任可儿

(成都信息工程大学银杏酒店管理学院 四川 成都 611743)

保险公司不动产投资行为分析

任可儿

(成都信息工程大学银杏酒店管理学院 四川 成都 611743)

随着我国经济的发展，保险公司保费的收入和资金的规模飞速增长。2009年10月1日新《保险法》规定：不动产投资是一种预期收益率仅次于股权投资、流动性低且期限较长的投资手段。不动产投资是长期投资，而保险公司也具有周期长的特点，能分散利率的风险，所以保险公司投资不动产前景非常可观。

不动产投资；风险；策略建议

1 引言

1.1 选题背景

之前在《保险法》还未颁布的时候，保险公司是不被允许进行不动产投资行为的。但是在2009年10月1日我国开始实行新《保险法》，这个法律的颁布对保险资金运用何处放宽了要求做出了新的规定。这无疑对整个保险行业的运作以及发展产生了重大的影响。新《保险法》规定保险资金除了能够在资本市场运用之外，还能够进行股权投资，同时能够进行不动产投资。这样的规定使资金的运作渠道得到了充分的拓宽，同时也是对资金运作领域的再一次扩展，使保险业在资金管理方面更加理性化，是使保险公司的资金运作能力能够更进一步的重要标志。正如我们所知道的，保险既是一种承保也是一种投资，保险的这两个篮子都会对保险公司的相关运作产生重要的影响。新《保险法》的颁布使保险资金运用领域得到开放，同时使得保险资金运用有个更加多的选择以及保险行业有了更加多的方式来通过投资逐步深入渗透社会经济发展中去。

1.2 选题原因

为什么会选择写保险公司投资不动产，主要有两个方面：一方面当然是自己对这方面比较感兴趣，只有充满兴趣才能有得写，写得好；另一方面即是近几年我国保险公司投资不动产的热潮是一年胜过一年，要想弄清楚其中的因果关系，就必须从各个方面深入的分析保险公司投资不动产的利害、风险、收益等问题。不仅要从投资者的角度看待，更要从旁观者的角度琢磨。这样才能深刻了解保险公司投资不动产有怎样的好处，不管是对投资者对消费者还是对国家，这种投资行为到底好处在哪里，如何使之更加好。

2 保险公司不动产投资行为的现状

2.1 保险资金与不动产市场相互吸引

我国保险公司投资不动产的知识理论和实践经验确实较海外国家来讲存在着许多的不足和缺陷，从某个层面来讲，这也是由于起步比较晚，如保险公司投资不动产时所依托的管理机构不合理、缺乏具备掌握专业技能的人员、管理体制落后、监管低效等问题。但目前我国的情况与成熟的市场经济国家还是有所不同，一方面我国不动产行业还处于一个不断增长的上升阶段。虽然众多一、二线城市的不动产市场的价格已经达到了一个比较高的水平，如北京、上海、广州、深圳，但与成熟的市场经济发的国家城市来讲，我国不动产市场价格还是相对较低的，如纽约、东京、巴黎、首尔。在我国经济快速发展和市场全球化的背景下，不动产市场价格仍将会有大幅度的增长。即使地方政府明言要控制房地产业的发展，价格的大幅度增长，但实际上房地产业在地方市场经济中的主导地位在短期内是无法轻易动摇的。由此可见，不动产业的发展前景对保险公司等投资主体充满着巨大的吸引力。

2.2 保险公司投资不动产持续升温

保险公司近两年来对投资不动产的热情一路高升，不动产势必成为保险界的新宠。保险公司如何进入不动产市场，这是保险公司投资不动产所需要面临的一个初步问题。新《保险法》实施以来，保监会还没有出来相关的政策关于保险资金如何进入不动产投资领域。但据了解，现在保险公司不动产投资行为在具体运作方式上有这样一个模式：即保险公司在资本市场、股权、和不动产等三个领域进行投资，将这些投资分别交给一个专业的投资公司来运作。于消费者而言，如果在一个专业的不动产投资平台，那么不但可以受托进行不动产投资，还可以以社会第三方的角色进入不动产投资领域进行资产管理。无论是投资成熟的商业性地产、甲级写字楼来获得丰厚的租金收入，还是摸索旅游养老社区新的投资模式，还是打入物流业这一新型投资项目，在不动产投资监督管理松懈的背景下，保险公司在不动产上的资金配置都将越发灵活。

