本刊记者 张兰兰

“史上最严”调控能否根治楼市痼疾？限购限贷效应力调查

本刊记者 张兰兰

楼市作为国人理财最坚定的一道心理防线，历来走“高歌猛进”路线，据统计，仅8月份，70个大中城市中房价上涨者就达到64个，新增贷款中以住房按揭贷款为主的中长期贷款率高达56%，楼市的火爆程度可见一斑。

然而猝不及防的是，9月30日起，热点城市急风骤雨般抛出调控新政，北京、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、珠海、东莞、福州等城市重启限购限贷，个别城市短短数天内连颁两道禁令，退订、违约，量缩、价跌等楼市大戏在各地上演。

当限购限贷成了楼市冷热的“晴雨表”，此番调控能否根治楼市痼疾？

大刀阔斧“砍”向“疯”房价

本次各大城市大刀阔斧对楼市施行调控，此前只有北上广深等一线城市限购，改革洪流波及到了热点二线城市，如南京、杭州、苏州、武汉等。此外，个别城市在按揭首付比例和提高购房门槛上下“狠”功夫，颇有成效。

·南京

南京房价涨幅在“四小龙”（厦门、南京、合肥、苏州）中历来靠前，9月25日，南京即出台限购令：拥有一套住房的外地家庭禁止来宁买住房，有2套房的南京家庭禁止购买新建商品住房。在限购令出台的当天，南京市的新房成交量猛涨至1604套，平时仅为300至500套之间。

10月5日，南京再次升级限购政策：二套房首付提高到八成，外地人在当地购房需要提供社保或者纳税证明，单身人士限购一套房。

为防止民众因购房资格受限制造“假离婚”，南京市不动产登记局发布了新版的开具购房证明补充规定：该市十一区范围内无住房的本市户籍成年单身人士（含离异），在主城八区范围内购买新建商品房或二手住房，签订商品房买卖合同或存量房买卖合同前，需开具购房证明。

这意味着在南京无论是购买新房还是二手房，南京市民及外籍人士都需要到房产局档案馆窗口开具证明，一位工作人员向记者透露，好多中介为了给购房客户开具证明，都起早贪黑地守在档案馆里，这道程序对身负多房的“房姐房哥”确实有效，就是苦了那些真正有自住需求的人。

据南京网上房地产数据显示，南京楼市（10.3～10.9）共认购商品住宅768套，成交1692套，与前一周（9.26～10.2）认购2240套、成交3503套相比，认购量下降近7成，成交量下降5成多。

·杭州

杭州因在国家统计局公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”表中同比涨幅19.1%，位列全国第八而成为全国的“网红”，相较于其他二线城市，杭州属于“慢热型”，限购也相对温和。2011年2月，杭州出台楼市调控细则，明确对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭等人群暂停售房。2014年8月，杭州全面放开住房限购政策。

2016年9月18日下午，杭州规定：暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

9月28日，杭州再次祭出新政：暂停购房落户政策，二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例也由原来不低于40%、不低于30%调整为不低于50%。

杭州本次重新拾起限购并非“空穴来风”，杭州在9月十天内连续推出的楼市组合拳将非本市二套购房者毫不留情挡在门外。G20峰会的召开吸引了大批炒房者聚集，限购前夜，为了冲业绩，开发商纷纷通知外地客户赶紧签约，甚至有开放商拿着POS机连夜赶赴上海让客户刷卡。

9月17日当天，杭州商品房预定量由45套飙升至210套，而成交量也从972套迅速提升至3009套。截至9月18日24时，杭州新房二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，创下单日历史最高纪录。9月27日，杭州商品房预定量由前一天的311套下降为158套，成交量也由1954套下落到1396套。

据了解，十一长假7天，杭州的商品房成交数字就更不“好看”了：10月1日商品房成交量550套，10月2日383套，10月3日303套，10月4日244套，10月5日234套，10月6日216套，10月7日222套。相比之下，9月30日一天的成交量就有1779套。

·深圳

深圳是对政策最为敏感、金融嗅觉最准、反应最快的城市。10月4日，深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，规定深圳本市户籍非婚居民限购1套住房，外地户籍居民限购1套住房，对无房且无贷款记录的，继续执

行三成首付。对无房但有贷款记录的，首付不低于五成，已有1套住房的，首付提高到七成以上。

对于部分投机炒房者，深圳也是立下了“高门槛”差别化信贷，个人只要有贷款记录的，不管是否还有住房，首付比例就要求不低于50%，二套房首付比例不低于70%。针对市场乱象，规定严厉查处市场违法违规行为，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售。为提高准入门槛，还将非深圳户籍家庭购房缴纳社保或个税时间提高至5年。

