【摘要】我国当前的土地政策存在着土地所有权与使用权的分离的问题，不同区域与地段土地价值存在着较大的差异。马克思的地租理论关于地租、土地的经济本质的揭示对我国房地产业的健康发展具有普遍的指导意义。本文在深入分析马克思地租理论的基础上，探究制约我国房价的核心因素，希望对我国房地产业的健康发展有所裨益。

【关键词】马克思地租理论  房价  因素探究

一、马克思地租理论概述

地租理论是马克思政治经济学理论的重要组成部分。马克思认为地租源于土地可以带来的经济价值。土地的产出超过了对土地本身的投入，于是产生了超额利润。对土地的所有权使得其可以获得超额利润，土地所有权的经济价值也体现于此。

（一）城市地租

绝对地租、级差地租是马克思对城市地租的分类。马克思通过对不同建筑地段的分析，得出城市地租的特点。由于城市土地本身是有限性，城市中不同地段的土地开发程度的不同，土地表现出的价格呈现出差异性。土地是房地产业重要的要素之一，在构成房价的成本中占据重要地位。在城市建设中，要获取建筑场所就必须缴纳建筑地段地租。城市中同样也存在着绝对地租、级差地租。

（二）城市绝对地租

在农业地租中，条件最差的土地不能被出租或交易，也就不能提供地租，地租来源于土地的所有权。城市绝对地租也不例外，城市绝对地租依然来源于土地的所有权。我国法律规定，土地归国家和集体所有，城市建设用地来源于国家。个人或者组织通过缴纳土地出让金等形式，获得土地的使用权。由于土地所有权在国家，土地出让金可以理解为上交国家的地租。从本质上来看，城市绝对地租来源于对土地的经营，来源于劳动者所创造的超额利润。城市边缘地区的土地，往往价值较低，与之相邻的农业用地对城市土地起着调节的作用。城市土地的单位面积产值远高于农业用地单位面积产值，当国家征用农业用地为城市用地后，由于拥有所有权，其可以收取城市的绝对地租。城市的发展需要不断建设改造住宅、工厂、商铺等，这些主体的建设所产生的市场价格必然高于其成本，两者的差额即为城市绝对地租的来源。

（三）城市级差地租

不同土地由于位置、自然环境的条件的影响，单位土地的产出效率不同。不同的生产率表现在相同的土地面积上的不同产出水平。马克思将级差地租分为级差地租I和级差地租II两种形式。

城市土地价值的决定因素是土地的位置。不同位置的土地价值差别很大，造成这种差异的重要原因是土地投资开发程度的不同。不同位置的基础设施投入水平不同也导致了不同位置土地便捷性的差异。这些差异是人为投资产生的，从而产生了城市级差地租。级差地租伴随着城市的发展不断发生着改变，反映了城市土地经济的特点。城市中的商业中心，公共交通便利地区，教育人文发达地区的土地地租要明显高于其他地区。由于位置不同产生的差异，来源于城市的建设，本质上是人为因素造成的。在城市的规划中，不同区域被赋予了不同的功能，例如住宅区、工业区、商务区、教育区等。不同区域根据各自功能定位发展起来。城市中心往往也是商业中心，这里往往聚集着大量的人口，拥有较高的商品和资金周转率，单位土地的产值也很高，人口流动量大，第三产业发达，交通也十分便利。城市的中心也是各种资源聚集的地点，城市中心功能的发挥更多的取决于认为的因素，是在一点的时期内人们建立起来的。人们进行规划、投资，土地不断的升值，进而产生了级差地租。

城市不同区域投资程度的不同导致了不同区域土地单位产值的差异，表现出来就是不同区域土地的生产力的差异。经营权与所有权相互分离产生了级差地租，不同区域土地的生产力差异导致了不同区域收益的不同。城市中不同区域投资程度不同是级差地租产生的根本原因，地产开发商往往通过缴纳土地出让金，获得土地使用权后继续追加投资，通过提高建筑容积率等方式不断提高土地的级差地租，从而活动差额利润。

