孙三百 董建秋

摘 要：住房是当前我国居民面临的最重要的问题之一，住房带来的相关问题直接关系到我国经济建设和社会稳定。而住房具备广义虚拟经济的特征，同时满足人的物质需求和心理需求，其对家庭行为决策所产生的影响也是多方位的。本文梳理国内外关于住房产权对家庭行为决策影响的研究，发现这一影响大体上可以分为正外部性和负外部性两类，其影响范畴涉及到金融投资、政治参与、子女教育、幸福感、迁移和就业等物质层面和心理层面的需求。当前这些问题的研究中以国外学者居多，为更好地理解我国住房市场及其对家庭行为决策的影响，国内相关问题的研究有待进一步展开。

关键词：住房产权；家庭行为；研究进展

中图分类号：F063.4 文献标识码：A 文章编号：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Research of Homeownership and Family Behavior

SUN San-bai1 DONG Jian-qiu2

（1.Chinese Academy of Social Science，Beijing， 100836， China；

2.Social Science in China Press， Beijing， 100026. China）

Abstract： Housing has the characteristics of the generalized virtual economy； it meets the needs of peoples physical and psychological needs. This paper combs the domestic and foreign research on the effect of house ownership on family behavior， we find these effects can be divided into two types in general： positive and negative externalities， and relate to financial investment， political participation， childrens education， happiness， migration and employment， psychological and physical level of demand. At present， in the research of this kind of problem， the majority of scholars are in foreign countries， in order to understand the effect of Chinas housing market and its family behavior decision-making better， domestic research needs to be further expanded.

Key words： Homeownership， Family Behavior， Research Progress

一、引 言

住房是当前我国居民面临的最重要的问题之一，住房带来的相关问题直接关系到我国经济建设和社会稳定。住房具有广义虚拟经济的特征，其影响十分广泛。按照刘俊民（1998）的界定：“‘虚拟经济的概念可分为广义和狭义两种，广义的虚拟经济是指物质生产活动和与其有关的一切劳务以外的所有经济活动，房地产（出去建筑业创造的价值）、教育、广告业等。狭义虚拟经济仅指所有的金融活动和房地产业。”林左鸣（2009）则认为从一个更具体的层面上把满足人们生理需求或功能要求同时又满足人们心理需求，以及只满足人们心理需求的经济定义为广义虚拟经济，它包含着纯粹的实体经济和纯粹的虚拟经济两个因素。从这个意义上来说，住房属于广义虚拟经济中一个较为重要的研究范畴，房地产业属于同时满足人们生理需求和心理需求的广义虚拟经济。从广义虚拟经济视角对住房问题进行研究，可以拓展这一研究领域的视野。正如黄纯纯等（2011）认为广义虚拟经济的价值创造还应该突出包括从传统的虚拟资本衍生出来的金融资本、网络经济的价值创造，以及基于个人偏好给其社会网络带来的价值增值。房地产业的虚拟性使其带来的福利影响体现在众多方面，如居住隔离、子女教育、社区关系、政治参与、幸福感、就业和迁移决策等，这些关系到城市住房保障体系的构建、流动人口市民化问题，以及城市化进程的顺利推进。因此，研究住房特征对家庭行为的影响，对于城市化、和谐城市建设以及促进社会流动都具有重要的指导意义。

长期以来，自有住房被视为“美国梦”的基础，大量研究指出自有住房对家庭和社区的社会效益（Manturuk et al.，2009）。而在中国同样如此，自有住房仍然是居民的普遍需求，特别是在新型城镇化背景下，拥有住房是许多居民心中的“中国梦”。基于2000—2010年中国35个大中城市的数据研究发现，居民住房买租选择中更倾向于购房居住，促使城市房价租金比升高（高波等，2013）。虽然城市经济学家爱德华·格莱泽（2014）指出，一个城市的人口比例变化和该城市住房数量的比例变化几乎相同，并且论证了1980—2000年美国各大都市区之间的这种相关性。然而，源源不断的流动人口涌入少数大城市，使得我国城市住房无法满足他们巨大的购房需求。一方面，城市住房供给在短时间内难以跟上流动人口数量剧增的步伐，另一方面，日益高涨的房价使大量流动人口无力购买住房。一些研究发现大城市劳动者的收入优势不再存在（宁光杰，2014），以至于大量农民工住房存在过度拥挤、环境恶劣和居住分割等问题，不利于其积累人力资本和社会资本，获取信息和获得机会，融入城市主流生活，加剧了社会分割和贫富分化（郑思齐和曹洋，2009）。

