糜丰

跑过15Km之后，毛大庆感到体能消耗不少;35Km之后，疲惫和无力感时刻侵噬着他。一场马拉松长达42.195Km，你很难把不停闪现的“什么时候停下来”“放弃比赛吧”一类的念头赶出脑外。但每次越过终点的那一刻，整个人骤然开阔，又会重燃起站到下一条起跑线前的渴望。

一个月前，毛大庆在日本大阪完成了自己第四十七个全程马拉松。跑过终点线后，他拿出随身携带的国旗拍了一张照片。

在不同的城市“跑马”，已成为毛大庆的生活常态，他喜欢这种充满张力的节奏和状态。毛大庆的人生赛道，也在不断转换。

自1996年进入地产行业，毛大庆先后供职凯德置地和万科地产。在中国房地产狂飙突进的年代里，他走马江湖，攻城略地。只用了五年时间，他所执掌的万科北京公司，销售数字便从43亿元上涨到200亿元，使万科摆脱了“全国市场第一、北京市场乏力”的局面。

2015年3月，46岁的毛大庆从万科集团高级副总裁任上离职，继而创立联合办公项目优客工场。

一年半的时间，优客工场已迅速布局16个城市，36个场地，开业项目20个，拥有近3万个工位。2016年8月，优客工场完成新一轮融资，估值近55亿元，风头正盛。两个月后，毛大庆第二个创业项目，生活方式平台“共享际”横空出世，获得4亿元A轮融资。

从某种角度来说，这仍然是商业地产的一种延续。但是优客工场和共享际又不仅仅是售卖物理空间。毛大庆在这里聚集创业者，玩社群、造IP、建生态，探索商业地产从功能性商业向精神性商业的升级路径。

如果创业也是一场马拉松，终点通向未来。毛大庆说自己正跑到15Km。

斜杠青年的自我修养

“什么是社群？”毛大庆先抛出一个问题，然后自答：“不是我们都喜欢吃烤鸭就叫社群了。而是喜欢吃烤鸭的人互相认识，有个群，一起讨论吃烤鸭。”毛大庆说话不快不慢，语调抑扬顿挫。

毛大庆频繁参加政府部门座谈，为中国经济建言献策;他为搏击赛事昆仑决站台，与陈妍希一起做直播;他著书立说，翻译名人传纪，还忙里偷闲为各种畅销书写推荐序。

时下有一个流行的称谓，叫“斜杠青年”，专指拥有多重身份角色的人。毛大庆就是这样的人。

毛大庆是土生土长的北京人，父亲是核物理专家，母亲是航空航天工业专家，外祖父是中国著名的建筑学家，参与设计过人民大会堂、北京展览馆等著名建筑。出身知识分子家庭的毛大庆，从青年时代起就胸怀家国天下，希望在时代的浪潮中实现个人价值。这种想法一直伴随着他之后的人生和职业选择。

受外祖父影响，毛大庆念大学的时候选择了建筑设计，毕业后在建筑事务所工作，立志成为一名优秀的建筑师。直到有一天，他参与了新加坡凯德置地在上海的一个项目设计，凯德一位负责人把他带到淮海路的一处楼顶对他说：“全世界三分之一的塔吊都在上海，你自己设计的房子，在自己的国家变成现实，为什么不选择参与其中呢？”随后，毛大庆加入凯德，之后跳槽到万科。

在中国房地产高歌猛进的二十年里，除了亲身参与到如火如荼的城市建设，毛大庆的“斜杠青年”气质主要体现在，他是地产界少有的学术派。

在万科期间，毛大庆曾做过一个关于20年人口变化和中国未来的研究。在此之前，他还一口气走访了美国47所高校，完成了一个关于美国次贷危机的背景分析。今年，毛大庆还在国家发改委组织的“十三五”规划问计求策活动中获得一等奖，让他颇为高兴一番。

写作同样是毛大庆与自己与世界对话的重要方式。他写出了回忆少年时代的《永不可及的美好》和《无处安放的童年》，翻译出版了《奔跑的力量》《朝圣波士顿马拉松》，以及耐克创始人菲尔·耐特的自传《鞋狗》。特别是翻译《鞋狗》，更像是他作为创业者向商业传奇的一次隔空致敬。

“斜杠青年”也会有无处安放人生的时刻。

那是2012年，地产市场出现整体下滑，工作状态高节奏、高压力。毛大庆患上了抑郁症。尝试了很多方法，吃药、看心理医生，效果都不好。后来万科总裁郁亮逼着他跑步。

有研究说，跑步能使人体的脑啡吠含量增加。脑啡吠是一种天然的止痛物质，能使人产生一种特殊的欣快感觉。

毛大庆像着了魔一般奔跑起来。训练，不断突破体能极限，参加各种马拉松赛事。跑着跑着，毛大庆开始联合地产界和金融界的职业经理人，以跑步众筹的方式做公益慈善事业。跑着跑着，抑郁症，居然就这样治好了。

