业管理模式，认真规划物业管理内容，从业主的生活环境和生活条件入手，拓展服务项目，将车辆的运行与看护、物业清扫保洁、服装清洗、幼儿教育、物业租售代理、消防管理、设备维修、蔬菜粮食供应以及老年服务等内容纳入物业管理体系中，实现物业服务的多元化；其次，随着科学技术的迅猛发展，信息技术等高科技被越来越多地应用到生活当中，为人们的生产生活带来了很大的便利。因此，物业管理部门应当注意加强智能化建设，使业主能够通过电话、短信、网络以及智能门禁系统随时随地联系到物业服务人员，为业主提供更多的便利；最后，物业管理部门应当注意依据业主生活与工作的不同，采用适当的管理方法。例如，若小区内老人较多，物业管理者应当多加探视，及时了解老人们的生活需求，若小区内孩子较多，物业管理者则应该帮助业主进行代接、代送服务。

2.2优化物业管理模式，充分体现其特性

住宅区物业管理以促进住宅区居民个人与家庭生活方便舒适、促进住宅区居民民主素质的日益提高为原则，并注重对住宅区居民关系、居民与社区组织关系以及居民与水电等行业部门关系的协调，有利于促进整个住宅区的和谐友好。当前物业管理还存在的许多问题，为了解决这些问题，提高住宅区物流管理水平，相关部门应当注意优化和创新物业管理模式。首先，物业管理者应当注意严格遵守《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规，完善物业管理制度法规，为物业管理工作的顺利开展奠定基础；其次，物业管理者应当注重借鉴国内外先进的物业管理经验，关注业主的需求，关注小区环境建设，关注社区的整体氛围，建设专业规范的物业服务队伍，最大可能的满足业主需求；最后，物业管理者应当注意了解新时期物业管理的特点，不断加强理论学习，从小区的实际情况出发，树立新的物业管理理念，鼓励全员参与，做好协调工作，加强与供电部门、供水部门、供暖部门、供煤部门以及电信部门之间的沟通与交流，充分发挥自身的物业服务功能，推动物业管理的进一步发展。

2.3创新住宅区物业管理公共事务决策机制

住宅区物业管理公共事务决策机制是影响住宅区物业管理的重要因素，传统的住宅区物业管理公共事务决策机制主要包括业主内部组织决策机制和物业管理公司决策机制。内部组织决策机制主要指业主自愿形成，业主内部组织一个中央机构对公共事务实行决策权或由所有业主共同协调进行公共事务的决策。物业管理公司决策机制则是指物业管理公司依据委托对小区公共事务实行决策权，这两种决策机制管理都存在一定的弊端。因此，物业管理相关部门应当注意创新住宅区物业管理公共事务决策机制，有效避免当前决策机制中存在的问题，例如，实行业主组织与物业管理公司合作决策机制，将业主与物业管理公司紧密联系起来，加强业主与物业管理公司的交流与互动，有效解决个别业主不合作、不参与的问题，相互配合，促进我国住宅区物业管理行业的进一步发展。

3结语

总之，当前住宅区物业管理中还存在物业费收费不规范、协调和解决问题较为困难、管理者服务水平达不到要求以及物业管理人员与业主的素质有待提高等一些列问题，因此，物业管理部门应当注意不断完善物业管理内容，提高服务水平，优化物业管理模式，创新住宅区物业管理公共事务决策机制。

参考文献：

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