实际上，住房问题成为流动人口是否留城的重要影响因素。基于重庆的数据研究发现，住房状况对农民工留城意愿的影响最大（陈春、冯长春，2011）。因此，保障房建设成为许多城市政府的重要选择，但是同样面临重重困难。林左鸣和闫妍（2014）建议在区域或全国性中心城市继续维持现行住房限购政策的同时，大力发展公租房，并将公租房的所有权和居住权相分离。自20 世纪90 年代初以来， 住房面积和房屋质量有非常大的提高，管理精英和专业精英的家庭所拥有的住房往往面积更大、质量更好，这说明在成功的经济改革背后， 社会分层机制既体现了制度跨越又保持了制度延续（边燕杰、刘勇利，2005）。那么，住房特征对我国居民产生哪些影响，住房产权对和谐社会建设的利弊何在？这成为当前学术研究需要讨论的问题。当前，国内外学术界在这一领域有所涉及。

二、住房产权对家庭行为的正外部性

拥有住房产权会给居民生活带来很多便利，国内外关于住房产权对家庭行为正外部性影响的研究，研究者关注了住房对子女教育、家庭财富积累、政治参与、幸福感的影响。当然，这些领域主要以国外的研究为主，国内仅极个别学者有所涉及。

第一，自有住房与政治参与。研究发现，自有住房可能会激励自有住房者投资更多资金到本地基础设施以及社会资本中，因为自有住房阻碍他们进行流动，运用美国的调查数据对此进行了证实（DiPasquale & Glaeser，1999）。在并不具备优势的社区环境中，自有住房者是否会更加积极地参与到社区环境的改进中，发现相比于租房者，自有住房者更有可能参与到最近的地方选举中，而且拥有不利社区环境的自有住房者比其他区域的自有住房者更有可能参与选举（Manturuk et al.，2009）。Holian（2011）则指出，自有住房者比租房者更加愿意参与选举，但是这一纯粹的效应在控制了其他社会经济变量或者使用工具变量的情况下并不稳健，然而不满情绪对参与选举有着正的显著且稳健的影响，当考虑不满情绪与住房自有与否变量时，拥有不满情绪的自有住房者显著地更加愿意参与选举，这一发现与Fischel（2001）的住房选举假说相一致。Gilderbloom & Markham（1995）研究了自有住房与政治态度（公民自有、妇女权利、性暴力、国内开支、城市内部问题以及选举行为）之间的关系，发现选举与自有住房之间存在较为显著的关联。然而，Engelhardt et al.（2010）运用工具变量估计发现，低收入家庭自有住房对政治参与没有显著影响，从而得出与以往研究不太一致的结论。李骏（2009）发现，在中国城市基层社会，住房产权对政治积极性的促进作用目前仅局限于特定的社区情境，即新型商品房住宅小区。此外，郑思齐等（2011）指出，对于不同劳动力群体而言，高技能劳动力愿意为居住在有更高人力资本素质、更多绿化面积、道路容量和更少拥堵的城市支付更高的住房成本。

第二，自有住房与居民消费。国内外关于住房与消费的研究均相对较多，尹志超和甘犁（2009）发现受益于住房改革的家庭，消费了更多的耐用品。骆祚炎（2010）认为住房支出等占居民消费性支出的比重较大，住房支出的比例与居民消费的增长呈现反方向变动关系，资产呈现较弱的负财富效应。陈健和高波（2012）指出，当保障房供给处于低水平阶段时，房地产价格的财富效应为负向，房价上涨会抑制消费增加；当保障房供给处于高水平阶段时，房地产价格具有正向的财富效应，房价上涨促进消费增加。陈健等（2012）运用面板门槛模型研究发现，我国31个省级区域的房价上涨会抑制消费，而且这种负面影响会随着信贷约束的放松程度而发生非线性变化。Ashley & Li（2014）研究了住房资产和股票资产对零售业务的影响，发现了住房资产波动对零售业务的影响更强，并且持续1—4年时间，而股票波动的影响更小且影响持续时间小于1年或者大于4年。Khalifa et al. （2013）基于美国PSID的面板数据（2001、2003、2005年），运用门限估计方法发行两个显著的收入门限（7.4万美元和50.1万美元），当收入对于7.4万美元时自有住房对消费有显著的影响（估计系数为0.01），当收入在7.4万美元和50.1万美元之间时，自有住房对消费的影响同样显著，估计系数为0.028，但是收入高于50.1万美元时，并没有显著的影响。陈斌开和杨汝岱（2013）发现住房价格上涨使得居民不得不“为买房而储蓄”，从而提高居民储蓄率：住房价格上升1个百分点，城镇居民储蓄率将上升0.067个百分点，这解释了2002—2007年间我国城镇居民储蓄率上升的45%；进一步研究发现，住房价格上涨主要影响收入水平较低、没有住房或住房面积较小的家庭；同时，住房价格对年轻人和老年人的影响较大，并且以土地供给作为工具变量克服内生性问题。陈健和黄少安（2013）发现老人通常要比年轻人具有更高的住房财富效应，即随着住房价格的上涨，老人消费更多；考虑遗产动机时，老人的住房财富效应相比无遗产动机时，会降低很多。谢洁玉等（2012）指出，房价显著抑制了消费，且该抑制效应在不同群体间差异明显。黄静和屠梅曾（2009）发现房地产财富对居民消费有显著的促进作用；房价上涨并没有使我国房地产财富效应增强，反而有所减弱；住房来源于“自己的”家庭的财富效应高于住房来源于“单位的”和“国家的”家庭；房地产财富效应在自有产权住房与租私人住房的家庭之间没有差异；户主越年青的家庭，房地产财富效应越大；收入越高的家庭房地产财富效应越大；经济越发达地区房地产财富效应越大。张大永和曹红（2012）发现是否拥有自有住房，房屋价值高低和金融资产规模等对家庭消费都存在显著影响，房地产总财富效应大于金融资产的财富效应，且住房价值对家庭非耐用品消费行为的影响程度大于耐用品，年轻的低收入家庭所表现出来的财富效应较大。

