本刊记者 李孟

如何让“头疼”的问题不“头疼”棚改货币化安置现状调查

本刊记者 李孟

国务院总理李克强曾表示，要更大规模加快棚户区改造，“决不能一边高楼林立，一边棚户连片”，棚户区改造工作随着建设的深入被提上重要日程，但棚改户安置一直是让各地方政府“头疼”的问题。

随着房地产库存过剩和棚改实物安置大拆大建存在矛盾等状况出现，政府逐渐转变思路，从“实物保障与货币补贴并举”到“积极推进棚改货币化安置”。

按照预定计划，2016年是“十三五”的开局之年，《政府工作报告》有明确要求，今年要开工改造棚户区600万套，在2015年全国棚改货币化安置的比例达到29.9%的基础上，力争向50%努力。

今年6月以来，西安、成都、济南等城市纷纷出台相关政策，鼓励棚户区改造全面推行货币化安置，对新实施的棚改项目，要求货币化安置率不得低于50%。究竟棚改货币化安置开展得如何？记者就此进行了调查。

棚改货币化“遍地开花”

不再用传统方式新建拆迁安置房、保障性住房，而是采用组织棚户区改造居民自主购买安置房、购买存量商品房房源作为安置房、以货币形式一次性补偿棚户区改造居民等形式处理。这意味着安置对象有了更大的选择空间，灵活可变的方式也缩短了安置周期。

有的要求“拿钱走人”，有的要实物房源，有的要原地回迁，有的要异地安置……面临日益多样化的棚改居民需求，各地方政府与时俱进地推行着“货币化”这面“大旗”。

为了提升棚改货币化的施行效率，西安市潜心在补助“特权”上“放大招。2015年就有规定：在按之前执行的给予被征收房屋评估价值20%的补贴的基础上，在征收奖励期限内，再给予被征收人不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励。同时，向被征收人支付3～6个月过渡补助费、搬迁补偿费及奖励费，免费提供搬家车辆，财政部门也会将契税缴纳额全额补贴给被征收人。

2016年，西安将棚改货币化安置率达到50%列入市目标责任考核，明确对棚改货币化安置率大于50%的项目，优先列入年度建设和贷款计划。对于1月1日后购买存量商品住房作为棚改安置房的被征收人，给予0.8万元奖励。

棚改总量多年位居全国第一的山东，在棚改货币化路上的探讨与创新依然用数字“发言”。 2015年棚户区改造共开工38个项目、37888套（户），青岛市各区明确将存量商品住房纳入棚改安置房源，组织房产集团为棚改居民提供“一站式”购房服务，居民能够通过政府搭建的平台享受“团购”价。菏泽市曹县启动8个棚户区改造项目，其中7个采取回购市场存量商品房安置居民。经过公开招标，从33个商品房项目中确定10个手续完备、配套齐全的楼盘，筹集2000多套存量商品房用于安置居民，平均每平方米回购价格低于市场500元。

2016年 6月21日，成都市政府发布《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》，明确提出不再新建拆迁安置房、保障性住房，而是通过购买的方式筹集房源。鼓励被征地农民购买存量商品住房，最高可补贴房款总额的3%。不同于以往大建模式，重点将棚改货币化调控之手伸向了基数庞大的农民工群体。

江苏无锡近日出台《棚户区（危旧房）改造货币化安置实施意见》，对被征收居民选择货币化补偿、不购买商品房（含二手房）的，房屋征收部门按照被征收房屋的评估价格一次性增加10%的补贴；对被征收居民选择货币化补偿、在优惠房源库以外购买商品房（含二手房）的，按被征收房屋评估价格一次性增加10%补贴，同时增加5%的优惠购房补贴。

安徽芜湖在货币化安置的探索道路上愈行愈远，货币化安置比例从2013年的30%上升至2015年的59.8%。2016年，计划实施棚改305万平方米、26973户，共114个项目。所有项目已在2015年年底全部完成基础数据和安置意向的调查摸底，经初步统计，城中村项目的货币化安置比例约为86%。

棚改货币化路径的有益探索•以奖励刺激积极性

棚改货币化探索的过程中，地方采取的鼓励措施“大同小异”，目的无非是加快推进棚改步伐，部分城市探索的先进做法也值得借鉴。

据芜湖市住建委相关人士介绍，最开始也是以传统的安置模式为主，从征收到安置建设和竣工交付一般需要4至5年，且安置房质量、成本控制难以达到市场化企业的专业水平，质量投诉较多。一些安置地块为划拨用地，办证难，一些小区物业管理收费也让人头疼，服务自然跟不上。为了改善困局，后期开始转变思路将货币化安置摆在前端。

为了提升居民选择货币化安置的积极性，芜湖市在征收政策上安排了具体的奖励措施：对放弃产权调换的，给予每平方米200元放弃安置奖；对按期搬迁的，给予确认面积每平方米最高400元奖励；对货币补偿后即购买商品住房的，按购房面积给予每平方米200元的购房补助；城中村居民购房后，参照国有土地上房屋征收购房给予同等标准的契税补助；城中村居民可以通过市住房金融公司申请按揭贷款，利率按同期银行贷款利息的0.85计算。