3 保险资金不动产投资行为风险

3.1 流动性风险

流动性风险是指投资主体因为缺乏足够的现金以及随时可以转换成现金的资产，导致不能清偿到期债务、满足必要资金需求的风险。正如我们所知道的，不动产行业前期投入非常高，而后期回收周期又特别的长，对资金的退出还有制约，这就有可能导致保险公司以直接方式投资到不动产的资金流动性差，变现能力差。所以，我们认为不动产投资更加适合回收期长，资产又相对稳定的寿险公司。而财险公司回收期短，对于想要以投资不动产获得短期利益的公司来讲，是非常容易导致流动性风险的。

3.2 专业人才不足风险

在保险行业缺乏保险资金进行不动产投资的专业化人才。保险资金投资不动产实际上是一个非常需要专业人才的领域。从不动产投资行为的操作过程上来，进行投资行为之前需要对保险资金分类，接着根据各自的不同性质投资不同的资产，然后与负债资金进行匹配，在这些步骤中就特别需要熟悉保险资金管理的专业性人才。投资行为进行时还需要投资者具有分析各种投资特性的能力，如：收益性、风险性、可行性、安全性等。成功投资之后，还需要熟练掌握不动产投资管理的专业人才。不动产投资的专业性很强，就特别的需要专业的组织体系和人员配置，外行往往不能真正进入。即使保险公司已充分的认识到了专业性人才的重要性，但是要引进并且培养大量投资专业人才，创建一支投资专业队伍，至少需要两年时间甚至更久。我国保险公司投资不动产行为处于初步阶段，没有大批量的实践经验，只有靠投资人员自己慢慢专研和操作实践来获得经验，这也将是个漫长的过程。

3.3 监管体制薄弱

我国保险公司投资不动产监管体制薄弱，而决策机制也有待改善。我们知道，近几年我国保险业迅速发展，保险公司投资不动产的热潮更是一年胜过一年，但保险公司偿付能力不足的问题依旧没有得到解决。虽然随着不动产投资在市场经济中的盛行，我国也已出台了不少规章制度，但由于我国保险行业投资不动产起步较晚，真正实行这些规章制度也需要充足的时间，所以投资的政策环境仍然不是那么完善，以至于投资监管的有效机制仍然处于初级阶段。法律法规体系刚刚起步，信息化监督管理程度不够高，根本没法满足有效监管的要求；负责监督管理主体的力量不足，反而限制了保险行业提升资金运作水平的能力。不动产投资监管体制需要改善的同时也充满着挑战，我国保险业目前行使的是分业监督管理格局，而保险公司目前采取跨行业模式的经营方式等都会对分业监督管理格局带来冲击，这些冲击发生的同时也向监管体制发起了挑战。

4 保险公司不动产投资行为策略与建议

4.1 提高自身能力

保险公司进行不动产投资行为首先必须提高自身的能力。我国不动产市场的历史比较短暂，不动产市场的开发群体还处在一个不断演化和逐渐走向成熟的过程之中。目前我国已经有了比较成型的不动产开发商群体，但还没有真正意义上成型的不动产投资商群体。这里面有着多方面的因素，但有一点不可忽略，那就是作为一个成熟的不动产投资商，必须要有一个强大的金融机构作为依托。而保险公司一个大优势即是拥有源源不断的现金流，只要在进行良性投资的同时不忘本行，加大保费的收入，我们可以相信在不久的将来保险公司旗下进行不动产投资的专业机构也许就会成为不动产市场的成型投资机构。这就要求保险公司在这个过程之中不断积累经验，不断提升能力。