第三，住房与金融资产积累。住房具有投资属性，因而比如与金融资产相关联。Turner & Luea（2009）基于美国的PSID数据考察了自有住房对中低收入家庭财富积累的影响，发现1990年代美国中后期，全部样本中每一个增加的年份中总的净财富平均增长1.37万美元，高收入者自有住房者财富多积累增加1.5万美元，而中低收入自有住房者财富约多积累0.6—1.0万美元。陈彦斌和邱哲圣（2011）发现房价的高速增长通过引致富裕家庭投资性住房需求的增加而进一步推高了房价，部分年轻家庭为了追赶房价不得不提高储蓄率，而部分贫穷家庭也因其无法获得足够的住房而使得城镇家庭住房不平等程度增加。Fratantoni（1998）发现拥有更大程度的承诺支出不确定性（由抵押支付与收入之比衡量）者，持有风险金融资产的比例较低，租金收入比则对风险资产持有比例没有重要的影响。Dr?es & Hassink（2013）基于荷兰的数据研究发现，对大多数自有住房者而言，拥有住房更加了更多的（住房）价格风险。

第四，住房产权与幸福感。国内学者对住房与幸福感关注较多。李涛等（2011）研究发现，不同产权类型的自有住房对居民幸福感的影响存在显著差异，拥有大产权住房和更多的大产权住房能够显著提高居民幸福感，但拥有小产权住房以及小产权住房的数量对居民幸福感没有显著影响。林江等（2012）指出城市房价上涨程度对居民幸福感具有显著的负面影响，房价上涨越快，民众主观幸福感越低；住房产权状况和幸福感显著相关，仅有一套房产者和多房者幸福感显著高于租房者，多房者幸福感显著高于仅有一套房产者；房价上涨对租房者幸福感具有显著负效应，对多房者和仅有一套房产者的幸福感带来显著正向效应，且对多房者幸福感的正向效应显著高于仅有一套房产者；住房质量显著影响居民主观幸福感。孙伟增和郑思齐（2013）研究发现，家庭自有住房对居民的幸福感有显著的正向影响，房改房的单位市场价值对幸福感的贡献要大于商品房，而商品房的区位价值对居民幸福感的贡献更大，家庭越早拥有住房，所带来的生活质量提高和其自身的资产增值效应表现得越充分，居民的幸福感越高。

第五，住房与子女教育问题。关于住房与子女教育的研究相对较少，而且不同学者的结论也不太一致。Haurin et al.（2002）基于面板数据好处理效应方法估计发现，与租房相比，拥有住房可以提高住房环境13%—23%，有更好的认知能力以及子女出现更少的行为问题；在拥有住房的家庭，子女的数学成绩高9%，阅读技能高7%，而行为问题少1%—3%。黄悦勤等（1992）从心理学视角研究发现，中国儿童的健康和行为受住房类型影响甚微。

三、住房对家庭行为的负外部性

住房不仅存在正外部性，也同样会给居民带来负外部性，因此关于住房自有与劳动力流动也有一些研究。学者们关注了住房的“锁定”效应，即对劳动力流动的限制，自由住房对失业、工资的反应，以及住房对企业创新、社会生育率的影响，此类研究也以国外学者居多。

