谭力

【摘要】“营改增”试点方法于2011年，由国务院批准并在上海和北京等地区率先开展试点试验。而在2016年5月1日起，我国全面实行“营改增”政策，因而，在各领域及行业中，营业税改征增值税被广泛应用。文章以房地产企业为研究重点，阐述了“营改增”政策对于房地产企业的影响，并提出了相应的改善措施，以供参考。

【关键词】营改增 房地产企业 影响 对策 探讨

“营改增”政策是十二五规划中经济改革的重点，所以，于2012年展开试点工作，并在2016年5月1日实现了全面推广与实行。在经济主体中，房地产企业也同样会受到“营改增”政策的影响。为此，文章针对“营改增”政策对于房地产企业产生的影响展开了详细的分析，并且提出了相应的解决对策，希望能够为房地产企业的可持续发展提供有价值的理论依据。

一、营业税改征增值税对于房地产企业的影响分析

（一）增值税发票获取难度大且进项税额抵扣幅度偏低

所谓增值税，具体的原理就是货物在销售过程中或者是提供劳务方面所形成的增值税销项税，在货物采购方面或者是接受劳务方面所获得的进项税发票可以实现销项税的抵扣。而在房地产企业开发过程中，开发的成本所涉及的内容广泛，包括土石、砖瓦与水泥等。但是，这种零星施工材料的主要来源是小规模纳税人，所以，无法为其提供发票，使得房地产企业施工材料的进项税额难以实现抵扣。一旦开发成本当中的大部分材料难以实现进项税的抵扣，且税率相对较高，那么对房地产企业来讲，必然会增加其税负。而根据相关财税规定，即便施工材料的供应商可以为其提供增值税的专用发票，其进项税的税率最高能抵扣6%。所以，如果销项税税率超过6%，那么房地产企业就难以实现进项税的完全抵扣。由此可见，对于房地产企业来讲，增值税发票获取困难且进项税额抵扣幅度小是其面临的难题。

（二）难以抵扣内容多且营改增对接的难度较大

由于房地产行业本身的特殊性要求，使得房地产企业固定资产与期初存货偏多。因而在全面实行营改增以后，其固定资产与存货是不能够抵扣进项税的。所以，一旦销售量增加，必然会直接提高销项税额，而导致进项税额的抵扣严重缺乏。与此同时，房地产土地取得价格容易出现溢价的情况，因为土地的早期收购成本不高，且溢价主要在收购公司的账面体现出来。而在全面适应营改增以后，由于土地溢价以后的价格差异极大，而溢价土地无法开具增值税发票，一旦溢价部分不能扣除，那么房地产企业的负税就会成倍地增加。另外，劳务成本需要向劳工个人支付，所以，同样无法开具增值税专用发票。同时，劳动力价格增长速度极快，所以，劳动力成本急速上升，导致房地产企业的负税直线上升。

（三）税率偏高且税额成上升趋势

在全面实行“营改增”以后，税率逐渐成为房地产行业的核心，同样也是各个利益关联方所关注的重点。现阶段，增值税主要划分为6%、11%、13%和17%四个档次，而房地产行业的增值税率是11%，所以，全面实行“营改增”政策以后，房地产企业同样面临着税负增加的风险。

二、基于“营改增”的房地产企业解决对策

（一）施工材料购买方面

在房地产企业开发过程中，特别是施工材料购买问题，由于无法全部抵扣销项税，所以，自然人或者是小规模纳税人就会被市场淘汰，导致市场格局发生变化。而在此背景下，市场内部的正规材料供应商数量会不断增加，因而，政府需要予以一定的宏观引导。其中，政府需要采取分段改革的方式，合理设置过渡政策，坚决不允许采取一刀切的手段开展工作。其中，部分房地产企业在“营改增”实行前购入施工材料，但是，房产的销售是在实行“营改增”以后，缺乏过渡政策的引导，导致房地产企业税负突然上升，应当企业自身发展。为此，应当设置合理的时间点，针对“营改增”前的材料购入税收提出优惠政策，按照特定比例进行扣除，而在实行“营改增”以后，再根据税法的规定对进项税额进行扣除。

（二）落实“营改增”的税制改革

由于房地产行业本身的特殊性，所以，土地成本或者是固定资产，包括劳务成本等的进项税额都无法实现抵扣，因而需要税改的帮助。其中，可以扩大进项税抵扣的范围，针对“营改增”之前购入的固定资产或者是存货等，应该按照折旧额度来确定出进项税额。而针对税改以后所采购的固定资产需要根据其账面价值来计算出可以抵扣的增值税进项税额。与此同时，在“营改增”过程中，应当综合考虑土地成本与劳务成本等问题，而且在征管实践当中，需要将土地溢价与劳务成本增加等多种因素纳入其中，通过对收入情况的研究与分析，对于抵扣比率进行适当地调节。

（三）采取减税减负措施

在全面实行“营改增”政策以后，房地产企业本身的利润逐渐下降，所以，如果操作不合理，必然会对其可持续发展产生负面影响。同时，营改增最核心的目的就是政策结构减税，而这也是国内市场经济发展过程中的税制改革重点。为此，应当积极采取减税和减负的措施，实现企业自身经济效益的提升，同时也有效地增强市场的经济力。

三、结束语

综上所述，在社会经济发展的过程中，“营改增”的全面实行也是我国税制改革的突破性发展。而对于房地产企业而言，在为其提供机遇的同时也面临着严峻的挑战。因而，应当正视“营改增”政策实行对于房地产企业产生的影响，并且采取正确的解决措施，降低该政策贯彻落实对房地产企业的影响程度，在相应“营改增”政策号召的同时，实现房地产企业的可持续发展。

参考文献：

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