Q1：承律师，您好！

我们是一家互联网创业公司。2014年6月，我公司与一家商贸公司签署了上海市中心某大厦1501室的《房屋租赁合同》，用作本公司办公室。当时约定了租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金5万元，当时除了按照合同约定每月支付租金之外，还支付了2个月房租共计10万元作为押金。到了2015年10月，因本公司风投撤资，公司现金流紧缩，本公司拟搬离现有办公室，到某经济园区继续经营，我们向出租方提出提前解除房屋租赁合同，但出租方提出不光要没收押金，还要我们支付剩余3年多租期的房屋租金作为违约金。我们想请问一下，这样的条款有效吗？我公司是否需要支付全部剩余租期的租金作为违约金？我方有何方法可以抗辩出租方的要求？

求助人：小朱

A：小朱你好！你们公司的这个问题非常值得进行讨论。

首先，根据《合同法》第一百一十三条的规定，你方因违约给对方造成损失，确应承担相应的责任。但是上述条款规定的比较笼统，在司法实践中缺乏操作性，因此部分地方高院对于合同没有约定违约责任的情形出台过指导意见或解答：北京市高级人民法院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条中指示：“承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的……具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。”而江苏高院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见》第二十六条第二款中给出的意见是：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”另外，2012年发生的一起房屋租赁合同纠纷的情况与你们的情况十分类似。关于此案，法院判决的依据是上海市高级人民法院《关于民事案件审理的几点具体意见》（沪高法民〔2000〕44号）第28条：“租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？”的意见：“未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。”

可见，在各地司法实践中，对于提前退租的赔偿责任是有一定限制的。那么，有没有国家性的法律以及其他规则可以适用类似案件呢？我们来进行一下分析：根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定（“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”），法院一般会尊重你们在《房屋租赁合同》中的约定。但问题在于，法律允许当事人合意约定违约金数额，以及在法条中表明支持违约损失赔偿的初衷是为了保护守约方因对方违约而失去的可期待利益以及遭受到的实际损失，而并非是为了惩罚违约方，因此当合同中违约责任过高时，法院往往会选择“适当减少”，以显双方权利义务之公平。由于你方未履行完租期，这里会涉及违约责任是否过高的问题。关于这个问题，《合同法》第一百一十四条第二款中写明：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这里可以看到，虽然该条款对于约定责任过高的设置有所规定，却并没有一个具体的标准。

那么如何来界定这个标准呢？在2013年的一起案件中，法院给出的判决意见与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定相一致，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”结合上海高院的意见精神，没有约定违约责任时，对提前退租需要赔付的损失数额有过具体限制（即一般情况下为三个月租金以下），也就是说，如果合同中约定的违约金数额为三个月租金以下的，一般不会认为是合同法第一百一十四条第二款中的“过分高于造成损失，可以予以适当减少”的情形。而根据你们公司的实际情况，一共约定了五年的租期，但是实际履行尚未满两年，双方约定的违约金超过实际损失的百分之三十且数额为三个月租金以上，可以认为是“过分高于损失”的情况，你们公司可请求法院予以适当减少。

Q2：承律师，你好！

我公司的兄弟公司遇到了和我们公司类似的情况，但不同的是，兄弟公司的出租方当时是根据兄弟公司的要求，为兄弟公司新建了一幢厂房，然后租赁给兄弟公司使用。请问这种情况下，如果《房屋租赁合同》也规定了承租方如果提前退租，需要向出租方支付剩余租期的全部租金作为违约金的条款，出租方和承租方的相关权利义务有何不同？

求助人：小朱

A：关于这个问题，希望可以通过一个情况相似的案例（苏州某文教设备科技有限公司与苏州某电子科技有限公司租赁合同纠纷案）进行说明。

该案件大致案情如下：苏州某文教设备科技有限公司（以下简称A公司，即出租方）与苏州某电子科技有限公司（以下简称B公司，即承租方）于2007年10月24日签订《备忘录》一份，约定了由A公司根据B公司的要求新建4幢厂房并让B公司使用，以及具体租期、租金等事项。双方还约定，若A公司未在规定期限内交房，延期一天赔偿10000元；B公司未按时支付租金，延期一天赔偿10000元；B公司租期未满需退房按未到租期租费全额的50%赔偿。

后因B公司提出退租等要求，A公司先后于2012年12月26日、2013年1月12日、2013年1月16日向B公司发出《联系函》、《催款函》、《催告函》各一份，表示不接受B公司退租的要求，如B公司要求退租，其将要求B公司按照合同条款赔偿损失。

A公司主张：其不同意B公司提前退租解除合同，如果法院最终认定其与B公司所签订的《土地厂房租赁合同书》解除或终止，则要求B公司支付违约金，按照合同解除或终止后剩余租赁期限租金总额计算；合同解除或终止的时间应为法院确认解除或终止合同的判决生效之日；关于逾期支付租金的违约金，应按合同约定的日10000元计算，不应调整，即使调整，也应当按照银行同期贷款利率的4倍进行计算。B公司表示，其与A公司签订的《土地厂房租赁合同书》在解除通知到达A公司时解除；约定的逾期支付租金的违约金过高，要求法院予以调整，解除合同的违约金不应超过6个月的租金损失，要求法院予以调整。

此案经过一审和二审，二审法院的终审判决判定：一、关于逾期付款违约金的计算标准，A公司主张按每天10000元计算明显过高，将逾期付款违约金调整为银行同期贷款利率的1.3倍。二、关于提前解除合同的违约责任负担问题。首先，合同解除时剩余租期的租金总额，即合同法第一百一十三条规定所指的“合同履行后可以获得的利益”，该部分损失B公司在合同缔结时完全可以而且应当预见，将其计入出租房的可得利益损失应当是合理的考量；因此，B公司主张因其违约导致合同解除的违约金数额应以六个月租金为限的主张没有法律依据。其次，可得利益损失数额的认定应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等因素，从非违约方主张的可得利益损失总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失造成的损失及必要的交易成本。也即A公司也应在合同解除后尽快接收房屋，并采取措施促进涉案房屋的二次出租、利用，而不应当放任损失继续扩大。因此A公司要求按照剩余租期租金全额计算B公司应承担的违约金的主张，违反了前述关于可预见性原则、损益相抵原则、止损原则的规定，也没有合同依据。综上，二审法院认为违约金数额的认定应当综合考虑B公司的过错程度、违约行为造成的直接损失及可得利益损失数额，结合损益相抵原则、守约方的止损义务等多种因素综合确定，酌情调整为剩余租期内租金全额的20%。

可见，与普通租赁合同相比，这种情况下对于违约赔偿的数额认定需要综合考虑违约行为造成的直接损失、可得利益损失、违约方过错等因素，而并非限于六个月或者三个月未履行租期租金的“合理损失”，因它是可预见的，是违约方在缔约时即认可的事项。而对于违约方是否应当全额承担合同中约定的违约责任，则还需要结合具体情况中守约方的止损义务，违约方的实际行为措施等方面进行考量。

编辑：薛华 icexue0321@163.com