第一，住房与劳动力流动——“锁定”效应。蒂伯特（Tiebout）在1956年关于地方公共品提供中“用脚投票”的理论最早提出了在人口充分流动及地方政府竞争下公共品通过土地（住房）市场实现有效配置的思想，奥兹（Oates）验证了蒂伯特理论中蕴含的一个微观机制——人口流动会将税收和公共品资本化到房价中。自有住房可以给家庭带来一些社会效益，但是同样也会产生一些不良影响（负外部性）。尤其是住房自有者在地理空间上的流动性更低，对劳动力市场冲击（高失业率和低工资）的反应更弱（Oswald， 1996， 1997）。Andersson & Tom Mayock（2014）认为自有住房的“锁定”效应进而降低流动性的一个重要原因是资产流失（equity erosion）。那些几乎没有或者持有负的住房资产者放弃流动，因为出售这些资产不足以偿还他们的抵押以及支付一个新家（Stein， 1995；Engelhardt， 1996）。Ferreira et al.（2010）运用美国家庭调查数据（AHS）研究发现“水下”住房自由者（underwater homeowners）的流动性较低，而Schulhofer-Wohl（2011）运用同样的数据却得到相反的结论。Stein（1995）构建了一个研究劳动力流动和自有住房关系假说的理论模型，而Chan（2001）则首次运用美国的数据检验了住房资产的锁定效应假说，另一个验证这一假说的是Engelhardt（2003）运用1985—1996年间的数据证实住房资产限制降低了劳动力流动性，住房锁定效应对大都市之间流动的影响要大于大都市内部的流动。Andersson & Mayock（2014）认为“水下”借贷十分重要，因为资产变动对这部分人的影响是与众不同的，但是以往这些研究缺失了这一因素。Coulson & Grieco（2013）用美国的PSID数据（1999—2009年）考察了劳动力流动与资产之间的关联，发现拥有适量不良资产的自有住房者与贷款房价比（loan-to-value）低于1和住房自由者的流动性没有明显差异，贷款房价比大于1.2的住房自有者的流动性大于接到更多资产者。Donovan & Schnurre（2011）考察了房地产市场崩盘对劳动力流动的影响。Andersson & Mayock（2014）在Hanushek & Quigley（1978）和Hardman & Ioannides（1995）构建的自由劳动力流动模型基础上，发现劳动力流动与自有住房之间存在非单调的关系，尽管金融危机中违约导致的流动增加，但是这一增加对住房资产锁定效应带来的流动性降低的抵消作用几乎没有，住房资产下降大约导致劳动力流动减少25%。Lui & Suen（2011）基于香港的数据研究发现，公共住房拥有者比私有住房拥有者的流动性更低，在流动的情况下，他们更有可能重新选择远离最初居住地的地方居住。此外，李斌（2008）指出，城市住房价值差异的拉大促使住房成为城市排斥外来者和扩大差距的一种有力工具，流动者的迁移成本因此而迅速增加。

第二，自由住房与失业、工资的关系。Green & Hendershott（2001）研究了美国1970—1990年留个年龄段被调查者的失业与自有住房之间的关系，发现这种相关性在年轻人和老年人之间并不存在，但是在中年被调查者间存在，并且指出年轻人几乎没有财富积累，也较少地依附在地理空间上，从而可以自如地通过重新选择住址来应对失业问题，而老年人的就业没有受到住房产权的较大影响，是因为他们大量地离开了劳动力市场没有。Coulson & Fisher（2009）发展了考虑企业进入的搜寻模型，以验证Oswald关于自有住房与晚辈劳动力市场表现（工资、失业）之间的相关假说，并且运用现有的三个理论对它们的预测结果进行了比较，发现住房只有者失业的概率低于住房者同时有着更低的收入，此外高住房自有率的地区伴随着更高的失业概率和工资；实证研究中区域住房自有率对个体职位选择（tenure choice）而言并不是一个好的工具变量；高住房自有率可能带来更好的就业创造、总体产出以及其他好处。Brunet & Havet（2011）研究了法国住房自有与工作匹配质量之间的关系。Baert et al. （2013）研究了住房所有权与失业的关系，将住房所有者分为抵押购买类型和直接支付购买类型，发现前者最先从失业中走出来，而后者处于失业状态的时间最久。Rouwendal & Nijkamp（2010）研究发现，在荷兰当住房自有者的住房持有成本高于租房者时，他们的工作搜寻强度更大。Taskin & Yaman（2013）研究发现，美国失业的住房自有者比租房者更加缺乏寻找工作的可能，这种自有住房给完全住房拥有者带来的影响小于对抵押贷款拥有住房者。Kantor et al.（2013）指出，完全的住房拥有者从失业中走出来的概率低于租房者，并且更加不情愿接受长距离通勤，从而证实了Oswald的理论，而高贷款杠杆率的房主与之相反。Munch et al.（2008）发现丹麦住房自有权与工作流动之间存在负向关系，无论是到新的地方找新工作还是在本地找新的就业机会，并且住房自有权与失业风险之间负相关，对工资存在正向作用。

