龚小锋

近日，保利地产和中航地产称各自接到了集团通知，涉及到保利集团与中航工业之间的地产业务整合。不过，由于中航地产旗下业务多分布于三四线城市，保利在整合过程中将面临消化难题。

保利地产接盘

在最初保利和中航发布的公告中，并未明确指出谁为收购方，但已有业内人士猜测，此次整合很有可能是保利地产作为收购方，并购重组中航系旗下地产业务。

此后，保利地产在7月6日停牌，并于7月14日复牌，根据保利地产的复牌公告，保利地产作为保利集团旗下的A股上市平台，将承接此次重组任务，整合中航工业旗下的地产相关业务及资产，包括但不限于中航地产的业务资产。

目前所知的细节仅限于，此次交易事项涉及房地产项目约70个，交易标的金额不超过公司净资产的15%，也就是不超过150亿元。

中航地产的控股股东是中国航空工业集团公司，不仅是由中央管理的国有特大型企业，还是我国十大军工集团之一。其中，中航工业直管的中航国际则投资了地产与酒店业务，拥有中航地产、中航国际瑞赛、中航万科、中航里程、天虹商场等产业。不过，近几年中航地产发展不尽人意，2015年合计营业收入仅55亿元，其中仅有约36亿元来自房地产板块。这在中航工业集团的3800亿元的营收中显得尤为微不足道。

相比之下，保利集团的业务虽也由地产和军工贸易组成，但其下属地产平台则涵盖保利地产和保利置业。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中航和保利均属于军工类的央企，从央企改革角度看，会优先考虑将此类主营业务相近的企业进行资源重组。

对于为何选择保利地产，而不是保利置业，外界揣测纷纷。舆论普遍认为，之所以选择保利地产作为接盘平台，或许是保利集团对保利地产有更大的期许，保利置业并没有足够能力消化中航地产。

作为保利集团的主要利润贡献者，保利地产一直居于地产行业前列，2015年净利润高达168.28亿元。保利置业集团2015年净利润却下降403%，亏损28.17亿港元。

对于这两个“儿子”，保利集团似乎会更偏爱“小儿子”一些。近年来，保利集团频频以子公司配股的形式，向保利置业注入优质房地产项目。随后，现金、资产，审批优势等等好处不断流入保利置业，这让保利地产十分羡慕。

中航退出地产领域

航空军工类国企退出房地产领域，在今年开始提速。今年初，中纪委巡视组在巡视另一家大型航天科技企业——中国航天科工集团后，特别指出其“多家单位对中央房地产调控政策置若罔闻，项目开发禁而不止”的问题。航天科工集团随后制定下发文件，要求下属单位在2016年9月30日前完成退出或转型。

中航工业集团旗下有上市公司近30家。近年集团层面业务板块整合动作也在逐步展开。7月13日，中国航空发动机集团正式出资成立，隶属国资委序列。中航工业集团旗下的发动机研发等系列公司——成发科技、中航动控、中航动力也随之剥离出中航工业集团。

在整合之后，中航工业旗下目前有A股地产上市平台中航地产。对于中航工业集团来说，接下来最有可能的动作是，让中航地产剥离地产业务，保留上市公司壳资源，转型以航空科技文化业务为主业的上市平台。

“就中航地产来讲，由于其母公司中航工业集团主营业务是航空军工，地产业务在集团营收中占比微不足道，再加上地产业务本身并不盈利，中航工业集团退房也理所当然。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

张宏伟同时指出，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。尽管表面上21家央企已经获得“房地产牌照”，但最终不一定都留下，经过今后两三年的整合，最后剩余的数量极有可能会低于15家。

此前，如中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资的重组已经完成，五矿和中冶、中海和中信整合也落下帷幕。此外，中交系整合正在进行中，保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组成为市场关注的焦点。

重组路依旧不好走

据一名接近保利集团的人士透露，保利集团曾对中航的一些地产项目进行过调研。而对这次项目调研结果，保利方面用了“差强人意”来形容。

面对中航地产的大量三四线城市土地储备和商业地产项目，行业龙头之一的保利地产似乎兴趣不大。但作为央企子公司，两家地产公司须听命于集团，而集团公司则按照国资委指示进行整合。

中航地产200万平方米土地储备，除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外，大多位于三四线城市。地域、项目体量以及项目产品的限制，这份资产包中的部分项目将面临着不小的去化压力。

相比之下，保利近几年重心集中在重点一二线城市。2015年，保利地产1235.08亿元总收入中，北京、上海、广州、佛山等4个城市年销售额已过100亿元，成都、南京、武汉、合肥、东莞等5个城市年销售额已过50亿元。

其7月16日公布的半年度业绩快报也显示，公司2016年1至6月实现营业总收入551.74亿元，同比增长30.30%。保利地产相关人士称，公司正将武汉、南京、郑州等城市培育成新百亿城市，而50亿级别城市将扩容到10个。

严跃进认为，二者整合压力主要源于中航地产，其相应地产板块一直没有做大。而接下来的整合消化，将成为保利地产的难题，央企保利十分重视风险把控，此前多次并购就因为业务无法对接而放弃。

2015年，传出保利集团与中纺集团的整合传闻，但最终却被国资委否定。究其原因，据一位接近中纺集团的高层人士对媒体透露：“中纺集团和保利集团缺少业务重合和承接。”

去年，保利地产还曾表示要收购上海国企上置集团。但这宗交易在宣布两个月后即宣布失败，随后中民投迅速下手，最终吞并上置。上置集团并未就此事作出回复，仅在公告中称“未能就认购条款达成一致意见”。

保利地产相关高层则在2015年股东会上如是解释：“我们去年对上置的收购已经公告了，最后发现风险太大，因为它的货源铺得太多了，所以我们就放弃了。”

此类并购后，原有中航地产的人事和管理层的关系或发生变动，这也会增加保利后续协调的成本。严跃进认为，并购以后是否能够快速扩大保利的经营业绩，关键要看相应的营销渠道能否快速嫁接到保利手中。

此外，保利地产和保利置业自身的整合，或许也将在这次吞并中航之后有更为清晰的局势。目前，两家房企在城市布局的重叠，使得其同业竞争的问题愈演愈烈，整合更难下手。

保利置业董事总经理韩清涛此前曾表示，保利集团北京总部已有专门的小组研究保利地产与保利置业的整合问题，但尚未有具体的整合方案、整合架构和实施时间表可以披露。