龚小锋

一城一策显然体现了政府对于楼市分化态度的开明政策，但楼市调控这一次能走出以往越调越涨的怪圈吗？从目前的现状来看，简单的行政管制政策，很难达到调控市场的目的，还需要多方面措施相互配合才能有效。

在投资下滑压力较大的情况下，如何采取更为有效的措施消化部分二线和三四线城市楼市巨大库存，使房地产市场健康平稳运行，同时又要保证经济复苏，仍是宏观调控所面临的巨大挑战。

信贷政策将成“黑天鹅”

虽然下半年房地产市场会有小幅调整，但宏观政策很难发生逆转性变化。如果政策做出大的调整或者打压，使房地产再度回到萧条状态，这不符合稳增长和中国经济良性循环的宏观政策取向。

从上海、合肥、厦门、苏州、南京等地来看，下半年热点城市楼市信贷紧缩已经是大概率的事件了，这一政策将是楼市最大的不确定性因素，其核心则是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。

已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。

另据媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。

热点城市的信贷新政接二连三出台。8月9日下午，合肥各银行放出贷款新细则：合肥有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款。

此前，南京、苏州新政将出的传闻一直在业界传播。8月8日，苏州一个地产业内群流出一份苏州调控文件，这份调控政策内容除了涉及土地购买门槛、预售管理、房价管理等，对于户籍居民与非户籍居民信贷明显收紧，金融监管力度也加强。

热点城市基本面难逆转

从长期来看，热点城市库存量明显下降，需求热度不断高涨，未来房价上涨动力仍较强劲。而且，这两年拿下的地王，已经开始逐渐入市，豪宅化的趋势越来越明显，房价大幅下跌的可能性渺茫。

“不要以为7月数据下降，就盲目地相信深圳房价真的下降了，这是结构性‘假摔。”一名广东地产界人士说。“结构性调整”主要是供应量急剧减少、高价楼盘的成交、备案数据下滑造成的房价下跌，一般用来形容周期性拐点。

深圳中原地产一名分析师认为，楼市不会直线上涨，而是会呈现阶梯型，今年深圳可能到了平台的部位，但是跌的可能性也不大，长远来看趋势是上升的。从政策、金融、经济、人口和供应这五个层面来看，目前深圳还没有呈现出下跌趋势。

南京一家开发商负责人表示，目前南京仍未走出房荒阶段，较低的库存，使得开发商对下半年的市场预期依旧信心十足。他认为，“在全国去库存背景下，即便南京接下来出台提高首付、限贷等新政，购房者的热情依旧会很高，所以我们对下半年至四季度的市场也是充满信心。”

而房企之所以能对下半年保持一个乐观态度，还是押准了即便出台新的限贷政策，也很难对投资性购房者精准打压。南京多名业内人士表示，目前在南京等地，以投资为目的的购房行为，占到了绝大多数。

尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策，但是，这些政策较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

热点城市最突出的问题是新房上市量不足，导致库存持续走低，在非房地产其他投资渠道尚未出现明显好转的情况下，房地产市场依旧是市民最为稳妥的投资方式。

调节供求关系占主导

房地产市场调控，要想摆脱市场热了开始调控，调控过了再热，热了再调控这样的恶性循环，并不容易。

万科独立董事华生近期撰文指出，楼市的调控要真正达到目标，取信于民，扭转市场预期，必须超出简单保增长或维稳思维，摆脱短期调控的得失，明确国家在整个城市化进程中楼市的基本战略定位和整体制度框架。

调整供求关系，仍然是最为关键的。8月3日，国家发改委政策研究室发布了一篇《更好发挥投资对经济增长的关键作用》文章。文章建议，一二线等住房供应紧张的城市，要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远分析认为，下半年南京楼市新增供应量如果能确保在每月1万套以上，供求逆转就是大概率事件，甚至有可能出现供过于求的局面。供求逆转会产生市场面的一系列连锁反应，最直接的表现就是购房者选房不会有上半年那么难，市场也逐渐由买家抢房演变为开发商抢客，最终库存量也会回升。

发改委文章还指出，要更侧重市场手段引导资源自由流通，使人口、资金更多地流向社会保障、医疗、养老、教育等软资源更发达地区，避免三四线城市再走房地产投资刺激经济发展的老路。

业界呼吁和期待的顶层设计，仍然在构建之中。要从行业发展角度制定长期稳定的发展机制，从顶层设计以及各项配套政策方面，引导房地产行业更稳定健康地发展下去。