第三，住房与其他相关问题。Bracke et al.（2013）发现抵押贷款担保通过放大风险规避，而减少了房主创业的可能性，这种负面关系随抵押贷款债务而增加，并且在高风险行业更加明显。Trucchi（2011）讨论了意大利信用市场对自有住房的影响。王文春和荣昭（2014）基于中国35个大中城市数据研究发现，房价上涨越快，当地企业的创新倾向越弱。易君健和易行健（2008）发现香港房价指数平均上涨1%，总和生育率将显著下降0.45%。潘允康等（1997）指出住房是影响中国家庭模式的重要因素， 随着城市居民住房状况的改变和住房政策的变化， 住房将成为影响未来城市家庭结构的更为突出的因素。Hendershott et al.（2009）研究了自有住房与婚姻状况之间的关系。Haan（2007）比较了美国和加拿大不同种族（肤色）移民的住房自有率。

四、住房对家庭行为的影响：实证研究策略

关于自有住房的外部性（Homeownership Externalities）的估计，现有研究所采取的策略多种多样。Aaronso（2000）指出一些研究尝试度量住房产权的非传统性收益，如增加子女成功的概率（Green & White，1997）、公民身份（DiPasquale & Glaeser， 1999），以及各种各样家庭的成果与态度（Rossi & Weber，1996），其中Green & White（1997）发现住房产权与失学和怀孕的概率在统计上有很强的相关性，但是这一估计结果是遗漏了重要变量导致的，因为拥有住房产权和租房之间的差异有多种多样的度量尺度，而这些因素可能潜藏在被调查者的工作之中，如父母的技能、教育过程中的投资、财富以及家庭稳定性。Epple & Romer（1991）和DiPasquale & Glaeser（1999）讨论了住房所有者与租房面临的激励之间的差异。Aaronso（1999）认为，除了纯粹的样本选择之外，有多种机制表明住房产权与这些非传统收益之间存在一种因果关系；如住房产权所有者在他们的社区中有较大的金融利益，因而会更多地投资于社区和学校，因为房东可以通过将来住房价值的升值来回收他们的投资，而且其他影响孩子成就的特殊投资需求的减少也可以抵消对社区的投资；另一个作用机制是家庭的稳定性。如Hanushek et al.（1999）使用个人固定效应模型，发现住宅或学校有重大的移动，对学生成绩产生负面影响，尤其是少数民族和低收入家庭。Aaronso（1999）指出在估计自有住房外部性问题时，需要考虑内生性问题，他与DiPasquale & Glaeser（1999）一样运用平均住房产权拥有率作为工具变量以解决内生性问题，而这主要是考虑到平均住房产权拥有率可以反映该区域住房成本财产税率、利率以及一些其他住房的长期特征。郑思齐（2013）对公共品通过住房市场实现资源空间配置的内在规律，以及住房市场的静态和动态响应机制相关文献进行了梳理，指出罗斯（Rosen）在1974年提出的特征价格（hedonic）模型成为识别公共品资本化效应（公共品的边际隐含价格，或居民对其的边际支付意愿）及分析房价空间差异的常用方法，教育资源、交通基础设施和环境质量是学者最感兴趣的三类公共品。

五、结 语

总体而言，国内外关于住房对家庭行为正外部性的研究虽然较多，但是仍有很多方面有待补充完善。具体而言，关于住房与居民财富积累的研究较多，但是没有考虑住房代际传递（如房租收入）对子女财富积累的影响。关于我国自有住房对政治参与的研究极为有限，而且现有文献没有考虑个体异质性带来的影响，因而估计结果有待进一步论证。关于住房对子女教育的研究较少，并且缺乏考察不同区位特征住房对子女教育影响的研究，因此关于中国住房特征对居民子女教育的影响有待运用微观数据进行论证。关于住房与幸福感影响的研究中，没有较细致地考察这种影响在原居民和移民之间的差异。关于住房与家庭投资决策的研究有待进一步考察风险偏好问题的影响。此外，还有诸多与住房有关的方面，研究者缺少关注，如住房与生活质量、生活满意度之间的关联及其在不同群体之间的差异有待论证；住房与环境保护意识之间关联等。

