多年的城乡二元结构导致同样的资产不同的价格。农村也同样拥有土地、房产这些主要的资产，但是因为市场不同，价格就存在天壤之别。现在中央一号文件阐明要赋予农民更多的财产性权益，逐步减少二元结构导致的鸿沟。资产离不开市场因素，即使是小范围的市场，离开了市场资产就无法以价格来衡量。沭阳农商银行作为耕耘于农村金融市场的机构之一，在激活农村这些沉睡的资产中，以市场化为核心，很好地满足了小微企业和农户的贷款需求。

一、农村主要资产分析

土地承包经营权和宅基地使用权以及其上的房屋为农村主要的三大资产，但是目前都还没有资产化，主要是满足农民自给自足的基本生活需要，是自然经济下的形态。但是市场的因素在缓慢地发酵，农村的三大资产也在市场的力量下不断地分化，处在市场化更好的城市边缘，大部分走在进行各类形式的交易，典型的就是深圳的城中村。而处在深山老林的资产，有的还是荒废一片，无任何的价值。

土地承包经营权。土地承包经营权是农民解决粮食问题的资产，由于以土地为核心的农业收益远远赶不上其他产业，同时不少农民进城，土地承包经营权跟着市场的节奏往集约化方向发展。在经济发展较好、交通便利的地方，土地承包经营权大部分都集中成片承包给经营者从事经营性种植，有的甚至搭建了厂房。土地承包经营权转租的租金也是一年比一年高，而出入不方便以及处于经济发展弱一些的地方，则土地承包经营权流转租赁的人很少，即使有个别租赁，但是租金也较少。

宅基地使用权和房屋。而宅基地使用权是满足农民住房需求，在本村内有些零星交易，而现在随着经济发展，小城镇建设的兴起，靠近集镇的地方的宅基地都私下出售给私人开发成为各类的小产权房，甚至有的靠近主要道路的附近都建设了高楼。这些房产，尽管没有正式的产权证，也无法做按揭贷款，但是老百姓踊跃购买。有的在自己家里的宅基地上建设成了高楼出售部分房产。

二、金融机构需要以市场化来选择抵押资产

这些农村的主要资产，在市场化的催化剂下，交易踊跃，尽管没有法律认可的完全产权。抵押融资也是将财产变为资产的一种方式，有可以抵押的产权固然重要，但是更需要有市场化为核心。沭阳农商行以市场化为核心选择农村的抵押资产。

首先在地理位置上选择那些靠近县城、镇中心商业性房产，这类房产可以自己经营，也可以出租，是进行商业经营的良好场所，所以看中的人多，交易也相对容易。许多的购买者对这类房产不在乎产权性质。如果在乡镇的某个地方形成了小小的集市，那么附近的房产同样会引起很多人的兴趣，甚至县城的人、外地人进行投资。

其次是镇和临郊开发的一些小区住宅不作为抵押物。这样的房产属于小产权房，是在农村居民的宅基地上盖的房子，由于在镇上，买的人也不少，具有一定的市场价值，但是这样的房子数量多，所以后期会难以处理。同样是一样材料堆砌的房屋，靠中心地段越近的房产价值越高，而距离远的房产价值则越低。即使是在村里，如果靠近路边，交通便利，即使不能经营，也能够获得一定的市场认可。而深入乡村，距离主干道较远的房产，即使装修豪华，想购买者也是寥寥。

三、以市场化为原则办理抵押贷款业务

沭阳农商银行针对郊区和集镇的商业性房产作为抵押物，同时在办理的流程方面也时刻注意市场化原则的运用。

客户的选取。除了抵押物为靠近镇、城市郊区的商业性房产，还要选取那些有明确的贷款需求，且房产处于经营之中。否则拒绝信贷申请。因为在农村中，信贷转借他人较多，需要从各个较多防止。

抵押物评估。由于专业的评估农村资产的专业机构很少，沭阳农商银行自己构建数据体系进行评估；评估的方法以成本法和市场法进行综合评定，特别是要考虑市场因素，靠近镇中心近，租金高，则评估价值高，相反则评估的价值低。

政府协助办理抵押。由乡镇一级政府出具产权的基本情况证明，明确该房产由谁购买，产权由谁拥有；县房管局先进行测绘，明确红线图，最后由县房管局办理抵押登记。

以市场化处理抵押资产。镇区或者郊区的门面房抵押贷款所产生的不良贷款，依法进行诉讼，一般以拍卖的方式进行处理。因为在镇区或者郊区，所以想购买的人很多，一般都能超出评估价进行出售。有的担保人自己就主动要求以购买房产的形式进行代偿。

四、需要进一步完善市场化的功能

现在农村资产走向市场化还存在很多障碍，相关的法律还没有修改，要进一步激活农村的资产，提升农户的金融可获得性，需要在以下几个方面进一步提升：

第一加快农村资产确权的步伐，对所有的不动产进行登记。完善且获得法律认可的产权是进行交易的前提，可以吸引更多的人员参与，从而扩大市场的价格形成功能。所以第一步就是确权颁证。

第二扩大购买者的范围。扩大购买者范围可以进一步增加交易，范围越小，参与的人越少，其交易的价格就只能体现小范围的价格。特别是现在农村中不少的劳动力转移到城市，农村空心村的明显。只有价格高，带给农民的权益性收入才更高。温州金改就是将农村资产的购买范围扩大到整个城市区域范围。

第三维护契约精神，减少传统行政干预。无论是小产权房的交易还是土地承包经营权的流转，更多尊重市场的选择，特别是双方自愿达成的协议。而对于双方明确的交易价格，减少干预。因为农村的资产处于市场化培育的初期，政府协助构建市场化体系的相关法律，而交易本身则减少调控。

我国土地制度改革的深化，土地作为一项重要的资产，其资产价值逐步得到体现，能够带动农村的发展。然而，农村土地承包经营责任制实施近30年以来，产生了土地产权主体不清、使用权不稳、收益权受限、流转困难、配置效率低下等一系列问题，农村土地作为一项资产并没有产生应有的资产化收益，被视为农民重要财产权的土地承包经营权也没有为农民带来应有的财产性收入，土地规模效益难以发挥，农民无法从土地上获取最大化资产收益，严重影响了新农村建设。而以市场为核心，不断激活农村的资产，将会带给农村资产更多的市场化，价格形成的功能也逐步体现，农民具有的权益性财产收入越来越多。

作者简介：丁求（1975-），男，汉族，江苏宿迁人，硕士研究生，研究方向：金融法律。