劳新颖

国庆期间，比出游和消费更吸人眼球的非楼市“新政”莫属了。长假前后，北京等多地区的楼市调控政策接连出台，为疯狂的房地产市场注入了一针有效的“降温剂”。政策出台后，大部分地区的楼市出现量价齐跌，短期内看，疯狂的楼市降温明显。

各地连放调控“大招”

2016年以来，全国的房地产市场“风景独好”。伴随着房价大幅上涨的是民众趋之若鹜的疯抢，地王频出，离婚买房成潮……暴涨的史无前例，楼市疯狂下的“火拼”，屡次刷新我们的三观。面对着“脱缰野马”般的上涨态势，各地政府开始发力，整体调控房地产市场，“大招”“重磅”接连出台，力度之大，也开创了楼市调控的先河。

9月30日至10月7日，北京、天津、郑州、南京、广州、深圳、厦门等19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。在调控政策中，限购、限贷为本次楼市新政中主要的调控手段，其中17个城市明确实行限购政策，几乎所有城市实行限贷政策。调控力度空前强大，此轮房地产新政堪称是十年来最严厉的楼市政策。

具体来看，北京的调控力度最大，尤其在信贷方面，首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。深圳10月4日发布文件，将二套房贷款首付比例提高到70%;天津实施区域化限购，差别化信贷，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非天津户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。

上半年房价涨幅最大的几个城市，推行新政更不手软，率先打起了“楼市保卫战”的旗帜。郑州、南京两地逐渐加码，一招更比一招强。以南京为例，8月18日、9月25日、9月29日南京市先后出台相关楼市调控政策，在应对投资性需求方面南京的政策最严格，规定本市单身（含离异）限购1套，拥有2套以上禁购;非本市限购1套。本市首套付款比例不低于30%，无房有贷款记录为50%;非本市已结清2套首付50%，未结清首付80%。

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10月23日，上海房地产方面放出大招，调控幅度直接超过北京。上海规定挂牌凭证由交易中心发放，有效期二个月，中介只能挂3家中介，不能多挂，对于无法提供证明的不予挂牌。同时凭挂牌凭证开设结算账户，资金监管，从二手房交易的各个环节进行严格把控。

“降温”初显效果

面对着不断上涨的房价，真正苦恼的还是想要买房但没来得及出手的“刚需族”。生活在长沙的李先生就是其中的一员。李先生在长沙已经生活了7年，小有成就的他一直都有买房的打算。“原计划今年5月买房，但是没想到‘房价洼地长沙的楼市也开始疯狂，持续上演火爆行情。”面对不断上涨的房价，李先生也开始犯难了，“越晚出手，价格越高，但是二三线城市这飞涨的房价实在让人心惊，万一政府一调控，房价一下跌，自己很可能成为接盘侠”，李先生显得顾虑重重。

李先生的顾虑并不多余，伴随着国内多地接连出台楼市调控新政，长沙房价也出现了降温的趋势，据长沙市住房和城乡建设信息中心发布的数据显示，在国庆假期周内，长沙市中心城区新房成交4776套，环比下跌了41.15%。

长沙房价的下降只是冰山一角，随着楼市“紧箍咒”硝烟四起，无论是一线城市还是二线城市，房价和成交量都出现了明显的下滑。一线和部分二线城市中，成交量环比下降60%～80%的城市有4个，下降40%～60%的城市有3个，下降20%～40%的城市有3个。中原地产研究中心统计的网签数据显示，在10月前半个月里，全国主要的54城市网签数为116892套，环比下降34%。

从具体的调控效果上看，北京、深圳带头降温。根据我爱我家的数据显示，10月1日至15日，北京新建商品住宅共网签1579套，与上月同期相比减少45%，与去年10月上半月同期相比则下降42%。国庆周期间，北京日均网签量为170套，较9月日均248套下滑31.4%。二手房市场同样出现下滑，10月上半月，北京二手住宅共网签7386套，与9月上旬相比大幅下降了41%;深圳二手房市场日成交量下跌约一半，火爆时的日成交量300余套，现在只有100多套，下降趋势十分明显;二线城市天津遭遇量价齐跌，10月以来，房地产中介业务量下降20%至30%;南京的单日认购量也剧减至两位数。几个有代表性城市的房地产市场已经初显“凉意”。

未来房价走向如何？

短期来看，各地在楼市上的调控政策已经取得了一定的效果，有专家称，此轮的房价上涨已经接近尾声。对于投资者们而言，真正关注的点还是在于未来房价究竟会朝着哪个方向发展？毕竟调控中使用的限购手段不是首次，但是长期的效果却总是一般，每次限购之后房价会有一小波的回调，但是在一段时间之后，往往还会抬头疯涨。

相关专家表示，房价飞涨背后是一系列因素共同作用的结果，既存在宽松的信贷政策“助力”又有疯狂的投资需求“掺和”，去除影响房价的其他因素，从中期来看，货币政策会是重要的影响因素。当前实体经济没有转好，货币政策收紧的概率很小，加之在资产荒蔓延，可投资标的少之又少的背景下，单单依靠限购举措很难让房价回归到合理价位。

对于此轮调控效果，多数业内人士和相关专家给予了肯定的看法。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着各地政策的出台，各地房价出现增幅收窄，部分城市投资需求得到积极的遏制。数据总体上增幅走势和预期一致，呈现了价格增幅收窄或持平态势。

关于未来房价的走向，交通银行金融高级研究员夏丹预计，四季度一二线城市可能呈现量缩价稳走势。购房门槛提高和金融端去杠杆将使热点城市需求进入观望期，加之基数效应，成交同比增速可能出现较大幅度的下滑。而价格上涨趋势减缓，个别政策执行力度较大的城市房价还可能下降，但多数热点城市难以出现明显松动。严跃进认为，中期看，年底前市场需求依然是属于高位的，尤其部分房企会加快推盘，个别大城市房价依然会上涨，只不过涨幅没有近期大。但长期看，政策的效力依然会减弱。