文/雨山

浅析房地产去库存问题

文/雨山

2015年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。12月14日召开的中央政治局会议提出，要化解房地产库存，稳定房地产市场。随后召开的中央经济工作会议，又将化解房地产库存列入2016年经济社会发展五大任务之一。中央高层就房地产库存频频发声，足见解决问题之迫切。房地产高库存不仅导致房地产开发投资增速屡创新低，而且拖累了经济，也让地方政府土地财政持续萎缩，金融风险上升。因此，化解房地产库存的意义，不仅仅在于使房地产业回归健康持续发展轨道，更体现了中央对房地产业充当中国经济稳定器的厚望。

一、 我国房地产库存现状

国家统计局数据显示，截至2015年11月，全国商品房待售面积达69637万平方米，库存继续走高。这只是我国房地产市场的库存的冰山一角，毕竟待售面积并不能反映真实库存。商品房待售面积的统计口径是：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑以及房地产公司自用房、周转房等不可销售或出租的房屋面积。由此可见，待售面积统计有两大要素：一是已竣工；二是可供销售或出租。我国房地产市场真实的库存，除待售面积外，还应包括未竣工的在建面积（扣除预售）和尚未开工的企业拿地。……