彭泽

【摘要】本文通过实证研究发现：存准率和利率不是房地产库存量的格兰杰原因，且对房地产的调控效应不显著，利率与房地产库存量之间不存在长期均衡关系，但存准率与房地产库存量之间有长期均衡关系。

【关键词】库存量  存准率  利率

一、研究背景与意义

近十几年以来，在我国房地产业迅速发展的同时，也表现出了房价增长过快等负面现象，楼市从短缺到过剩。据国家统计局统计，我国2015年的商品房待售面积超过7亿m2，而广义上的房地产库存量超过了32亿m2，空置率约为46%，超过严重空置指标。针对这一现状，“化解房地产库存”在中央经济工作会议上被确认为2016年经济工作重点。在此之后相关部门也陆续出台一系列措施，力图缓解高库存。本文将从货币政策的角度入手，探究利率和存准率如何影响房地产库存量，以期对房地产库存量的调控有所启示。

二、货币供应量对房地产库存量的影响渠道

本文将从供求关系的角度出发，讨论货币政策对房地产库存量的影响。首先是利率渠道。对于消费者来说，往往需要按期支付购房的本金和利息。利率上升时，购房者需要偿还的贷款金额将会增加，购房的成本提高，持观望态度的购房者将会退出房地产市场，需求量减少，使得库存量上升。另一方面，当利率下降，房地产开发商从商业银行处贷款的成本减小，投资的收益相应增加，因此房地产开发商愿意从银行贷款进行房地产开发，导致房地产供给上升，房地产库存量上升。其次是银行信贷渠道。当央行降低存准率，商业银行的放贷能力将会提高，房屋购买者和潜在购买者更容易从银行获得贷款购买房产，使得房地产市场的需求上升，促进房地产价库存量下降。另一方面，存准率降低，房地产市场的开发资金规模发生变化，导致房地产市场的供给水平增加，房地产库存量上升。

三、实证分析

本文选取从2011年11月至2016年4月的月度数据，数据来源于wind终端。我们以利率（R）和存准率（Rd）为自变量，房地产库存量（C）为因变量，以调整事件变量（D）为虚拟变量，得到的回归模型。

表示利率或货币供应量对房地产库存量的影响，表示利率的调整对房地产库存量的影响。首先，通过ADF检验，R（或Rd）和房地产库存量在进行一阶差分后变为平稳。对利率进行回归后，参数的t检验并未通过，利率调整对房地产库存量的影响并不明显，存准率的回归结果与之类似。从协整检验结果可以看出，利率变量与房地产库存量之间不存在长期的均衡关系。而对于存准率来说，在10%的置信度下，存准率与房地产库存量之间存在长期的均衡关系。通过格兰杰因果检验我们知道，房地产库存量变量不是利率变量的格兰杰原因，利率变量也不是房地产库存量的格兰杰原因。存准率结果与之类似。

四、政策与建议

基于上述分析我们可以发现，存准率与房地产库存量之间有长期均衡关系，对此关于房地产去库存的问题，提出了以下几点建议：第一，高度重视去库存工作。一个城市的房地产行业的繁荣往往意味着经济发展的欣欣向荣。政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、住房公积金调整，下调商业贷款首付比例等等。第二，国家在制定政策时应该分开考虑一线城市和二三线城市的实际情况，这样才能在避免一线城市房价不理性飙升的同时，达到二三线城市去库存的目的。第三，加速利率市场化进程。政府应该放松对利率的管制，使得利率能够完全适应于市场并服务于市场，让利率工具能够在调控房地产库存量的问题上发挥更大的作用。

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