文/庄健 编辑/孙艳芳

我国房地产去库存探究

文/庄健 编辑/孙艳芳

2005—2015年的11年间，无论商品房还是商品住宅，其库存去化周期都呈波动上升趋势。但与2014年相比，2015年房地产去库存则取得了一定成效。

自2015年12月中央经济工作会议把房地产去库存列为2016年甚至以后几年供给侧改革的五大重点任务之一以来，无论是中央政府、相关部委，还是各省、各地都出台了一系列政策措施，希望尽快见到实效。四个多月过去了，目前全国房地产库存状况如何？各地去库存取得了哪些进展？有哪些值得注意的问题？应采取哪些进一步的政策措施？本文拟就这些问题进行梳理和分析。

全国房地产库存状况

国内对房地产库存的估计主要有三种方法。第一种，只考虑“待售面积”，可称之为狭义房地产库存；第二种，除“待售面积”之外还考虑“施工面积”，称之为广义房地产库存；第三种，除考虑“待售面积”和“施工面积”之外，还考虑“拿地未开发面积”，称之为最广义房地产库存。由于“拿地未开发面积”没有可靠的官方统计数据，在实践中对房地产库存的估计主要采用前两种方法。然而，按官方统计指标解释，“施工面积”除包括“新开工面积”、“上年跨本年施工面积”和“本年施工缓建面积”之外，还包括“本年竣工面积”。而“本年竣工面积”要么销售了，归入“销售面积”；要么未销售，归入“待售面积”，存在重复计算，应予扣除。因此，本文采取“待售面积”+“施工面积”-“本年竣工面积”的广义口径计算房地产库存面积。

按照上述定义，2015年全国商品房“待售面积”为7.2亿平方米，其中商品住房“待售面积”为4.5亿平方米。考虑到当年商品房“施工面积”和“竣工面积”分别为73.6亿平米和10.0亿平米，2015年全国商品房库存应为70.8亿平米。采用相同方法，可计算2015年全国商品住房库存为48.3亿平米。如把房地产库存和“销售面积”的比值定义为房地产库存去化周期，即需要多长时间通过当年的销售完成库存的消化，我们可以估算并监测房地产去库存的进度情况。

根据这一定义，因2015年全国商品房销售面积为12.8亿平米，其库存去化周期为5.5年。其中，商品住宅销售面积为11.2亿平米，库存去化周期为4.3年。从2005—2015年的11年发展看，无论商品房还是商品住宅，其库存去化周期都呈波动上升趋势。但与2014年相比，2015年房地产去库存则取得了一定成效，商品房和商品住宅的去化周期分别由5.6年和4.5年下降为5.5年和4.3年（见图1）。

从各省情况看，西部、东北和山西等资源型省份商品房库存去化周期普遍较长。如2015年山西最高为8.6年，其次是宁夏为7年，吉林和辽宁也名列前列，分别为6.9年和6.7年。大部分中部省份商品房库存去化周期普遍较低。如湖南、江西最低均为3.8年，湖北、河南、安徽分别为4.1、4.2和4.6年。北京、上海和广东等人口集聚省份，商品房库存去化周期有高有低，如北京较高为6.7年，而上海和广东分别为5.1和4.4年。从与2014年的对比看，2015年西部、东北和山西等资源型省份商品房库存去化周期增加，为加库存；而大部分东部地区省份商品房库存去化周期减少，为去库存（见图2）。

为进一步考察2016年一季度全国一、二、三线城市的房地产去库存进展情况，笔者对全国40个大中城市的商品房有关数据进行了收集整理。按照国家统计局的有关解释，一线城市为北京、上海、广州和深圳4个城市，二线城市为省会城市、自治区首府城市和其他副省级城市共计31个城市，剩余5个为三线城市。由于三线城市数量太少，不能说明情况，本文主要是针对一线和二线城市，对比2016年一季度和2015年一季度情况。测算结果显示，尽管几乎所有一、二线城市的商品房库存去化周期都有所减少，但二线城市中的太原、呼和浩特、长春、沈阳、哈尔滨、西宁、银川、和乌鲁木齐等城市商品房库存去化周期仍然偏高（超过10年），面临较大的去库存压力（见图3）。

图1 商品房和商品住宅库存去化周期

图2 各省库存去化周期变化

图3 40个大中城市房地产库存去化周期变化

图4 70个大中城市房地产价格变化（环比%）

图5 70个大中城市房地产价格变化（同比%）

全国主要城市房地产价格变动情况

从全国70个大中城市商品房价格的变动趋势，我们可以看出房地产去库存的分化趋势。数据显示，今年3月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比（3月份比2月份）涨幅持续扩大，一线城市大幅上涨3.6%，二线城市上涨1.3%，三线城市仅上涨0.4%（见图4）。而从同比（今年3月份比去年3月份）角度看，3月份一线城市大涨31.5%，二线城市上涨3.6%，而三线城市下降0.6%（见图5）。