二、房地产价格的影响因素

（一）地租资本化的表现形式是土地价格

地租决定着土地价格，土地价格即为地租收益的货币化。土地所有者收取地租，获得收益。土地投资本身的风险收益特点使土地的价格表现为地租与利息的比值。

（二）城市级差地租Ⅰ与房地产价格

城市级差地租Ⅰ通过影响地价，间接影响房价。不同区域由于经济发展水平、自然环境等不同，土地价格呈现出明显的差异。微观上来看，一个城市中，越是人口集中，商业发达的区域，其地价越高，高地价不可避免的带来高房价，特别是各地越来越依赖土地财政，“地王”频现，地价在房价中的占比也越来越高。而“新区”等尚未完全开发的地区，土地价格先对较低，房价水平也较低。从宏观上来看，我国不同区域经济社会发展水平存在很大的差异，东部沿海地区经济发展水平相对较高，中部地区次之，广大的西部地区经济水平相对落后。不同地区的地价水平与其经济发展情况相匹配，地价较高的地区也伴随着较高的房价水平。

（三）城市级差地租Ⅱ与房地产价格

城市土地的投入不断增加，其土地的价值不断提升，地价以及房价水平也不断攀升。在同一区域，相对于级差地租Ⅰ，级差地租Ⅱ对地价的影响更为显著。伴随着经济的发展，政府在经营城市的理念下对土地的投入不断增加，土地集约化经营显著，土地增值远远高于其投入，同时随着房地产业的快速发展，地产商也进一步增加对土地的投入，一座座新楼盘拔地而起。对城市基础设施建设的投入不断增加以及原有地产项目的改造升级，地产企业投入进一步提升，其追加的投入获得了更多的收益，也产生了更多的超额利润，级差地租Ⅱ不断提升。土地供应的有限性，也增加了城市级差地租的增加，进一步提高了地价房价。房价的变动受各种因素影响，其中城市级差地租是重要原因之一。城市级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ都对房价产生了重要影响。

我国土地制度从改革开放前的无偿的行政划拨制度转变为有偿有期限使用的制度，土地市场不断完善，逐渐形成了协议、招标、拍卖等市场化的土地价格形成机制。土地价格既关系着土地资源合理配置，也影响着以土地为要素的房地产业发展。政府在经营城市的过程中，通过对土地的开发，获取了大量的土地出让收入，土地出让金甚至成为一些城市重要的财政收入来源。土地价格的不断攀升，也催生了房价水平的不断上扬，一些地区的房地产业甚至有泡沫化的倾向。在城市化进程中，要深入探究土地市场发展规律，完善制度，促进房地产业持续、稳定、健康发展。

三、城市地租实践过程的注意点

马克思地租理论的基础是土地的有偿使用，地租理论以市场经济为前提条件。伴随着我国市场经济制度的不断完善，土地市场体系也应不断发展健全。无论是一级土地开发市场，还是二级土地市场，相关制度的不断完善，有利于地价更好的反映土地的供求关系。土地市场的完善，有利于土地资源的优化配置，同时影响着房地产业的健康发展。

地租的分配影响着土地投入的积极性，必须完善相应的制度，搞好地租的合理分配。土地所有者应当获得绝对地租和级差地租Ⅰ的收入，而级差地租Ⅱ则应归属于土地的投资者。一级土地市场的收入除了弥补征地补偿以及对土地的前期投入外，剩余部分应当归属国家所有。二级土地市场上，转让方应享有追加土地投入，土地增值所带来的收入。

建立在劳动价值和剩余价值基础之上的地租理论为我国土地和市场实践提供了理论指导。马克思的分析了地租的来源，使人们看清了土地价值的本质。房地产业的健康发展对促进经济不断增长，改善人们居住生活状况至关重要。土地要素是房地产业发展必不可少的要素，伴随着房地产业的发展，土地也会变得越来越稀缺，可以预见，土地价格不断攀升是一种必然趋势。地租理论为政府合理进行土地开发，规范房地产建设用地，合理调控房价，提供了理论依据，对于提升城市土地利用效率，发挥土地的经济效益和社会效益有着至关重要的作用。

参考文献

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作者简介：李江鹏（1989-），男，汉族，河南人，广西大学商学院2014级政治经济学硕士研究生，研究方向：市场经济。