而关于住房对家庭行为负外部性的研究较为欠缺。具体而言，在微观层面，中国住房“锁定”效应是否存在，有待考证；住房产权代际传递对子女就业决策与工资收入寻求之间的关系有待考证；住房特征对生育决策的影响及其在不同城市不同居民之间的差异，同样有待考证。更为重要的是，从广义虚拟经济视角出发，研究住房对居民行为以及社会流动的影响的研究极少，需要一些实证研究的补充。

参考文献：

[1] 爱德华·格莱泽 著.颜超凡 译.2014，城市的经济学分析[M].《比较》2014年1期，吴敬琏主编，中信出版社，北京，2014年2月.

[2] 边燕杰，刘勇利. “社会分层、住房产权与居住质量——对中国“五普”数据的分析”，社会学研究[J].2005（3）.

[3] 陈斌开，杨汝岱. “土地供给、住房价格与中国城镇居民储蓄”，经济研究[J].2013（1）.

[4] 陈春，冯长春“.农民工住房状况与留城意愿研究”，经济体制改革[J]. 2011（1）.

[5] 陈健，陈杰，高波. “信贷约束、房价与居民消费率——基于面板门槛模型的研究”，金融研究[J]. 2012（4）.

[6] 陈健，高波. “住房保障与财富效应逆转——基于平滑转换回归方法的实证分析”，经济评论[J]. 2012（1）.

[7] 陈健，黄少安. “遗产动机与财富效应的权衡：以房养老可行吗？”，经济研究[J]. 2013（9）.

[8] 陈彦斌，邱哲圣. “高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等”，经济研究[J]. 2011（10）.

[9] 高波，王文莉，李祥. “预期、收入差距与 中国城市房价租金“剪刀差"之谜”，经济研究 [J]. 2013（6）.

[10] 黄纯纯，任若恩，郑海涛. “广义虚拟经济的测算范围初探”，广义虚拟经济研究[J]. 2011第2卷（4）.

[11] 黄静，屠梅曾. “房地产财富与消费：来自于家庭微观调查数据的证据”，管理世界[J]. 2009（7）.

[12] 黄悦勤，陈昌惠，李淑然，李格，李永彤，张维熙，刘棉，许亮，王勤，单淑文，任薇，张素珍. “住房类型、环境与居民健康协作研究之五——住房类型与儿童健康、行为”，中国心理卫生杂志[J]. 1992（1）.

[13] 李斌. “城市住房价值结构化：人口迁移的一种筛选机制”，中国人口科学[J]. 2008（4）.

[14] 李骏. “住房产权与政治参与：中国城市的基层社区民主”，社会学研究[J]. 2009（5）.

[15] 李涛，史宇鹏，陈斌开. “住房与幸福：幸福经济学视角下的中国城镇居民住房问题”，经济研究[J]. 2011（9）.

[16] 林江，周少君，魏万青. “城市房价、住房产权与主观幸福感”，财贸经济[J]. 2012（5）.

[17] 林左鸣. “广义虚拟经济——二元价值容介态的经济导论”，广义虚拟经济研究[J].》2009第1卷（1）.

[18] 林左鸣，闫妍. “中国房地产市场的困局：如何让住房“限购”与住房投资并行？”，广义虚拟经济研究[J]. 2014，第5卷（1）.

[19] 刘俊民. “从虚拟资本到虚拟经济”[M].山东人民出版社，1998.

[20] 骆祚炎. “住房支出、住房价格、财富效应与居民消费增长——兼论货币政策对资产价格波动的关注”，财经科学[J]. 2010（5）.

[21] 宁光杰. “中国大城市的工资高吗？——来自农村外出劳动力的收入证据”，经济学（季刊）[J]. 2014第13卷（3）.

[22] 潘允康、约翰·罗根，边馥琴，边燕杰，关颖，卢汉龙. “住房与中国城市的家庭结构——区位学理论思考”，社会学研究[J].1997（6）.

[23] 孙伟增，郑思齐. “住房与幸福感：从住房价值、产权类型和入市时间视角的分析”，经济问题探索[J]. 2013（3）.

[24] 王文春，荣昭. “房价上涨对工业企业创新的抑制影响研究”，经济学（季刊）[J].2014第13卷（2）.

[25] 谢洁玉，吴斌珍，李宏彬，郑思齐. “中国城市房价与居民消费”，金融研究[J].2012（6）.

[26] 易君健，易行健“.房价上涨与生育率的长期下降：基于香港的实证研究”，经济学（季刊）[J]. 2008第7卷（3）.

