文/上海市房产经济学会、上海市城市经济学会课题组

经营性老年住房开发运营及相关政策研究

文/上海市房产经济学会、上海市城市经济学会课题组

据预测，2015年上海60岁以上老年人口达到430万，2020年将达到542万，其中完全失能老人2015 年25.8万，2020 年将达到32.52万，半失能老人2015年55.9万，2020 年将达到70.46万。随着第一代独生子女成家立业，到2025年上海老龄化将进入高峰期，将有80%以上的老人和子女分居。急速进入老龄化的现实导致老年住房不能满足需求，老年住房的开发运营特别是相关政策的研究相对较少，对于市场中各种经营模式的法律关系和利益关系等也有待进一步研究。

一、经营性老年住房的概念界定和种类

（一）经营性老年住房的概念

首先，经营性老年住房区别于居家养老所使用的自宅，也区别于对自宅的简单出租行为。因为自宅属于自有财产，并不具备经营和营利的性质，而出租行为并不包含长期服务，因此不属于这里经营性的范畴。

其次，经营性老年住房区别于政府托底型的敬老院和福利中心。用于托底的敬老院虽然也有经营行为，也必须在一定程度上考虑收支平衡的问题，但其本质上只针对社会弱势群体老人（包括失能、失智、三无老人，将来这一职能会越来越强化）。

第三，经营性老年住房区别于打着养老地产名号的卖房。许多房地产企业希望借由养老名号方便自己拿地。判断住房是否为老年住房的标准之一即其是否提供便捷和长期的服务，也就是住房和这些起支撑作用的服务照料功能是否打包在一起。……