黄小光

【摘 要】 “营改增”是我国一项重要的减税政策，其在试行过程中，取得了较好的效果，不仅消除了产业链内重复征税的问题，也减少了企业的结构性纳税，提高了企业的经济效益，有助于推动我国税收政策的改革。2016年5月1日起，我国开始全面实施营改增。本文主要就“营改增”后房地产企业面临的问题进行分析，并探讨有效解决方案。

【关键词】 营改增 房地产企业 重复征税

1 引言

营改增的实施，是我国税制及增值税制度改革的重要一步，是推动我国经济结构调整、促进发展转型的一项重大改革。但是，它也对企业的发展带来了一定的影响，尤其是在财务管理方面。为有效提高企业财务管理水平，加强对生产成本控制，企业必须根据实际情况，具体分析营改增对企业带来的影响，并制定有针对性措施，以促进企业的稳定发展。对于房地产企业来说，未实施“营改增”前，企业需要缴纳的税费有11种，适用的营业税率为5%，平均税负高于国内其他行业。而实施“营改增”后，增值税税率为11%，表面看税率增加，其实是降低了税负。因为增值税是指价外税，即只对产品增值部分进行征税。房地产企业的土地出让金、建安成本等占据了销售的70%，增值部分仅有30%，即30%×11%=3.3%，与原先5%的营业税相比，减税效果非常明显。在市场经济中，房地产企业与上下游相关产业共同形成一个完整的链条，上游的建筑业对房地产企业的影响最大。建筑业在“营改增”后税率从3%改为11%，提高2倍多，如果其将增加的部分税负转嫁到房地产业，将会导致房地产业成本上升。在此背景下，房地产企业应当采取什么措施来提升企业效益，是必须要认真思考并解决的问题。

2 “营改增”后房地产企业面临的问题

2.1 建筑业可能将增加税负转嫁房地产企业

根据原先的政策，建筑业在购入建筑材料的时候，原材料企业可以按6%计算缴纳增值税。如果均能取得正规增值税发票，则6%的进项税额可以完全被抵扣，3%的营业税率变为11%的增值税销项税率减去6%进项税额。例如，假设一家建筑企业所承接的工程项目，含税造价为a元，购进的材料假设为0.6a元，所购材料可抵扣的进项税额就为：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。但是，由于建材市场并不完全规范，砖瓦灰沙石个体经营户比较多，其中很多不能提供正规发票，更重要的是，税负的转嫁性使得有票价格要相对偏高，这也增加了房地产企业的税负。人工成本在建筑企业中所占比重较大，甚至达到20%-30%，这部分费用无法以进项税额抵扣，转嫁房地产后，就会进一步增加房地产企业的税负。此外，建安成本中的机械设备费一般占到总造价的2%-2.5%，“营改增”后有形资产租赁的增值税税率为17%，按上述举例，机械费用可抵扣的进项税额为0.0614a，相较于之前的0.0036a，税负大幅升高。这部分增加的税负最终很可能转嫁，使得房地产企业的建筑成本被动增加。

2.2 影响房地产企业的税负及资产负债表与利润表

我国房地产行业区域发展不均衡，经济发展水平低的地区，企业再“营改增”会面临更大的挑战。房地产企业投资主体多元化，资本结构和融资结构不同，规模大小也不同，但对于民企来说，11%的税率明显过高，不少企业可能出现税负“不减反增”的现象。造成税负上升的原因主要是：一是税率过高。“营改增”后，房地产业以及上下游企业现行营业税率要高于原来的3-5%，房地产企业适用11%的增值税税率，企业税收负担将普遍提高。二是抵扣困难。房地产上下游企业不能完全都提供增值税专用发票，例如，人工费就无法直接开具增值税专用发票等，房地产企业开发阶段向政府缴纳的各项费用也不能进行抵扣，这无疑都进一步增加了房地产企业的税负，影响企业的现金流。另外，“营改增”实施前，房地产企业需要缴纳的营业税，可以计入开发成本中，而“营改增”实施后，需要取得相关的增值税专用发票，才可以用来抵扣进项税额。从这个层面上来看，房地产企业的资产总额可能存在部分下降的情况。若企业资产总额出现了下降，而企业负债没有发生变化，根据“资产负债率 = 负债总额 / 资产总额”可知，房地产企业将面临着更高的资产负债率。由于房地产企业项目建设周期较长，若不能有效控制房地产企业的财务风险，很可能会影响项目建设。此外，“营改增”实施后，由于增值税是价外税，房地产企业在确认企业的收入时，需要将所得收入中有包含增值税的内容进行剔除，从这个层面来看，与企业需要缴纳营业税的时段来对比，企业的营业收入将会有所降低，直接影响企业的利润表。

