李帆

软件园建设项目投资决策风险分析与应对策略

李帆

随着社会经济的发展，建设项目投资规模不断扩大、建设周期长、技术要求高等特点，使建设项目不可避免的增加了更多不确定性因素，建设项目决策阶段面临了更多更复杂的风险。使建设项目投资成为一项高风险活动。论文针对影响建设项目投资决策中存在的风险问题进行了全面分析，并结合某软件园项目为例，进行投资决策风险分析，并提出相应对策。随着全球信息化建设，特别是因特网的迅速普及，全球软件产业保持了较快的增长，与传统产业相比，其增速仍很乐观。但我国软件产业发展仍存在一些问题，为此，该项目应加强风险管理。

一、研究背景与意义

1.研究背景

建设项目具有投资大、周期长、地域性强、风险大的特点。特别是项目建设前期投资决策阶段，企业对此阶段的风险管理较薄弱，风险意识不强，多凭经验进行决策，为了追求高利润，盲目经营开发，使该产业面临很大的经营风险，一旦决策失准或时机错过将会产生极大的风险，所以建设项目投资决策尤为重要，直接关系到项目的成败。

结合某软件园建设项目为例重点探讨建设项目前期投资决策的风险分析及应对措施。本项目拟在某市某新城中心区东南部，规划占地面积70公顷，用地东侧邻公路，北侧与环湖高速由绿化带分隔，西南侧遥湖相望。新城中心区建设用地从西北侧到东南侧呈斜条状，最北侧是研发型工业用地；中西部及中北部是科研用地，金融服务、文化教育、文化娱乐等用地穿插于中间；中东部及中南部主要是居住用地，金融服务、文化教育等功能穿插于其中；东南部主要为郊野绿地。软件园区用地位于新城中心区东南侧，处于郊野绿地的环抱之中，该项目为该地区迎来了新的发展机遇。

2.研究目的

根据软件园项目自身的特点结合投资项目风险的特征，运用项目风险管理的基本理论，结合某软件园项目的实际案例进行研究，详细分析了建设项目前期投资决策阶段的风险识别、风险评估、风险转移、风险控制，同时提出一种较为实用的建设项目投资决策的风险管理措施。旨在找出建设项目前期投资决策阶段中风险影响最大、最主要的因素，同时提出有效的风险管理措施。

3.研究意义

该项目研究的意义在于，可以合理地减少对某软件园项目前期投资决策风险管理的风险性，提高经济效益；通过风险分析，促进企业对项目和风险的认识和理解，了解风险对项目的影响，从总体上使项目减少风险，确保项目目标的实现。

二、建设工程项目与工程项目风险

1.建设工程项目

国家标准《建设工程项目管理规范》（GB/T 503326-2006）将建设工程项目定义为“建设工程项目是为完成依法立项的新建、扩建、改建的各类工程（土木工程、建筑工程及安装工程等）而进行的有起止日期的、达到规定要求的、一组相关联的受控活动组成的特定过程、包括策划、勘察、设计、采购、施工、试运行、竣工验收和考核评价等”。

2.工程项目风险

工程项目风险定义为：工程项目风险是一种不确定的事件或条件，一旦发生，就会对一个或多个项目目标，如进度、成本和质量等造成积极或消极的影响。

三、建设工程项目风险分析

1.建设工程项目风险因素的构成

建设工程项目在投资建设和运营管理过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。通过风险识别，实现合理地缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资者提供最适当的风险应对策略。

（1）自然风险

自然风险指由于自然现象导致的风险，包括客观存在的自然条件、气候条件以及工程现场条件等。因素的不确定性对建设项目的生产过程和经营过程造成的影响和直接破坏，这些自然风险发生的概率比较小，但是一旦发生便可能造成较大损失。投资者必须加以分析和处理。常用的方法是购买保险。自然风险主要包括：火灾风险、洪水风险、雪灾风险、地震风险、等等。