这一揽子具体而灵活的惠民举措让不少居民圆了当初不敢想的“安居梦”。“安置房一般较远，选择余地小，我拿了补贴款想在哪儿买就在哪儿买，而且商品房性价比各方面都更中意些。”芜湖市镜湖区市民陈仕海一家就是较早受益的棚改户，在接受采访时不住地向记者传达着他的欣喜，曾经一家四五口人挤在一套68平方米、30多年房龄的房子里，遇上棚改货币化后，以1平方米7000多元的价格获得补贴50万元，明显高于市场价。在签订合同后，“小房换大房”的心愿也实现了。

•“房票”让“不动产动起来

2015年，安徽率先以“房票”的形式将奖励款额补助给征收人。这一招，就彻底让“不动产动起来”，棚改户享有了更自由的支配空间。

有专家用一个简单的例子诠释了“房票”的便利性，如果一个市民本来居住在城东，现在工作在城西，按照之前的方法，该居民只能在原址附近的复建点拿到新房子，或者是施行“货币安置”。有了“房票”，被征迁户可以根据自身经济状况和生活便利情况，既可就近入住，也可舍近求远，在普通小区和次高档小区中灵活选择。

具体来说，“房票”就像现金，安置对象在买房时，可用于优先支付“房票”安置房源（商品房）的购房价款，不足部分自行补足，结余部分可以购买车位。南宁、奉化、宁波、湖州、常州、安庆、鄂尔多斯等多个地区都在“房票”上有“研究”。

将这一举措发挥得淋漓尽致的还有“鬼城”之称的内蒙古自治区鄂尔多斯，鄂尔多斯将“房票”制度革新建立起一套土地兑换凭证、房屋兑换凭证，以此建立起各项机制，加快房屋征收。

棚改的过程中，根据房屋大小和折合价格给居民发放“房票”，“房票”是兑换新房的凭证，有1平方米至100平方米不等的7种面额，由当地房屋征收部门发行，政府监管，国有性质的房屋运营公司负责运营。票面一式四联，标注有平方米数、地段类型、每平方米单价、兑付截止日期等主要信息，以及背面可识别持有人信息的二维码。被征户可以拿着房票去政府搭建的房源信息平台在全市范围内任意选房子。

据统计，截至6月份，结算中心已经接到当地有意拆迁的登记数为：国有土地上平房3341套、危旧楼房481套、城中村集体土地上房屋2800套。目前已经发放房票总值为1.2亿元，其中120套价值6000余万元的房屋已经完成兑付。

浙江湖州经济技术开发区巧用一张“房票”，也取得了初步成效。据统计，自2014年5月全面推行“房票”制改革至今，该区已签订“房票”购房协议1395份，消化商品房存量面积近20万平方米，盘活资金10.47亿元，推动辖区内房地产市场增长40%。

该区建设局局长殷小平告诉记者，“房票”制度改革进一步加大“去库存”力度，仅一季度签约“房票” 520套，累计1475套；消化存量商品房面积6.5万平方米，累计18.4万平方米；安置拆迁人口1800人，累计5300人，节约安置用地160亩。

家住杨家埠街道施佩霞全家六口人拆迁时一共补偿了300平方米的安置面积。按照惯例只能住安置房，“房票”的改革为这个家庭带来了新生。经过商量后，一家人决定保留100平方米的安置房，将剩余的200平方米转换成“房票”，在市区选择一套100多平方米的商品房居住。类似于这样的家庭还有许多……

知名专家认为“房票”在棚改货币化中起到的作用不容小觑，通过“房票”，既补了原先安置房物业管理的短板，又破解了城乡一体化进度慢的难题，形成了一种和谐的市场供给。让被拆迁群众充分享受城市建设与发展成果，真正实现“农民”变“市民”，且对盘活住房市场存量，促进房地产市场持续健康发展做了不少贡献。通过一纸“房票”践行“供给侧”改革，为棚改货币化打开了一条新思路。

说到“房票”这么有吸引力的事物益处的确不少，但“诱惑”了棚改户的同时，也会被少数投机者“盯”上当作倒卖升值的工具，变相抬高房价，让真正有需要的人无法享受这一福利。

警惕新生血液中的“杂质”

棚改安置的转型为当前我国住房市场的发展注入了新的“血液”，在推进的过程中也不可避免地遇到一些困难。

记者了解到，仅靠政府推广棚户改造的力量是“单薄”的，与传统的实物安置模式相比，政府购买安置住房的一次性投入资金多，配套基础设施建设款项较大，财政压力负荷明显。

另外，部分地区市场上存量房的区位、户型结构等与棚户区居民的安置意向不符，市场上多是户型较大的存量房，棚改户对小户型更青睐，这就存在配置与需求不统一的“矛盾”。

且棚改居民对货币化安置的购房价格一般较为在意，地产商应要求一般会给予比普通购买商品房优惠7%的价格，但开发企业受土地成本、建设成本、税费等因素制约，自身存在压力，不由得担忧房屋质量保障。这些问题的解决亟待政府与市场共同“使劲”，既有法律监管和政策优惠作“外衣”，又不乏地产商和政府通力合作作“里子”。

棚改安置方式的调整与当前我国住房市场发展现状密不可分，是一项必将推行到底的利民政策。目前我国住房市场已从以往的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，棚改运动向货币化安置的这一转型有利于打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置，我们期待这一转型将会有更多的“惊喜”！