2.3 影响房地产企业的财务工作

2016 年 3 月 5 日，李克强总理在两会政府工作报告中提出：5 月 1 日起全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产业、建筑业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。发文到实施不到两个月的时间，财税部门行动迅速，于 3 月 7 日以特急字符下发财税[2016]32号文，自此，营业税在我国成为了历史。房地产“营改增”应声落地，3 月 8 日，国家税务总局发文（税总发[2016]32 号文）下达全面推开营改增任务分解表。随着营改增工作的全面推进，房地产企业的财务管理工作人员需要在短时间内，对营改增的相关文件进行领会，并对原有的财务工作及时进行调整，以满足当前制度实施的需要，这是一项较为繁杂与困难的工作。

3 房地产企业应对“营改增”的措施

3.1 加强税收筹划

充分理解国家税务总局近期颁布的关于营改增的诸多信息，对增值税的纳税申报材料、不动产进项税额分期抵扣暂行办法、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等相关内容进行详细的了解，提前做好筹划管理工作。企业可结合自身的具体情况，通过聘请专业机构的方式，合理制定针对税收优惠政策的方案，使企业充分享受到税制改革的国家红利。

3.2 选择合适的拿地方式

房地产企业主要的拿地方式有直接签订出让合同、旧城改造、收购项目公司等，不同的拿地方式影响着房地产企业抵减增值税销售额数量的不同，造成其拿地的实际成本不同。因此，房地产企业在“营改增”落地后，要选择适合的拿地方式，理顺拿地中自持和销售的不同比例以及不同的土地价款分拆方式下拿地的实际成本是多少，实现成本的降低。

3.3 合理控制建安成本

“营改增”后建安成本占比越高将越利好企业负税抵扣，所以，建安成本是影响房地产企业税负的一个重要因素，在建安成本中，需要重点关注的是施工环节。在施工环节中，对于工程的招标造价方案需要给予重点的关注，制定成本控制策略和造价策略，对于已含增值税的工程造价，不需要进行关注，这部分内容不会影响房地产企业的利润成本。由于建筑行业增值税税率为 11%，增值税税率越高，越有利于房地产企业进行进项税额的抵扣，实现利润的增加。因此，在制定造价策略时，应当尽可能地实现将门窗、幕墙等工程纳入建安成本，将分散的支出实现统一管理，统一进行进项税额的抵扣，降低建安成本。

3.4 加强对会计核算业务的管理

增值税会计的科目设置较为繁杂，账务的内容处理也较为复杂，因此，为了更好地进行相关核算业务的管理，企业应当对会计核算工作人员进行相关的培训，使得工作人员具备计算增值税的职业技能，在此基础上，还需要熟悉其他部门的相关知识，如材料采购中，对哪些部分可以进行发票的抵扣等都需要及时进行把握。通过加强对会计核算业务的管理，应当保证房地产企业的所有账目都具有清晰明确的原始凭证，保证企业的生产经营活动与财务管理中的核算业务能得到较好地匹配，促进企业的发展。

3.5 重视增值税专用发票管理和进项抵扣

由于增值税专用发票可以进行抵扣，从而降低企业税负，因此，在企业税收筹划中起到非常重要的作用。房地产企业必须对其加以重视。增值税发票涉及到的内容较多，企业应当制定相关的制度对其进行管理，如在增值税专用发票的开具时间上，采用预收房款或直接收取销售房款方式的开具时间都存在不同。

【参考文献】

[1] 俞矜慎. 浅析营改增对房地产企业的影响及对策[J]. 经营管理者，2016，08：51.

[2] 刘艳红. “营改增”对房地产业的税负影响及对策思考[J]. 会计之友，2016，11：98-100.