文/苏艳

房地产开发企业融资创新分析

文/苏艳

房地产业作为典型的资金密集型产业，对金融行业有着很强的依赖性，货币政策、金融环境的变化直接影响房地产市场。近两年房地产行业逐渐趋于成熟，房企之间的竞争明显加剧，其中资金成为最为核心的竞争力，一些融资渠道少、融资成本高的中小房企开始面临生存危机。为此，国家不断调整房企融资政策，房企也开始尝试和拓展新的融资途径，如发行房地产信托基金、发行企业债券、众筹等。

一、房地产开发企业资金状况不容乐观

2015年1-11月份，房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%，尽管增速相比2014年提升2.3个百分点，但和过去相比仍然有较大差距，资金来源的增幅仍然持续在低位徘徊。2014年底至今的几次央行降息和降准，对房企的作用有限，主要是因为楼市处在相对低迷时期，商业银行普遍对开发商贷款更为谨慎，房企整体融资环境并未明显改观，房企的社会融资成本依旧较高。到位资金增加的主要原因，是楼市回暖带来的定金、预收款和个人按揭贷款的增长。

现阶段，我国房地产开发企业的资金来源主要有四大部分：企业自筹资金、银行贷款、利用外资、其他资金。据2015年1-11月份数据：国内贷款18628亿元，下降3.2%；利用外资258亿元，下降51.4%；企业自筹资金44648亿元，下降3.4%；其他资金49029亿元，增长11.2%。在其他资金中：定金及预收款28538亿元，增长6.4%；个人按揭贷款14714亿元，增长21.3%。从占比看，国内贷款占16.5%，利用外资占0.2%，企业自筹资金占39.7%，其他资金占43.6%（见图1）。……