徐扬

摘要：随着我国购房者对于低利率住房公积金贷款的需求热度不断上升，住房公积金贷款资金紧张问题凸显。针对住房公积金资金周转难题，各地不断推出住房公积金贷款业务创新，以缓解资金的短缺问题。本文从住房公积金贷款业务创新模式研究入手，总结出住房公积金贷款创新的必要性，有针对性地分析住房公积金贷款业务资产证券化和贴息贷款方式的优劣与难点，提出资金紧张背景下住房公积金贷款业务创新的建议。

关键词：住房公积金 贷款 业务创新

当前，随着我国房产市场的回暖，购房贷款的激增使各地住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）放贷压力加大，需求住房公积金贷款的人数不断增加，我国各地因住房公积金资金紧张、资金流动性不足等引起的问题不断出现。此时，各地不得不采取创新方式，以缓解住房公积金贷款业务资金紧张的状况，业内人士提出了住房公积金贷款资产证券化和住房公积金贴息贷款两种融资方式，进一步鼓励住房消费，缓解住房公积金当前资金紧张的状况。

一、住房公积金贷款业务创新模式

（一）住房公积金贷款资产证券化概述

住房公积金贷款资产证券化就是将其打包成理财产品出售，并且使该产品的买入人或机构得到打包资产的日后收益。公积金中心将未来的收益卖掉，而瞬间释放并盘活大量资产，其实质就是公积金中心存量资产与投资者货币资金的互换。通过资产证券化，既可以达到公积金中心融资的目的，又可以提高存量资产的质量，加速资金循环，提高资金使用率。

（二）住房公积金贴息贷款概述

住房公积金贴息贷款是用商业贷款置换公积金贷款，在公积金中心资金周转困难时先由银行对经公积金中心审批通过公积金贷款申请的借款人发放商业性个人贷款，在公积金中心资金充裕时再转为公积金贷款，公积金贷款与商业性贷款之间的利息差额由公积金中心贴息给借款人，帮助公积金中心缓解短期资金紧张矛盾。同时购房人依照协议中的公积金利率进行还本付息，减轻了购房者的还款压力。

二、住房公积金贷款创新必要性

（一）加大了惠民力度

住房公积金贷款创新为更多的民众提供了方便，切实提高了住房公积金贷款的使用效率，针对部分实行贷款轮候制的公积金中心，缩短了职工等待公积金中心放贷的时间，既满足了新形势下职工对于住房公积金贷款的高效服务需求，同时也为房产市场的稳定发展起到积极的推动作用。

（二）加速资金流动

住房公积金贷款存在地域差异，许多经济欠发达地区存在闲置资金，发达地区则供不应求，而机构对住房公积金贷款业务创新实现全国范围互联，可以有效利用资金，实现资金全国范围流通，解决了地区差异及资金供给。另外，住房公积金贷款创新也扩大了受益人群，使得更多缴存职工享受住房公积金贷款的优惠政策。

三、住房公积金贷款业务创新模式优势与难点

（一）住房公积金贷款资产证券化优势、难点及建议

1.住房公积金贷款资产证券化优势

由于住房公积金实行的是分散的地域管理，不可以实现跨市间的融通，而证券化后加快了住房公积金资金在异地间的融通，缓解了很多住房公积金资金短缺的难题；住房公积金贷款资产证券化可以盘活存储资金，以减轻低收入家族购房压力（其无需进行商业贷款），并提高其购房需求；另外，贷款额度低一直是困扰职工住房公积金贷款的问题，虽然组合贷款可以提高贷款额度，但相比纯住房公积金贷款职工利息支付压力较大，而住房公积金贷款资产证券化后，由于释放了资金量，贷款额度可以上升并且使公积金贷款的使用效率提高，使更多的人受益。

2.住房公积金贷款资产证券化的难点

一是公积金贷款资产证券化存在利率与规模问题，与公积金贷款资产证券化相比，银行证券化产品披露更为完善，更能受到投资者的认可，银行发行利率低于资本市场，并且规模也较高，此时公积金贷款资产证券化被接受度较低，难以被市场认可。二是与其他融资方式相比，公积金贷款资产证券化过程审批环节多，时限长，涉及发行机构、信用评级机构、承销商等诸多金融机构。三是由于流动性较差，受到贷款人早偿和违约的影响较大，不能进行合理估值，造成其收益率较低，市场认购者少。

