文/王盛 董柳茵

城市养老地产融资模式的初步研究

文/王盛 董柳茵

一、人口老龄化背景

全国老龄工作委员会办公室的统计数据显示，2014年我国60周岁及以上人口21242万人，占总人口的15.5%，其中65周岁及以上人口占总人口的10.1%。而相对应的是劳动力人口的持续下降和养老床位的紧缺。据民政部统计，2015年第一季度每千老年人口养老床位不足28张。现实问题已摆在我们面前，一方面养老地产的需求越来越大，另一方面由于其具有一定公益性、前期投入资金量大、投资回报率低等原因使养老地产在中国发展缓慢。本文就这一问题，对养老地产的金融特征和融资模式进行探讨，并借鉴国内外成功经验，希望在中国建立起多渠道的融资服务体系，以助推养老地产事业的发展。

二、养老地产的主要问题和金融性质

我国目前的养老机构主要是养老福利院、托老所等单体养老机构，而本文探讨的是综合性养老社区，其特点是：1.要从老年人的需求出发来考虑规划、设计、选址。2.社区内要配备紧急呼叫系统、无障碍通道等专为老年人定制的附加设施。3.要配备专业的医疗护理人员、临床咨询医生、老年大学、配餐中心等。4.要配备专业管理人员，使整个社区得以平稳有效地运营。由此可见，养老地产比起普通住宅社区来，更专业化，成本投入更高。满足老年人的养老需求，应成为我们发展养老事业的方向。

（一）养老地产的主要问题

我国发展养老地产，主要问题在于其发展的可持续性，而可持续性则主要来源于对养老地产的金融特征的认知和相应的模式匹配。……