2015年3月，毛大庆从万科离职。老东家为其举行了高规格的新闻发布会。郁亮在告别会上说了一句玩笑话：“我教会了他跑步，但他却跑了。”

风一起，就要跳进风里

毛大庆跑去创业了。

“如果没跑过马拉松，我不会去创业”，毛大庆说。或许，创业与跑马拉松类似，都是毛大庆自我价值感寻找的过程。在他看来，这个选择与时代有关，新的一轮大潮即将到来，“风一起，就要跳进风里”。

他创业的项目叫优客工场。

北京光华路阳光100D座，是优客工场总部。大厅的一面展板上写着“你有资源，我有需求”八个大字，周围贴满了各类公司的需求信息。

这是一个面积约9 000平方米的联合办公场所，拥有超过1 000个工位，20个会议室，并配有咖啡厅、路演厅、书吧、超市、剧场等。各种几个人到几十人不等的小型公司，在一个像巨大社区的空间里，工作、交流，继而产生各种连接。

之前，毛大庆在思考，城市在未来的更新和升级的过程中，一定会有新趋势出现。比如国内商业房产正在从功能型转向到精神型。什么叫精神型？——“人需要有情感的交互，人需要有社群的关系。人需要有跨越时空的价值观的链接，需要通过精神消费形成共同体”。但如何把对趋势的理解落地？

2015年6月，优客工场与阳光100签署战略合作协议。

在频繁出国考察地产领域新内容的过程中，他找到了答案。

在英国，毛大庆得知仅伦敦就有近500个联合办公场地，甚至连一些快捷酒店都在做联合办公，“他们把餐厅变成办公空间，有时这边还在吃饭，那边已开上会了”。同样，在美国、日本、以色列等国家，各种联合办公模式比比皆是。美国联合办公鼻祖WeWork用不到6年的时间在全球布局100个场所，估值达到160亿美元。

反观国内，一边是商业写字楼空置率和房租高企，资源闲置现象显著，另一边是大量创业企业、小微企业找不到合适的办公场地。

毛大庆敏锐地觉察到，联合办公这种强调成本、效率、服务、共享和社群的模式很适合自由职业者和创业者大量涌现的经济环境。2015年4月，毛大庆创办优客工场，杀入国内方兴未艾的联合办公市场。

彼时，国务院总理李克强提出的“大众创业、万众创新”被写入2015年政府工作报告，国家从战略层面鼓励地方设立创业基金、大力扶持众创空间。

优客工场抓住巨大的政策红利，迅速布局。

毛大庆算了一笔账，到2020年，中国经济排名前20位的城市，商业和写字楼面积将达到3亿平方米，其中30%将转化为各种联合办公和众创空间。在这些城市中，目前租金大约是一平方米3 000元左右的年产值。到2020年，保守估计增长到一平方米4 000元，这将是一个千亿级的市场。

事实上，在“双创”浪潮的鼓舞和资本的助力下，联合办公正以惊人的速度在国内扩张。据相关统计，目前中国联合办公空间数量接近3 000家，除了优客工场，SOHO 3Q、无界空间、WE+、方糖小镇、氪空间等公司也主打联合办公模式。

当然，创办这个项目，毛大庆也有“私心”。十年前，青春励志剧《奋斗》热播，毛大庆反复看了很多遍。佟大为饰演的建筑师陆涛将一个废弃工厂改造成集工作、生活、休闲、娱乐为一体的综合体，并起名为“心碎乌托邦”。这深深触动了同是建筑师的毛大庆。

一张桌子背后的生意

优客工场创立之初，毛大庆试图将使用率不高的办公空间收集起来，用作联合办公场所。他很快发现，虽然北京有很多体量不大的办公空间，但这些地方并不符合他的要求。

按照毛大庆的设想，随着另外三种盈利方式变现能力不断增强，场租收益的比例将逐渐下降。

从空间体量来看，当前的联合办公项目主要有两种。一种是小体量型，即便只有500到1 000平方米，也可开辟为一个办公场所;另一种属于大体量型，单个空间在3 000平方米以上，甚至达到上万平方米。

优客工场的要求属于后者。按照毛大庆的观点，大体量空间可以容纳的企业数量比较多，企业生态也会更丰富，这样有利于集中提供服务，企业也容易在业务往来过程中产生“化学反应”。也就是说，只有在足够大的空间和一定工位规模的基础上，才有可能将各项服务有机结合，建立一套生态系统，从而探索多元化的盈利模式。

毛大庆有二十年的房地产开发经历，这对优客工场在选址、空间设计和成本管控等方面都有很大帮助。他坦言，开发商对产业经济的理解不会有错，比如对人口净流入，租金坪效等都非常熟悉。