3.住房公积金贷款资产证券化的建议

住房公积金证券化是一项十分复杂的过程，需要在转化过程中兼顾利益相关人员及机构，积极研发证券化各种政策依据，对现行条款予以补充，明确住房公积金证券化制度安排，如监管、信用等制度；降低证券发行成本，争取国家支持以减少证券化后的各种费用；对于住房公积金证券化后的提前偿付进行研究，加强对其的测控力度，使其成为定价基础，引入科学的分析方法，对提前偿付影响因素加以研究，根据业务特征建立相应的偿付模式；最后推进住房公积金证券化数据标准化，建立统一的贷款、审批标准等，为住房公积金证券化打下良好的基础。

（二）住房公积金贴息贷款优势与难点

1.住房公积金贴息贷款的优势

住房公积金贷款一直被人们所熟悉，其实行贴息贷款也受到广大购房者的关注，其主要表现在：公积金中心与商业银行合作，可以满足符合条件的购房者进行住房公积金贷款的申请需求，同时也可以增加商业银行对于房贷业务的重视，有利于房地产市场活跃，使住房消费趋于稳定，产生正面效应；同时公转商贷可以打通两大机构的资金池，使两者之间的资金相互融通。公积金较商贷的利率低，如果住房公积金给予商业银行利差，这样不仅解决了住房公积金资金缺口问题，同时也拓展了职工缴纳公积金的贷款面。对于银行来说，住房公积金贴息贷款稳定了其优质客户源；对于住房公积金中心来说，降低了资金压力，同时也给更多的人带来了便利；对于购房者来说，可以得到低利率贷款，减轻了利息支出的压力（相比购房者进行商业贷款而言）；而这一过程并不需要借款人承担贴息，只需要满足申请条件即可，所以对于购买力的释放也具有一定的作用。

2.住房公积金贴息贷款的难点

尽管贴息贷款存在很多的优势，但其在各地的运行中也表现出了一定的弊端：住房公积金贴息会给公积金中心增加支出，减少住房公积金中心的增值收益。如果贷款人数过多，住房公积金业务支出剧增，使得住房公积金管理中心的增值收益大幅下降，公积金管理中心很可能暂停贴息贷款，其长期性和稳定性备受质疑。

3.住房公积金贴息贷款建议

住房公积金贴息贷款极大地缓解了缴存职工购房压力，有效地支持了职工的购房需求。但是实际运行中也发现了一些问题。例如部分职工因没有缴存住房公积金而不具备住房公积金贷款的资格，为了获得住房公积金贷款而连续缴存住房公积金6个月，获得住房公积金贷款后马上停缴住房公积金。对于这类职工如公积金中心对其贴息贷款，应确认贷款人每月按时还贷的同时仍按时足额缴交住房公积金，同时满足上诉两个条件才能对其贷款进行贴息，如不满足公积金中心停止对其贴息补助。

（三）住房公积金贷款业务创新模式比较

住房公积金贷款资产证券化，在资本市场上出售给投资者，可以有效激活信贷资产存量，将这部分资产变成资金用以发放新的住房抵押贷款，补充资金流动额度，拓宽机构筹集渠道、扩大资金来源，增强公积金中心的放贷能力。但是当前相关机制还不够健全，也没有健全的评价制度，加之政策导向弱化，这种低利率贷款是否可以长期支持高成本证券化商品成为未知数，并且其缺少流动性，具有一定的风险。其转换证券行为可以是任意投资者，公积金贷款资产证券化后其资金额度会有所缓解，能改善住房信贷融资风险、拓展融资渠道、减少流动性风险；住房公积金贴息贷款较公积金贷款约束条件是与银行多签订一份协议，贷款职工获得住房公积金贷款后停止缴存公积金的会被取消贴息资格，避免贴息被恶意使用；相比之下，住房公积金贴息贷款具有一定的优势，其低利率受到购房者的青睐，住房公积金管理中心为购房者贴息贷款支付的利差来源于其增值收益，只要保证其增值收益的充足，就能持续稳定地开展住房公积金贴息贷款业务。

四、总结

公积金贷款业务创新是对公积金贷款的有效补充，本文所论述的两种模式都具有较强的可操作性，对住房公积金业务的发展具有一定的意义。随着时间的推移，人们对于公积金贴息贷款认识的不断提高，公积金贴息贷款的出台，一方面可缓解公积金贷款的排队现象，另一方面并没有增加购房者的利息支出，有效地释放了住房购买力，因此它会越来越受到公积金中心的青睐。未来应以降低风险性为最终原则，还可建立住房公积金资金调剂平台，在同业银行间进行拆借，以银行利率实现公积金有偿拆借，实现各城市市场间相互调节资金盈缺，更大范围实现缴存互助，以调剂低风险资金解决资金使用失衡现状，实现公积金资产保值与增值。

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（作者单位：南宁住房公积金管理中心区直分中心）