中国的高房价是怎样炼成的

高房价是怎样炼成的？大家说有点像盲人摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的土地供应国家控制很严，土地用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数还是有的。

中国的实际城市化率是多少？

我们的城市化率到底是多少，这里指的是“城市化率”，而不是“城镇化率”，调查显示，我国真正的城市化率不超过40%，这跟我们非农户口37%的数据差不多。跟其他国家比较，只能算是刚到半山腰。全世界的城市化基本有一个大的趋势，如果人可以自己决定去哪里生活和工作，最后一定会有七成到八成人住在城市，而且这些人一半以上住在大城市。至今日本东京的人口还在涨，美国纽约的人口也还在涨。

从人口和土地的禀赋来讲，一百万以上人口的城市，有很多数字中国应该落在美国和日本之间。如果做的好我们会像美国，如果做的不好则更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美国密。

我们现在拥有千万级人口的城市，加上重庆应该算是五个。如果14亿人口七成住在城里，这七成里面一半以上又在千万级人口的城市。

中国至少缺少10到15个千万人口的大城市。与其他国家很不同的地方，是我们的人口不能那么自由地流动，因为你在当地落不了户口。党的十八届三中全会文件和“十三五”的规划都有很多的表述，在户籍制度改革上有相当程度的突破。到2020年，居住证应该是识别中国公民唯一的证件，不能再分谁是农业户口，谁是非农户口，一律只有一个居住证。让人口自由流动，自主选择居住和生活的地方，这是全世界的一个潮流。

中国的住房需求主要来自改善性需求

当今，房地产供应不足的主要是大城市。这些年来，我们总是要打击所谓房地产的投机需求。实际上，中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的。什么是刚性需求？严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住。而中国的住房用地世界第一，农村住房用地在95%以上，即使在改革开放之前，谁也没有住大街上。城市住房改革之后，多年来为什么还有人一直在买房子？目的就是改善居住条件的需求。我们有很多房子实际上不太适合居住。城市住房有很多建成年代很早，大约25%没有独立的厕所和厨房。因此，但凡有了购房能力，人们必会搬到新房子住。

中国人喜欢储蓄，攒点钱就要改善自己的居住条件。我们总说要多建80-90平方米的房子，这种政策很可怕。因为实际上，改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。

土地的供给制度，是中国高房价最基本的原因

那么，高房价是怎样炼成的？大家说有点像盲人摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的土地供应国家控制很严，土地用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数还是有的。

城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土的面积。中国的数字无论是跟美国、日本比，还是跟香港比，我们都低的可怜。在过去十几年地方政府招商引资，提供了大量便宜或者低价的工业用地和商业用地，最后挤的住宅用地很少。

从中国的地价分布看，农村土地不能碰，这种土地从某种意义讲是无价，或者说是小产权房。根据第六次人口普查的数据，如果我们把小产权房这部分数据拿掉，整个城市的住宅空置率是0。现在大城市相当的住房是靠小产权房补充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小产权房，住房的拥挤程度会直线上升。

商业用地、工业相关用地肯定是更多了。盖钢铁厂，建水泥厂有GDP，你的土地贵了人家企业还不来。地方政府招商引资，土地实际上是低价出卖的。为什么北上广深供地特别少，相对来说卖住宅用地比较多的是四线或者一些偏远的城市。因为从地方政府的税收来源来讲，省会城市或者北上广深有很多其他税收来源，它卖一点地就够花了，但四线城市只能多卖点才够几年花的。

土地的供给制度，是中国高房价最基本的原因。如果我们的十八亿亩红线就是不能动，目前北京、上海城市面积的一半是农地，剩下的土地肯定偏贵。房价里最贵的一块就是地价，然后是税费。

去年房地产开发商上市企业的利润其实挺差的。通常我们认为房地产是暴利行业，但是过去两年利润直线下降。地价很贵，又不能融资，借高利贷盖起来又卖不出去，所以很多开发商急着要转型。对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪八十年代末，日本的边际税率达到过80%，也没能拦住房价上涨。因为在供不应求的时候，抑制了一段时间房价随着收入上涨又回来了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社会财富的分配极端恶化。

对于高房价，什么政策管用

对于高房价，什么政策管用？加大土地供应。最近终于听到好消息，说北京、上海要加大土地供应了。

就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业，干嘛非要拿上海、北京的一半土地来种地呢？能不能用它跟东北、山西换点地呢？跨省换地过去搞过，2004年被叫停。特别是西北、东北有些城市出现一些国企的困难，置换土地可能是潜在解决一些问题的方法。我们是要对保护农地和粮食自给自足给予很大的关心，但是跨省换地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地现在还是农地，比如北京是个缺水的城市，然而北京的水资源七成用于农业生产，其中的效率和可承载力等很多问题都值得商榷。

重庆的GDP发展速度全国第一，房价过去五年涨了12%，是最低的，而且重庆是唯一从来没有限购过的城市，吸引了大批非户籍人口入户。作为一个国家，要做到居者有其屋，政府在房地产市场中可以发挥很大的作用。廉租房也好，公租房也好，北京、上海盖的太少了。

（思想潮2016.5.12梁红/文）