4.2 组建专业投资人才团队

保险公司投资不动产应该组建专业化的人才团队。保险公司能够运用的投资资金除了其自由资金外，还有很大一部分是保费收入。保费是什么，保费是投保人向保险人支付的费用，决定了在资金运作时，不仅要考虑资金的收益性，还应该时刻关注资金的安全性和流动性。由于不动产自身属性，使不动产投资具有长期性、风险性、巨额性以及较强的专业性等特征。如投资不动产项目，从房地产公司立项开始到最后的交付使用，短则几年，长则二十几年都有可能。所以在一个时间跨度如此大的投资过程中，若是遇上关于不动产的投资政策没有之前放松，再遇上通货膨胀的相关问题等，这无疑会给不动产投资收益带来致命打击。加上投资本身就是个技术性较强，对人才要求较高的复杂过程，所以就需要一个专业化的团队，既需要充分熟悉不动产投资方面的人才，熟练掌握不动产投资方面的专业知识，合理运用科学理性的手段为不动产投资出谋划策,在另一方面还需要大量吸收金融，财务等专业的投资人才，利用科学的经济理论和扎实的实践分析，在注重不动产收益的同时，也时刻提高风险防范意识，加强风险管理水平这样才能尽可能规避风险，避免出现无可挽回的损失。

4.3 完善保险资金投资不动产监控制度

监控制度也就是对投资这一行为的监督和控制，是投资行为进行到后期的有效保障，如若投资行为得不到有效的监督管理，最终势必沦为一盘散沙。所以监控制度对于险资进行不动产投资时是非常重要和有效的。

4.3.1 内部管理和控制

保险公司进行内部管控的时候不能只把视线集中在投资的回收率和收益率上，而要关注到资金运用的总量平衡、资产分散和期限的对称性以及做到资产结构的相匹配性；资金运用的组织管理要做到集中管理和专业化运作；资金的投资对象应区分为寿险和非寿险，非寿险的周期通常比较短，回收期也较短，所以应该重视投资流动性，着眼于短期性的金融工具和项目投资；而寿险资金周期通常又比较长，投资成本大、回收期长的特点让寿险公司会选择一些期限长而又基础性强的项目，比如高速公路建设，不动产项目等。保险资金的运用方式应当重视于投资的多元化，建立有效的资产组合用以最大可能的分散风险。

4.3.2 外部监督和管理

外部监督即是除保险公司以外的部门通过合理运用宏观的管理手段，对保险公司投资行为进行监督以及检测。要建立完善合理的外部监管体制，还需要监管部门要各司其职，做到相互协作，将监管信息共享，如我国保险监督管理委员会主要对保险资金运用进行监督，证监会主要对金融市场和金融交易进行监督，各个监管部门要做到监管到位，出现问题是不互相推脱，共同解决问题。

5 结论

本文通过对保险公司不动产投资行为从理论到现状的分析得出如下结论：保险资金投资于不动产领域在我国保险行业内出现的时间不长，还处于初步阶段。相关经验累积也不多，存在不动产投资理念、体制、技术落后等问题。保险公司应该根据当下问题积极引进和培养专业化人才，通过完善内部组织结构和加强内部信息沟通来促进资产负债匹配管理，以理性投资、价值投资和长期投资的理念来投资不动产。同时加强合理监管，以减少风险。

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任可儿(1994-)，女，汉，四川省南充市，学生，本科，成都信息工程大学银杏酒店管理学院，研究方向：会计方面。

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1672-5832(2016)01-0284-02

本文正文共有四个部分。第一部分是引言，主要内容是选题的背景和原因。第二部分是不动产投资行为的现状，分别从两方面着手：一方面讲述保险资金与不动产市场的相互吸引；一方面讲述保险资金真正进入不动产市场是漫长的过程。第三部分对保险公司投资不动产行为所面临的风险问题进行说明；第四部分分别从自身能力、采取模式、管理体制、投资人才、资产负债管理、监督体制六个个方面提出了自己的策略与建议。