林鸿钧

“以房养老”的目标客户是无子女老人和失独老人，是一种针对特殊群体的养老方式，其推广需要经历一个渐进的过程。

自2014年7月1日起，北京、上海、广州、武汉4地推出“以房养老”试点。2015年3月25日，幸福人寿首款以房养老项目“房来宝”获批上市。截至今年5月20日，全国范围内参与“以房养老”项目的有59户，共计78人；完成业务投保流程的有38户，共47人。其中，32户家庭已顺利领取保险金，月领取范围在5000～10000元，平均领取金额为8000元。金额最高的是上海的一位客户，每月可领取1.9万元。虽然外界多认为以房养老的效果不如预期，但幸福人寿表示，今年将继续参与“以房养老”试点工作，目前已完成第二批试点城市可行性调研，主要集中在长三角、珠三角等沿海地区。

所谓“以房养老”，就是拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。之后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种方式也被称为倒按揭或反向抵押贷款。由于中国人普遍存在养儿防老和把房产留给子女的观念，在幸福人寿的产品定位中，“以房养老”的目标客户是无子女老人和失独老人，是一种针对特殊群体的养老方式，其推广需要经历一个渐进的过程。目前，参保人数在预期之中，并非如多数报道中那般惨淡。

调查显示，我国独居老人占老年人口总数的比例近10%，大约2000万人。假设其中1000万人为城镇老人，而有房产且有意愿进行以房养老的为10%，那么将有100万人的市场可待开发。参与以房养老的老人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险及相关费用后，剩余部分归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的保费，将由保险公司承担这一风险，不再向老人的家属追偿。对于该房产，其继承人拥有优先选择权，可选择通过偿还投保人应承担的保费并支付赔偿金，赎回对抵押房屋的权益。

根据幸福人寿的费率表，以一个65岁的男性老人计算，每100万元有效保险价值的房产每月可以领取3031元，以平均时间为22年计算，领取总额约为80万元。无论房价涨跌，老人领取的养老金不受影响，继承人也不用担心错失房价上涨的利益。相较而言，保险公司承担了房价下跌风险与被保险人的长寿风险。

笔者认为，在当前的市场环境下，类似的“以房养老”产品值得继续推广，国家应提供税收减免和部分补贴，同时要求所有提供住房反向抵押贷款的金融机构缴纳保险金，在一定程度上抵御房价下跌和长寿风险。