[27] 尹志超，甘犁. “中国住房改革对家庭耐用品消费的影响”，经济学（季刊）[J]. 2009第9卷（1）.

[28] 张大永，曹红. “家庭财富与消费：基于微观调查数据的分析”，经济研究[J]. 2012（S1）.

[29] 郑思齐. “公共品配置与住房市场互动关系研究述评”，城市问题[J]. 2013（8）.

[30] 郑思齐，曹洋. “农民工的住房问题：从经济增长与社会融合角度的研究”，广东社会科学[J]. 2009（5）.

[31] 郑思齐，符育明，任荣荣. “居民对城市生活质量的偏好：从住房成本变动和收敛角度的研究”，世界经济文汇[J]. 2011（2）.

[32] 郑思齐，廖俊平，任荣荣，曹洋. “农民工住房政策与经济增长”，经济研究[J]. 2011（2）.

[33] Manturuk， Kim， Mark Lindblad， and Roberto G. Quercia， 2009， Homeownership and Local Voting in Disadvantaged Urban Neighborhoods， Cityscape， Vol. 11， No. 3， Immigration， pp. 213-230.

[34] Aaronson， Daniel， 2000， A Note on the Benefits of Homeownership， Journal of Urban Economics，47， 356-369.

[35] Andersson， Fredrik， and Tom Mayock， 2014， How does home equity affect mobility？， Journal of Urban Economics， 84， 23–39.

[36] Ashley， Richard， Guo Li， 2014， Re-examining the impact of housing wealth and stock wealth on retail sales： Does persistence in wealth changes matter？， Journal of Housing Economics， 26， 109–118.

[37] Baert， Stijn， Freddy Heylen， and Daan Isebaert， 2013， Does Homeownership Lead to Longer Unemployment Spells？ The Role of Mortgage Payments， IZA Discussion Papers 7774， Institute for the Study of Labor （IZA）.

[38] Bracke， Philippe， Hilber， Christian， and Silva， Olmo， 2013， Homeownership and Entrepreneurship： The Role of Commitment and Mortgage Debt， IZA Discussion Papers 7417， Institute for the Study of Labor （IZA）.

[39] Brunet， Carole， and Nathalie Havet， 2011， Homeownership and job-match quality in France， Working Papers halshs-00649088， HAL.

[40] Chan， 2001， Spatial Lock-in： Do Falling House Prices Constrain Residential Mobility？，《Journal of Urban Economics》， 2001， 49（3）：567-586.

[41] Coulson， N. Edward， and Lynn M. Fisher， 2009， Housing tenure and labor market impacts： The search goes on， Journal of Urban Economics， Vol. 65 ， pp. 252–264.

[42] Coulson， N.， and Grieco， P.， 2013， Mobility and Mortgages： Evidence from the PSID， Regional Science and Urban Economics， 42 （1）， 1–7.

[43] DiPasquale， Denise， and Edward L. Glaeser， 1999， Incentives and Social Capital： Are Homeowners Better Citizens？， Journal of Urban Economics， 45， 354-384.

[44] Donovan， C.， and Schnurre， C.， 2011， Locked in the House： Do Underwater Mortgages Reduce Labor Market Mobility？ Unpublished Manuscript.

[45] Engelhardt， G.V.， 1996， Consumption， Down Payments， and Liquidity Constraints， Journal of Money， Credit and Banking， 28 （2）， 255–271.

[46] Engelhardt， G.V.， 2003， Nominal Loss Aversion， Housing Equity Constraints， and Household Mobility： Evidence from the United States. Journal of Urban Economics， 53 （1）， 171–195.

[47] Engelhardt， Gary V.， Michael D. Eriksen， William G. Gale， and Gregory B. Mills， 2010， What Are the Social Benefits of Homeownership？ Experimental Evidence for Low Income Households， Journal of Urban Economics， 67（3）， 249–58.

[48] Epple， Dennis， and Thomas Romer， 1991， Mobility and Redistribution， Journal of Political Economy， Vol. 99， pp. 828-858.

[49] Ferreira， F.， Gyourko， J.， and Tracy， J.， 2010， Housing Busts and Household Mobility， Journal of Urban Economics， 68 （1）， 34–45.

[50] Fischel， W.， 2001. The Homevoter Hypothesis. Harvard University Press， Cambridge， MA.

[51] Fratantoni， M C. Homeownership and Investment in Risky Assets. Journal of Urban Economics， 1998， 44（1）：27-42.

[52] Gilderbloom， John， and Markham， John， 1995， The Impact of Homeownership on Political Beliefs， Social Forces， 73（4）， 1589-1607.