与大多数联合办公一样， 优客工场目前主要的盈利方式还是场地租赁，包括工位以及会议室、报告厅、剧场等各种活动场所。以优客阳光100社区为例，单个开放式工位每月租金大约2 200元，独立式工位每月租金大约2 600元，其他活动场所则按小时进行租赁。另外，为了进一步提高场内闲置工位资源的利用率，优客工场还在App上线了工位时租系统，针对非签约会员用户，提供按天计的临时租赁预约、结算服务。下一步，优客工场还会把周围别人的闲置场地进行整合放在线上租赁，从中抽取佣金。

当然，毛大庆并不想简单地做“二房东”，于是设计了其他三大盈利模式和变现路径。

第一，股权投资，搭建生态圈。优客工场通过资金、资源对入驻企业进行股权投资，目前已经投资18家公司，涉及新媒体、教育、体育、知识产权领域。这样做的好处在于，一来优客工场可以有股权收益，二来可以逐渐形成自己的生态圈，通过被投企业的价值增长或资源优势来丰富优客工场整体的生态内容。

生态圈的形成，可以让企业产生更多的合作。比如，有一家智能家居公司，还有一家VR公司，原本不认识，后来居然弄出一个合资公司。“他们一起去参加科技展，100平方米的房间，智能家居公司设计出样板，VR公司马上做成各种房型的平面”。如果还需要做包装、网页设计，优客工场里也有现成的设计公司。

第二，流量搭载。目前优客工场有近千家入驻企业，其中粉丝或用户超过1 000万的企业有几十家，超过百万的更多，而这些企业可以通过优客工场平台互导流量。

毛大庆做过一个测试，一家做农村精准扶贫创业的公司需要为一个偏远山区艺术品筹集资金，把它转化成商品，需要80万元。于是，优客工场发起了线上众筹，调动千万级用户以上的入驻企业推广，结果当天就众筹480万元。这样一来，优客工场就成了一个流量综合体，当拥有一定规模的企业入驻量之后，就可以在线上进行各种流量搭载的撮合交易，收取佣金。另外，优客工场正在搭建电商平台，对流量进行变现。

第三，品牌加盟与管理输出。当优客工场的管理模式和运营达到一定标准以后，就可以朝着连锁经营发展，通过加盟扩大规模。除了收取加盟管理费，还可以沉淀企业用户量、流量和数据。

目前，场租收益占到优客工场总收益的90%。按照毛大庆的设想，随着另外三种盈利方式变现能力不断增强，场租收益的比例将逐渐下降。显然，优客工场真正的价值是在桌子以外，“都是一个桌子，一个办公室，但是这个办公室你进来以后，你可以找到400种服务，还是只有3、4种服务，这张桌子的价值是不一样的。”

全世界斜杠青年联合起来

走进北京东四九条胡同88号，你可能发现前台不是美女，而是一个可供调戏的呆萌机器人;旁边有一个无人超市，通过自动售卖系统，可以买到VR眼镜、游戏币等好玩的商品;再往前走，你会遇见美食孵化器、网红甜品店、自助健身房以及充满各种脑洞大开创意的Pop-up浮游之岛;拐个弯，楼下是联合办公区，楼上是胡同星空公寓，天台则是一个露天电影院……

这是毛大庆的第二个创业项目“共享际”。

按照毛大庆的说法，优客工场主要解决的是工作方式，共享际解决的是生活方式，两者加在一起，就可以覆盖一个人的“工作+生活”，变成一种新的联合体。

事实上，两者背后的逻辑都是基于物理空间，共享办公、生活、娱乐、教育以及各种社区服务，进而形成更多的商业连接。

据统计，WeWork入驻企业之间至少会有一度的生意连接，45%的企业有超过三度的生意连接。在优客工场，企业之间的合作已成常态，而在共享际，除了商业连接，还有艺术沙龙、创业路演、主题派对、胡同夜跑、读书会等活动帮助所有人，形成社群与情感交互。“我们在制造幸福感与贡献感”。

至此，毛大庆梳理出了联合办公的价值标准—成为社交体系的超级IP，并拥有五大特征：

第一，独特的内容能力。每入驻一家公司就相当于拥有了一个能制造内容的社群，比如，陈妍希投资的“蜜斯舞茶”、音乐人许飞的“许飞吉它私塾”、时尚达人庄雅婷的“文艺加萌”等，这些网红品牌和优质IP所携带的独特社群内容，可以使优客工场和共享际与其它空间形成差异化。

第二，自带话语的势能价值。毛大庆举例，歌唱家戴玉强的音乐课堂“戴你唱歌”进驻优客工场后，迅速集结了一批与音乐有关的创业者和他一起办公。因此，入驻企业的能量、流量、影响力叠加相乘，将为联合办公带来强大的势能。