（2）政治风险

政治风险主要指在承包市场所处的不稳定的国家和地区的政治背景可能给承包商带来的严重损失。由于政策潜在变化给建设项目带来不同形式的经济损失或机会。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对建设项目的影响尤为重要。在我国建筑市场还不规范，投资商都非常关注政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政治风险主要包括：政治环境风险（战争风险、社会风气等）、经济体制改革风险（国有化等）、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险、法律风险等等。

（3）社会风险

社会风险主要包括：城市规划风险（容积率变化、建筑密度、用途的相容性）、区域发展风险（近邻地区发展风险、类似地区发展风险）、公众干预风险、治安风险。

（4）经济风险

经济风险主要是指与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现对建筑市场产生影响。经济风险主要包括：市场供求风险（供给、购买力）、财务风险（通货膨胀、汇率变化、资金变现、税率变动）、地价风险（一般地价风险、区域地价风险、个别地价风险）、融资风险、竞标管理风险（土地竞标、工程竞标、合同管理）、国民经济状况变化风险。

（5）技术风险

技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动可能给开发商带来的损失。

2.建设工程项目投资风险特征

（1）客观性

投资风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。引起投资风险的各种不确定因素，包括自然灾害风险、政治风险、通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、政策性风险、等等。进行建设项目投资，要与外界经济、政治、环境等发生联系。建设项目作为一种商品，成为国家宏观经济调控制的重要目标。投资者可以加强投资的内部管理，却无法完全排除外界对投资的影响。

（2）多样性

项目投资是一项复杂的系统工程。公司内部对项目决策、选址、购买土地、设计施工、监督验收、财务控制、营销、管理自成体系，需要协调统一，对外部的“天时、地利、人和”，一招失误满盘皆输。同时，建设项目投资涉及面广，与政策法规、经济形势、金融动向、区域供求现状、产业技术变革、消费者需求等息息相关，易受波动因素的影响，不同因素导致的风险也不同。

（3）补偿性

由于建设项目投资风险较高，但风险与收益并存，风险对建设项目投资不仅仅只有负面的影响。如果能够正确认识并充分利用风险，可能会使收益大幅度提升。所以对待风险不应该一味消极地预防，有时可以将风险当作一种机会。

四、某软件园建设项目的案例分析

1.软件园建设项目的特点

对软件园投资项目有别于一般建设工程项目，因此进行软件项目风险分析首先需要明确软件园项目特点：

第一，软件园项目具有持有收益强的特点。租金收入是保持软件项目持续发展的重要效益动力，租金的高低并不在于售出价与建造成本的对比，而是受到多种园区形成指标的影响。产业集聚、品质、区位、运营机制、品牌都会对日后收益产生影响；

第二，软件园项目具有公共服务多样性的特点。在完整的软件园内，应该满足从企业-产品-从业人员，三个层面的活动需求，特别是后进项目，特别强调共性平台的整合，帮助进园企业降低成本，以达到企业的进入。这些共性服务包括：（1）开放式技术支撑平台（常用小型机开发环境、大型数据库开发环境、软件开发与测试平台、系统集成开放实验室）；（2）增值服务（Internet接入、信息服务、信息发布、应用服务及访问共享数据库等），另外还包括软件园的高速宽带网（Intranet）为入园企业提供ISP、ICP、ASP和IDC等服务，形成一个虚拟电子社区；（3）行业支撑体系（电子商务、物业管理、知识产权管理、软件产品测试、等），另外，还有园区生活必须有餐饮、娱乐、金融等服务行业都会出现在经营中。

第三，投资回收期长、规模大，另外在经营的过渡期，对开发商的资金实力也提出很高的要求。一般要经过2~3年的运营过渡期才能趋于成熟，需要有雄厚的储备资金。而且，投资回收期较长需要占用大量的资金。

