文/余斌　宜昌住房公积金管理中心夷陵区办事处　湖北宜昌　443100

基于市场比较法的不同类型房产估价因素选取分析

文/余斌宜昌住房公积金管理中心夷陵区办事处湖北宜昌443100

相较于其他房产估价方法来说，市场比较法能够有效的体现出房产估价的目的，其有着直观性强、适用性广、使用方便的优点。本文从市场比较法概述入手，分析了房地产价格的主要影响因素，并探讨了基于市场比较法不同类型房产估价因素的选取，旨在提升市场比较法金星房产估价的合理性和准确性。

市场比较法；房产估价；因素选取

前言：

就目前来看，房产估价的方法主要包括收益法、成本法和房产比较法，相较于其他两种房产估价方法来说，市场比较法有着其独特的特点。基于以上，本文简要分析了基于市场比较法的不同类型房产估价因素选取。

一、市场比较法概述

对于房产估价来说，市场比较法以经济学中的替代原理为基础，将估价对象与近期有过交易的类似房产进行比较，对比较对象已知的房产价格进行修正，以此为依据来对估价对象的价格或价值进行合理的评估，获得一个房产的比准价格。

在运用的过程中，主要有以下操作步骤：①对房产交易实例的相关资料进行大量搜集，在搜集的资料中选取与估价对象相似的实例作为参照物；②对参照物交易的价格进行调整，使其成为具有比较基础的价格，之后对交易日期、区域因素、个别因素、房产状况以及交易状况等进行修正；③以修正之后的参照物房产价格为基础求取比准价格，从而获得估价对象的最终估价额。

二、房产价格的影响因素

对于房产来说，影响其价格的因素主要有三个方面：①一般因素：指的是区域诶所有房产价格所共有的、普遍的影响因素，一般因素主要包括社会因素、人口因素、经济因素、政治因素等等［1］；②区位因素：区位因素指的是区域自身特点所决定的因素，带有区域性特征，是区域内特定的经济、政治、文化、社会所共同呈现的特征，例如交通因素、城市建设因素、商服繁华因素等；③个别因素：个别因素主要指的是建筑物个别因素或土地个别因素，是房产自身特点对房产价格的影响因素。

三、基于市场比较法的不同类型房产估价因素选取

房产价格受到一般因素、区位因素以及个别因素的综合影响，不同因素对于房产价格的影响程度不同，同一因素对于不同房产价格的影响程度也有着一定的不同，因此在利用比较法进行不同类型房产估价因素选取的过程中应当注意以下三个问题：

（一）准确选取修正因素

不同类型房产所受到的价格影响因素必然会存在着一定的差异性，因此应当合理的选取修正因素，以此为基础进行比准价格的求取和确定，保证房产估价的准确性和客观性。不同类型房产价格影响因素的区别主要集中在区位因素和个别因素上，因此应当注重对不同类型房产区位因素和个别因素的选取。

对于住宅类房产来说，影响其价格的区位因素主要包括街道条件、社会环境、房产距离市中心的距离、小区繁华程度、小区环境状况、教育社会福利条件等，应当结合这几方面的因素来对比较对象交易价格进行修正；影响其价格的个别因素主要有房屋设计、朝向、里一层、建筑格局、房屋新旧程度以及小区物业管理等，因此应当选取这些因素来修正比对对象的交易价格［2］。而对于店面型房产来说，影响其价格的区位因素主要有商业等级、所在地繁华程度、区域位置以及交通便利程度等，因此应当选取这几方面的区位因素来修正比较对象的交易价格；而影响其价格的个别因素主要包括楼层位置、经营状况、市场接纳能力、临街状况等，因此应当选取这几方面的个别因素来对比较对象交易价格进行修正。

（二）合理确定影响因素的权重

不同因素对于房产价格的影响程度也存在一定的差异性，因此在选取不同房产估价因素的过程中应当合理确定各个因素的权重，以此来保证估价的合理性和客观性。

对于一般因素来说，其对房产价格的影响有着总体性的特点，在应用市场比较法的过程中，选取的实例一般与股价基准日比较接近，在短时间内社会和经济并不会出现较大的变动，因此在比较的过程中可以不考虑一般因素的影响程度差异。而对于区域因素来说，在大的区域环境下，对住宅性房产价格影响程度最大的因素主要有相关配套设施的完备程度、环境状况等，店面型住宅大多为商业用途，因此对店面型住宅影响程度最大的区位因素主要有交通便捷度、商业集聚程度等。从个别因素的角度来看，房产用途决定着个别因素对房产价格的影响程度，影响程度较大的个别因素有房产新旧程度、楼层等。

（三）合理确定修正幅度

对于不同类型房产来说，同一价格影响因素可能产生不同的影响程度，这就对修正幅度提出了更高的要求。在进行两个案例比较的过程中，应当以评估对象为基础，对不同影响因素的优劣程度进行评估，以此来确定修正幅度，保证修正幅度的合理性和科学性。具体来说如下：

（1）土地使用年限修这个

需要采用特定的修正方法进行计算，要对土地的重置价格进行评估之后才能够进行修正，其修正公式如下：

其中，V代表在修正土地使用年限之后的价格，C代表土地重置的价格，t代表土地剩余的使用年限，r代表土地资本化率。

（2）新旧程度修正

除了新建房产之外，旧房产需要进行折旧处理，计算折旧，在计算的过程中要考虑房产的功能折旧，要对比较实例和评估对象分别进行单独的折旧计算，之后进行核增减。

（3）设备设施修正

不同类型房产在设备和设施上必然会存在一定的差异性，因此，在进行修正的过程中，很难对比较实例和评估对象的设备设施价格差异，且不同类型房产设施设备的耐用年限也不尽相同，因此应当分别进行计算［3］。

（4）装修修正

随着建筑业的发展，市场上出现了许多品种的装修材料，一般来说，装修材料的耐用年限比房产耐用年限要短，因此其折旧比房产折旧要大，很难一眼评估出装修材料的价格差异，难以确定准确的修正值，这就需要对装修进行单独计算和评估，以此来保证装修修正的准确性。

（5）建筑结构修正

应用市场比较法的前提是在同一区域选出与估价对象相似的房产交易实例，强调用途、建筑结构以及所处地区的相似性，因此，如果建筑结构不同，则不应当选取为比较对象，也就不会涉及到对建筑结构因素的修正。

［1］王沈佳.基于市场比较法的不同类型房产估价因素选取分析［J］.科技广场，2012，（06）：202-206.

［2］刘耀林，李兴林，唐旭.基于土地定级估价信息的市场比较法研究［J］.武汉大学学报（信息科学版），2001，（01）：75-81.

［3］曹峰，鲁丰先.房地产估价中市场比较法的改进与应用［J］.廊坊师范学院学报（自然科学版），2009，（02）：84-88.