第三，高效的流量变现。当边界被打开，本身独立的入驻企业和社群将产生更多的交互式发展，互为社群，共享流量。而作为内容管理方，联合办公一定会走向流量综合和流量搭载的变现模式。

第四，持续化的人格演绎。联合办公最大的不同是有温度，它有各种各样的人格演绎。在写字楼里两家公司的员工很难有来往，但联合办公状态下，可以让平行世界里的人相遇，产生交集，碰撞出火花。

第五，新技术的整合和善用，包括线上社群的搭建、服务电商以及大数据的应用。

事实上，毛大庆要打造的是一个联合各种斜杠青年和办公社群的“斜杠空间”，继而与入驻企业形成精神共同体和利益共同体。

这种联合逻辑同样也体现在毛大庆本人身上。

阳光100董事长易小迪是毛大庆的老朋友，得知毛要创业，易小迪将北京阳光100写字楼负一层空间计划全部推翻，配合其打造优客工场;毛大庆的“跑友”鸿坤集团董事长赵彬，一口气拿出数个项目和优客工场合作;徐小平、沈南鹏、李开复、秦君、汪静波等知名投资人相继成为毛大庆的投资方;王石、任志强、俞敏洪等大佬为毛大庆站台，杨澜、佟大为、马艳丽、吕思清等文艺界大咖也以各种方式助力。

毛大庆联合起的方方面面的资源，为其创业带来了广阔的可能性。当然，其中王石对毛大庆的影响最大。

毛大庆是当年王石“007”计划拉入麾下的明星级职业经理人，通过郁亮等人的十几次游说，王石亲自给凯德置地董事长去信，毛大庆才得以加盟。2013年，毛大庆跟王石吃饭，饭局上来了一大桌王石在各行各业的朋友，吃完饭后，王石给毛大庆写了两个字：交圈。

毛大庆对圈子的理解：中国经济越发展，就越凸显人的价值，而不是事事都靠大企业和大平台。如今的创业创新，就是深度挖掘人的价值，两件事高度契合。

而所谓圈子，背后体现的正是联合的力量。

寻找哀牢山

最近，毛大庆跟着王石上了一次哀牢山。

去哀牢山，当然是为了探望褚时健。

2015年，褚橙遭遇了第一次品牌危机，消费者们抱怨橙子个头小，口感不如往年。褚时健夜不能寐，不仅登报公开道歉，还砍掉了3.7万棵果树。这一砍，减产2 000吨，影响收入2 000万元以上。

毛大庆问褚时健，这样的决定是你亲自决策的吗？褚时健毫不犹豫地回答，“这个决定只有我能做，别人没这个魄力”。褚时健说，褚橙品质下滑的主要症结在于橙树种植过密，影响了阳光的照射和空气流通，所以不砍树不行。通过这一举措，褚橙质量和口感有了很大的提升。

什么是创业精神，褚时健也许就是最好的诠释。在毛大庆看来，今天的创业者里面还没有人能替代褚时健。他的典范不是在于商业模式和产品，而是他跌入谷底的反弹力，打不死，折腾不烂，扯不垮，气定神闲地面对各种危机。

毛大庆终于能够理解，王石五次踏上哀牢山，其实是为了寻找内心的坐标，从褚时健身上汲取能量。

毛大庆也需要坐标与榜样。

如果把创业比作马拉松，毛大庆认为自己处于出发15Km的阶段，体力消耗了不少，但离终点还很远。但在他看来，最累的阶段是在35Km左右的时候，马云现在就处于那个阶段，虽然已经遥遥领先，但还在调整步点。

对于优客工场和共享际目前的发展，毛大庆颇为满意。除了目前布局的16个城市，两者还将逐渐渗透到经济活跃，创新能力强的其他城市。但他坦言，联合办公真正的价值爆发还需要时间，目前尚处于培养市场的阶段。

“双创”浪潮下，各种以众创空间名义的联合办公、孵化器项目已呈喷涌之势，但仍然难掩行业标准缺失、盈利模式单一、运营主体良莠不齐的尴尬现状。许多倒下的众创空间连工位都没有租出去多少，在“二房东”的阶段就已经宣告失败。

眼下最关键的是要活下去。何况联合办公领域独角兽企业WeWork已杀入中国市场，新一轮整合与洗牌势在必行。对于优客工场和共享际来说，保持扩张速度与规模的核心是，如何吸引足够多的优质企业入驻。毛大庆很清楚，只有站在行业的制高点上，他倾注心血打造的联合办公生态平台才能抢到话语权。

一切还没有定论。但可以预见的是，一个斜杠青年正打造着自己的合众国，同时为其他斜杠青年找到打开未来的方式。

毛大庆非常喜欢哲学家车尔尼雪夫斯基的一句话，“抓住未来，找到本质，并把它变成现在”。