第四，由于软件园项目具有极强的对外性和积聚效应，受到地方产业政策的约束。大型软件园区的规划一般需要得到当地政府的支持。

第五，产业全球化。构筑在互联网技术上的软件产业，已经形成了全球化产业链条。在此分工模式下，我国的软件园带有全球产业梯度转移和国际化分工下产业群聚特色。

2.风险识别和应对策略

本项目作为某软件园异地扩张，所面临的风险，主要包括宏观风险和微观风险。宏观风险包括其政治、政策风险、区域人文风险等。宏观风险因为具有不可抗性，在其防范和规避过程中，主动性较弱，因此不作重点考虑。而微观风险存在于：（1）品牌在异地落地所遇到的阻力；（2）人才储备无法跟进项目的推进；（3）资金压力较大；（4）目标市场规模和竞争强度不明朗；（5）当地的保护性政策风险；（6）持有型物业的收益波动；另外，由于项目部分研发物业出售比例较高，需要面临一定的市场考验，招商难度较大。具体风险及对策如下：

①品牌从本质上说是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务的允诺。一个品牌最持久的涵义就是它的价值、文化和个性，它们确定了品牌的基础。品牌的推广体现了一个品牌与消费者的联系、在消费者心目中形成品牌意识的过程。某软件园的品牌价值是一种超越所持有形资产的外在价值。因此，本项目应该充分重视客观存在的品牌认知度的区域差异和品牌异地推广执行风险，充分分析企业内外部环境，利用各种科学的选择模式来制定最优的品牌扩张方式，发挥品牌优势迅速扩大企业的市场规模和资本纽带。

②某软件园项目的人才储备风险主要来源于对公司业务异地扩张的支撑力度不足。这对母公司在异地公司组建初期对其人力资源的支持有着较高的要求。

③充分认识并结合开发区域产业环境。近年来，某市经济保持持续快速发展，全市生产总值（GDP），年均增长率高达20%。产业结构调整步伐不断加快，某市信息产业，实现增加值占GDP比重超过10%，已经成为某市经济发展的第一支柱产业。但某市在软件产业氛围，特别是形成特色产业集聚的效能还比较匮乏，可能选取的发展出路比较窄，加之该地区受资源环境影响，对电子信息产业结构的被动调整，造成区域内同质建设过量。在该区域内各软件园热点追逐方向基本趋同。为了降低风险，本项目应在实际的经营活动中适当放宽入园标准，项目功能规划的灵活，保证兼顾到电子信息业的高端。

④软件园作为承载软件产业发展的载体，从产业集聚的角度强调业务的关联度和相似度，并且随着行业的发展，软件产品的生命周期不断缩短，产业面临的技术更新速度加快和资金占用规模加大的现实问题。因此，软件产业作为资本一技术双密集型产业所面临的经营风险也将牵连到软件园的经营，特别是处于国际软件产业链下游的离岸外包业务，受国际金融市场的变化影响较大，如利率、汇率、资本收益率变动以及主板、二板和场外市场等多层次资本市场的规范程度与规模大小会直接或间接的影响软件的离岸外包业务的进行。而且，由于园区经营追求的集聚效应，势必园区持有型物业的经营单一的风险。

⑤软件园作为政策的载体，对地方政策具有较强的依赖性，特别是在当地软件产业政策引导下的充分竞争态势市场环境下，政策资源的公平性，对于异地扩张企业尤为重要。本项目应积极争取政策和经济扶持，必要时甚至需要与强势竞争对手形成竞争性战略联盟。

⑥在投资规模和运行规模一定的情况下，通过引入第三方投资机构和运行维护机构进行载体的建设，降低软件园投入规模和运营成本。

⑦目前项目研发物业中培训基地、会议中心、商务配套、服务物业等内容全部按照销售考虑，前期出售规模较大，特别是周边区域同质研发型物业的集中入市，会对本项目前期招商构成一定的压力。项目开发规模适量，因此具有较强的操作性。

五、结语

建设工程项目投资决策风险已经越来越受投资者的重视，合理规避风险。有效地合理降低风险，增强项目抗风险能力，减少项目的受损机会，降低损害程度，促使项目的盈利能力增强，项目建设和运营的安全可靠性大幅度提高。

在实践过程中，建设工程项目投资风险贯穿整个项目全寿命期，风险是不可避免的，只有重视对项目风险因素的分析，提出切合实际的防范措施。才能将风险造成的损失降低到最低，实现真正意义上的风险管理。

（作者单位：武汉理工大学）