文/肖元真 查卫东

张江示范区转型发展对策研究

文/肖元真 查卫东

一、张江示范区转型升级的思路和内涵

张江国家自主创新示范区（简称张江示范区）在新一轮创新发展和转型升级中，应该根据相关房地产新政，以科技园等为核心园区并结合从科技园向科学城发展的导向，做好房地产模式的优化和提升。同时应积极探索和实施在土地集约化利用要求和房地产调控政策下的科技园或科学城的大力发展，以科技园或科学城的创新发展和产业集聚，来聚焦和辐射整个张江示范区的核心园区国际化、现代化的统筹规划和发展，从而显著提升张江核心园区整体建设用地效率和房地产开发效益。

张江示范区要力争经过三至五年的发展，使转型升级取得显著成效，使张江核心园区的经营规模、业务结构和品牌影响力均有显著提升，主要表现在：一是园区业绩不单单依赖产业地产出售和租赁收入，而是收入和利润实现多元化，非地产领域的收入达到相当比重；二是增长方式由主要依靠规模扩张、资产出售、股权转让向产品结构优化、项目管控方面转变；三是园区竞争力增强，价值创造能力和盈利能力明显提高；四是市场地位和影响力大幅提升。

张江示范区不仅要“转型”，更需要“升级”，不仅是经营方式的转型，更需要企业理念、思维模式、商业模式和企业角色等的转型升级。张江核心园区必须告别“房东”式的资本市场形象，从“产业地产商”转型成为“科技园区功能商”，摆脱单一的房地产开发和租赁的经营模式，而转向以园区专业物业和产业投资为主的经营和盈利模式，即未来要持续加大产业投资对公司的贡献度。……