上述不同类型城市房地产价格的变动情况，大致反映了目前房地产市场的供求分化情况：一线城市和部分二线热点城市由于拥有各种资源（政治、经济、教育、卫生、就业等）优势，无论是对商品房的刚性需求者还是投资者都具有强大吸引力，只要放松限制，就会带来大量的购房需求，并因供不应求而推高房价。由于这部分城市目前库存水平本就不高，因此对此类城市而言，重要的任务还不是去库存而是适度增加库存，防止房价的过快上涨。对大多数二线城市，特别是西部和东北地区省份的二线城市而言，目前库存水平已高（反映在库存去化周期偏长，达10年左右），如商品房房价继续攀升，就会刺激房地产商加大投资，增加供给而导致库存进一步增加。对此类城市而言，如何适度控制新开工和在建商品房面积并加大销售力度，防止因房价的持续上涨而“透支”二线城市的潜力购房需求，应成为房地产工作的重点。而对三线城市来说，商品房价格的下降有助于“冷却”前一阶段房地产投资的过热，从而有助于通过减少新建和在建商品房项目来消化房地产库存。但主要问题在于，如何在房价下降的情况下吸引普遍存在“买涨不买落”的潜在购房者购买商品房。

对房地产新政的简要评价

今年年初以来，政府有关部委已出台多项针对房地产库存的政策措施：2月2日，中国人民银行联合银监会发出通知，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成；2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行；2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

4月29日，中共中央政治局召开会议聚焦房地产去库存，强调“有序消化”房地产库存。会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

5月4日，国务院召开常务会议，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠和市场规范等四个方面，对住房租赁市场提供政策支持。

中央在出台政策支持房地产去库存的同时，给予地方调控更多的自主权，鼓励分城施策。截至目前，全国约有近半数的省份已发布楼市去库存的相关文件，不少省份还确定了房地产去库存的时间表和量化指标。

各省去库存的政策可总结为四个方面：一是进一步放宽信贷等政策。比如，贵州提出，实行住房公积金异地贷款“应贷尽贷”。二是发展住房租赁市场。比如，广东提出，引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租，成为大型公共租赁住房供应企业；四川则表示，鼓励房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租，地方政府可给予一定奖励。三是全面推行货币化安置。浙江、江苏、四川等省都在实施方案中明确，今年棚改货币化安置率原则上要达到50%以上。河北提出将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，连续足额缴存6个月（含）以上即可申请公积金贷款。四是鼓励农民进城买房。江苏提出，农业转移人口进城购买首套住房的，在收入认定、首付款比例、贷款利率、还款方式等方面给予便利和优惠。进城购买新建商品房的，各级教育行政主管部门按当地招生入学政策安排其子女就读。

已确定房地产去库存时间和量化指标的省份包括广东、浙江、四川、重庆和江苏等。广东提出，到2018年底全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，去库存周期基本控制在16个月以内。浙江明确提出，要力争2017年起基本实现全省商品住宅库存消化周期控制在16个月内。四川省则要求编制土地供应计划，将商品住房可售周期超过两年的县（市、区）纳入“减少直至暂停”类，暂停商品住宅用地供应。重庆则提出，加大土地供应调控力度，两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内；力争实现农民工及外来人口新增购房100万平方米；通过住房租赁市场及货币化安置去除房地产库存共计500万平方米。江苏要求，到2018年底，全省住宅类商品房库存去化周期力争控制在14个月内。其中苏州更明确提出，三年内消化商品房库存500万平方米，到2018年底，全市商品房库存规模控制在2800万平方米以内，各区域商品住房去库存周期基本控制在12个月以内。

根据笔者对商品房库存去化周期的定义，要真正去库存，应主要围绕以下三个方面开展工作：一是从供给侧入手控制土地供应和新开工面积；二是在保障质量的前提下加快施工进度、提高施工效率；三是通过财税、信贷政策调整和加快土地、教育、医疗等方面的改革，推动新型城镇化进程，扩大农民工进城买房和城市低收入人群的购房需求。从这些方面看，今年以来各地出台的去库存政策大的方向都是正确的，但关键在于相关措施的具体落实。根据笔者的测算，2015年浙江、广东和江苏商品房库存的去化周期分别为6年、4.4年和4.2年。由此推断，浙江计划两年把库存去化周期控制在16个月内会有很大难度，而广东和江苏计划三年把库存去化周期分别控制在16和14个月内还是很有希望的。

作者系亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家