[53] Green， Richard K.， and Patric H. Hendershott， 2001， Home-ownership and Unemployment in the US， Urban Studies， Vol. 38（9）， 1509–1520，

[54] Green， Richard， and Michelle White， 1997， Measuring the Benefits of Homeownership： Effects on Children， Journal of Urban Economics， Vol. 41， pp.441-461.

[55] Haan， Michael， 2007， The Homeownership Hierarchies of Canada and the United States： The Housing Patterns of White and No-White Immigrants of the Past Thirty Years， The International Migration Review， 41（2）， 433.

[56] Hanushek， E.， and Quigley， J.， 1978， An Explicit Model of Intra-metropolitan Mobility， Land Economics， 54 （4）， 411–429.

[57] Hanushek， E.， J. Kain， and S. Rivkin， 1999， ‘‘The Cost of Switching Schools， Mimeo， University of Rochester.

[58] Hardman， A.， and Ioannides， Y.， 1995， Moving Behavior and the Housing Market， Regional Science and Urban Economics， 25 （1）， 21–39.

[59] Haurin， D R， Parcel T L， Haurin R J. Does Homeownership Affect Child Outcomes？[J]. Real Estate Economics， 2002， 30（4）：635–666.

[60] Hendershott， Patric H.， Rachel Ong， Gavin A. Woodc， and Paul Flatau， 2009， Marital history and home ownership： Evidence from Australia， Journal of Housing Economics，18， 13–24.

[61] Holian， Matthew J. ， 2011， Homeownership， dissatisfaction and voting， Journal of Housing Economics， 20， 267–275.

[62] Jan Rouwendal， and Peter Nijkamp， 2010， Homeownership and Labour-market Behaviour： Interpreting the Evidence， Environment and Planning A， Pion Ltd， London， vol. 42（2）， pages 419-433， February.

[63] Kantor， Yuval， Peter Nijkamp， and Jan Rouwendal， 2013， Homeownership， Unemployment and Commuting Distances， Tinbergen Institute Discussion Papers 13-144/VI， Tinbergen Institute.

[64] Khalifa， Sherif Ousmane Seck， and Elwin Tobing， 2013， Housing wealth effect： Evidence from threshold estimation， Journal of Housing Economics， 22， 25–35.

[65] Lui， Hon-Kwong， and Wing Suen， 2011， The Effects of Public Housing on Internal Mobility in Hong Kong， Journal of Housing Economics， 20， 15–29.

[66] Martijn I. Dr?es， and Wolter H.J. Hassink， 2013， House price risk and the hedging benefits of home ownership， Journal of Housing Economics， 22， 92–99.

[67] Munch， Jakob Roland， Rosholm， Michael， and Svarer， Michael， 2008， Home ownership， job duration， and wages， Journal of Urban Economics， Elsevier， vol. 63（1）， pages 130-145， January.

[68] Oates， W. E.， 1969， The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values： An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis， Journal of Political Economy， Vol. 6， 957-971.

[69] Oswald， A.， 1996， A Conjecture on the Explanation for High Unemployment in the Industrial Nations： Part I. University of Warwick Working Paper （475）.

[70] Oswald， A.J.， 1997， Thoughts on NAIRU. Journal of Economic Perspectives 11 （1）， 227–228.

[71] Rossi， Peter， and Eleanor Weber， 1996， The Social Benefits of Homeownership： Empirical Evidence from National Surveys， Housing Policy Debate， Vol. 7， pp.1-35.

[72] Schulhofer-Wohl， S.， 2011， Negative Equity Does Not Reduce Homeowner Mobility， National Bureau of Economic Research Working Paper （16701）.

[73] Stein， J.C.， 1995， Prices and Trading Volume in the Housing Market： A Model with Down-payment Effects. The Quarterly Journal of Economics， 110 （2）， 379–406.

[74] Taskin， A. A.， and Yaman， F.， 2013， Homeownership and Unemployment Duration， Working Papers， Department of Economics， City University London 13/04， Department of Economics， City University London.

[75] Tiebout， C. M.， 1956， A Pure Theory of Local Expenditures， Journal of Political Economy， Vol. 5， 416-424.

[76] Trucchi， Serena， 2011， How Credit Markets Affect Homeownership： An Explanation Based on Differences Between Italian Regions， CeRP Working Papers 122， Center for Research on Pensions and Welfare Policies， Turin （Italy）.

[77] Turner， Tracy M.， and Heather Luea， 2009， Homeownership， Wealth Accumulation and Income Status， Journal of Housing Economics，18， 104–114.