任继庆

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）08-0103-02

近年来，随着县域经济的快速发展，居民生活水平日益提高，住宅、教育、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是房产消费成为民众首选。县级城市的商品房发展从1998年左右开始，2010年以后，进入快速发展期，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了一批规模化住宅小区，房地产业已成为县域经济快速发展的支柱产业之一，但是，2014年下半年以来，我国经济处于调整期，经济下行压力较大，县城商品房销售受到很大影响，部分开发企业库存压力较大，为促进我县房地产市场持续健康快速发展，对县级城市商品房库存现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

一、我县商品房库存现状及特点

1.我县商品房开发与发展情况

截止目前，先后共有26家开发企业涉足我县商品房开发，其中本土企业有9家，外来企业17家，开发包括山水名苑、明德花园、天基·云蒙庄园等近40个住宅（或商住）小区，开发中房·城市广场、沂蒙商城、九州商城等商业项目，开发了伯爵公馆等酒店式公寓等新型业态，促进了我县经济迅速发展。

2.商品房销售及价格情况

2008年以前，我县住宅全部是多层项目，2007年，多层住宅均价1600元/平方米左右，价格稳中有升，销售不愠不火，2008年，书香家园多层住宅均价突破2000元/平方米，但是由于受全球经济危机影响，销售缓慢，但能基本维持平衡，2009年，房价一路下跌，书香家园多层住宅价格跌至1600元/平方米，大量商品房出现滞销。2010年后， 随着经济的回暖，我县商品房价格呈直线上涨，甚至很多位置好，楼层好的商品房仅仅4-5年时间，价格即可翻番。到2014年上半年，天基·云蒙庄园多层价格维持在3500元/平方米以上，在此期间，商铺价格也呈直线上涨，从均价4500元/平方米涨至7000元/平方米，2014年，中房·城市广场开盘时，位置最佳沿街商铺售价达到28000元/平方米，创我县商铺销售价格之最，在此期间，商品住宅销售，尤其多层住宅销售呈现红红火火的局面，很多楼盘还没有开盘便被预订一空，像汶河公馆、怡然华府等楼盘还出现了连夜排队购买的现象。2014年下半年至今，我县商品房价格稳重略有上升，多层住宅均价3500元/平方米左右，高层均价3000元/平方米左右。

3.我县商品房库存现状

经走访房地产开发企业，截止2015年10月25日，我县在建楼盘中，最近1-2年可以形成库存的商品住宅为2845套，建筑面积为324279平方米，商业用途为1264套，建筑面积185524.04平方米，从全省情况看， 截至9月底，商品房去库存周期从去年年底的27 . 3个月降为22 . 7个月，我县商品住宅每年销售量在2000套左右，我县加上无法办理手续的房产，仍然要低于全省平均水平。

4.我县商品房库存特点

虽然我县去库存周期从理论上要低于全省平均水平，但我县商品房库存有自己的特点，第一，我县商品住宅库存基本为小高层、高层住宅，像翰林苑小区、润蒙花园、上上城等纯高层小区，普遍库存较多，销售形势不容乐观。第二，商业用途房产价格居高不下，或者位置不佳，或设计不合理，目前出现部分滞销的现象。第三，以多层住宅为主，靠近河岸或者学校、医院等位置好的楼盘销售普遍较好。明德花园、汶水城、天基·云蒙莊园、安泰花园等多层较多小区，基本没有形成的大的库存。

二、我县商品房库存形成的主要原因

1.房地产市场不景气

受经济下行压力和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，很少有投资性资本的进入，目前，商品住房的需求基本以刚需性为主，群众对商业地产的投资信心不足。

2.对高层建筑认识不足

对高层建筑的电梯维修更换、供水供电、公摊面积大、物业费较高等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

3.总体规划滞后

在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

4.建筑风格单一

大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

5.楼盘户型、楼盘类型不尽合理

目前，我县房产市场上的住房主要以120平方米的户型为主，一般一套住宅加上车库一般要55万左右，不能满足中低收入家庭的购房需求。多层楼盘、高层楼盘同时存在，造成高层滞销较为严重。

6.物业管理滞后

我县现有多家物业管理企业，大多数小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营启动不彻底，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

7.非市场化动作依然存在

利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、加快我县商品房去库存工作建议

1.制定房地产业发展详规

把房地产业发展纳入全县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。

2.控制土地开发规模，合理规划商品房

建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12万平方米左右（1000套）建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，住宅结构上鼓励高层住宅建设，借鉴兄弟县市的做法，尽量不审批或少审批多层住宅，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升和调控房地产市场。

3.加大对相关楼盘尤其是高层建筑正面宣传力度

政府部门或相关媒体应当加强对高层建筑的正面宣传，高层建筑结构为框剪结构或框架结构，建筑质量远远高于混合结构的多层建筑，从我县情况看，虽然高层建筑分摊系数大于多层建筑，但仅从购买价格，还要低于多层建筑，以套内建筑100平方米计算，多层一般建筑面积为112平左右，以3500元/平方米，总房价在392000元，高层建筑一般建筑面积为120平左右，以3000元/平方米，总房价在360000元。至于缴纳维修基金55元/平方米高于多层35元/平方米的情况，根据相关政策，住宅专项维修资金为业主自己的所有，缴存在政府专户中，缴纳多一点少一点关系不大，针对物业费稍高于多层，仅从生活便利程度和房价优惠来讲，能够远远抵消这一部分费用。

4.控制违法建房

对于利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发的，政府部门按照职责分工，一定要严格控制，维持商品房市场健康发展。

5.注重开发梯次结构

一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、公租房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

6.优化产业发展外部环境

在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原則，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入， 着力改善道路、交通等城市基础设施， 加强教育、卫生、文化等民生工程建设， 创造良好的人文居住环境， 以吸引实力更强的房地产企业来我县投资。

7.规范房地产市场

一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。

8.有关部门和开发企业应当加强市场分析，有针对性做一些市场营销

要认真对需求进行针对性分析，一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。有关部门，尤其是房地产开发企业，要细分市场，进行合理市场定位，进行有针对性的市场营销。