一位深圳中介向记者表示，“十一”前三天陆续都有人过来看房，但是4日新政出台后，很多购房者都开始观望了。有的客户之前谈好都准备签合同了，却临时变卦不买，也有客户在新政后更加坚定了买房信心。

有的投资客因担心房价下跌资产缩水，不惜降价抛售，记者通过登录网站房屋交易页面，发现许多页面上挂出的房源都添加了“业主急售”的字样，购房者表示普遍对市场状况拿不稳，握在手中怕亏本。

不跌反涨“越唱越凶”

对本次调控效果的评定，业内人士表示政策出台以后，很多人会放缓购房进度，房价向上冲的劲头会遏制住，抑制投机需求的同时遏制了房价过快上涨，有助于引导市场预期，降低银行信贷风险。

实际上许多炒房者认为房价还会上涨。“都说北京房价会跌，上个世纪90年代的时候几百几千块一平方米你觉得贵，到后来的五六万一平方米你嫌贵，盼着房价跌，到现在十万一平方米了，你还信它会跌吗?你不买，它就一直这么涨，直到有一天你再也买不起了。”某地产公司的置业顾问向记者说道。

在此轮各地楼市调控政策相继落地后，目前仍不限购的河北廊坊部分楼盘10月份价格不降反涨。据了解，河北住宅项目大多涨价5%～10%，有的公寓一次涨幅达到15%。

在南京楼市限购、限贷政策双管齐下的时候，“房号”并未隐退，反而较平时高出一倍。有的二手房网站将新房源的房号信息挂在网上拍卖，按照中介给出的说法就是，虽然南京目前的政策让一些准客户购买受阻，但目前供应量还是“僧多粥少”，并且开发商会采用内定方式不会对外公开销售。

记者了解到，南京河西中部一家楼盘新房源售卖的信息在一家二手房网站上有出现，限价之下，这家楼盘房价一直控制在4.5万元/平方米，与周边高企的二手房价格形成明显倒挂。此前，买房必须托付十分过硬的关系，而普通购房人则只能通过购买“房号”的形式进入市场，“房号”可为开发商暗补房价不能上涨所带来的“损失”。限购在前，房号在后，被“炒火”是必然的。

调控单方面使得部分城市成交量下降，但土地市场丝毫没有降温的迹象。国庆长假刚刚结束，作为楼市调控之一的成都迎来首场土地拍卖，包括保利、融创、蓝光在内的10家开发商到场，最终该地块以192%的高溢价拍出。

“9月30日开始全国已经有超过21个城市出台了调控政策，这21个城市在过去的9个月合计土地出让金达到了1.29万亿，同比2015年同期的7889亿上涨幅度达到了63 .3%。国庆后，各地的土地市场还未完全恢复，最近几天各地土地成交依然处于高位，长沙、上海、成都出让的土地，溢价率依然纷纷超过100%。” 中原地产首席分析师张大伟指出，市场本身有惯性，想达到“急刹车”式的效果不现实，企业资金压力并未完全显露，仍有拿地动力。

限购行政化调控何去何从

限购限贷不是新名词，当前针对房地产调控的手段频频出台，也引发了行业人士及部分群众的热议。

专家认为，楼市的预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反应敏感程度远远大于潜在供给的调整速度，在这种情况下，如果调控只是着力于当前的供求关系，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控的效果往往十分有限，甚至会成为房价上行的推手。

房价暴涨主要来源于货币和政策的双向推动，限购毕竟不是市场化的手段，只是无奈之下的行政管制的方式，能控制一时，难以控制长久。

据调查，有的城市实际土地供应量不到供应计划的两成，真正有住房需求的人无端被过热的市场“连累”，无法享受到市场政策的优惠，却要为限购限贷下少有的购房名额担责。

目前，房地产调控大多以户籍作为重要的约束条件来提高门槛，拥有特定城市的户籍就意味着拥有更多的特权。实际上这也是得不偿失的，这显然无助于劳动力的流动。

对此，专家建议政府可以从三个方面入手来调控房价：一是收紧货币，减少货币的供给；二是有效合理地管控土地；三是做足保障，增加保障性住房的供给。

毕竟，让房价回到某某价位不是楼市调控的目标，理顺市场关系，从根本上化解楼市运行风险，让其回到健康良性的轨道上来才是治本之策。