甄雅琴 杨锐

（山西财经大学，山西 太原 030000）

当前我国小产权房的形成原因分析

甄雅琴 杨锐

（山西财经大学，山西 太原 030000）

小产权房是我国农村集体土地所有制度框架下出现的特有现象，也是在我国社会经济迅速发展过程中，城市化进程加快、城乡二元经济结构以及新农村建设等大背景下产生的问题。

小产权房；形成原因；二元土地制度；价值补偿

2006年12月，在北京宋庄画家村发生的一起，画家李玉兰与农民马海涛关于双方签订的房屋买卖协议无效的案件，成为了我国首例小产权房纠纷案例，由此也引发了一个新的概念——小产权房。小产权房是指，建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本经济集体组织成员（外村村民、城市居民）所拥有的住房。

一、小产权房的发展现状

小产权房在各地以旧城改造、城中村改造等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。即使2008年1月8日国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》之后，仍有大量城郊村镇打着建设社会主义新农村的名义，在集体土地上进行违规开发建设小产权房。由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”且没有完善的销售手续，导致小产权房的数量、在全国范围内占住房总量的比例很难统计。

二、小产权房的形成原因

（一）现行二元土地制度的产物。根据《中华人民共和国宪法》第8条、第10条以及《中华人民共和国土地管理法》第43条、第62条规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。

（二）土地制度安排留下了农村集体建设用地流转的空间。国土资源部的一位副总督察曾特别指出：“建设使用农村集体土地，法律规 定只有四种情况：一是农民的宅基地；二是农村公共设施的用地；三是农村兴办 的村办企业或者联营企业；四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外 ，都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读，这就意味着在这四种情况下建小产权房，就不涉及所谓的“违法”问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。

（三）农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系的缺乏。近20年来政府没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系。有关农村集体土地使用权转让的相关法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。而土地开发对原土地权利人的利益侵占导致了村民和村集体推动小产权房发展的巨大利益动因。

（四）农民合理价值补偿的缺失。现行征地制度导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。而小产权房在开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额，这就决定了其屡禁不止的必然性。

（五）高速度城市化的产物。据日前国务院审议通过的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》有关情况表示，2015年，我国城镇化率达到56.1%，城镇常住人口达到了7.7亿①，这是人类历史上最大的一次城市化转型。根据国家有关部门预期：“按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到2020年还将从农村转移出3亿左右的人口。”大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房以规模化的方式不断诞生和运转。

（六）城市高房价的驱动。在住房体制市场化改革后，房地产市场发展迅猛，越来越高的房价使人们难以仅凭自己的收入购得一套住房。根据国家统计局的数据，2015年，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长8.2%，扣除价格因素，实际增长6.6%；新建商品住宅价格增长为9.1%（包含有可售型保障房和棚改房）， 增幅比2014年扩大7.7个百分点，房价涨幅出现较为明显的攀升。根据房价收入比②计算公式，得出2015年全国商品住宅房价收入比为7.2。

（七）多层次住房供应体系的缺乏。由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，没有广泛发展个人合作建房、合作社建房等以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化住房以解决城市住房需要，导致中国最高的城市化发展速度与最高的城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。

（八）买卖方市场的推动。近十几年来，中国城乡二元分割模式的松动导致城乡人口频繁流动。一方面，一部分城市近郊农民因进城务工、子女教育等移居城市，腾空了部分宅基地，加上村镇的违规批转和变卖，为小产权房开发提供了空间，同时，一部分近郊农民自建房直接转让，变成了小产权房；另一方面，不少外地进城务工人员、城市低收入群体因房价等原因购买小产权房，一部分城市高收入群体为投资选购小产权房，为小产权房售卖准备了较大的买方市场。

（九）不同利益主体的逐利动机。不同利益主体急欲利用小产权房进行套利、逐利、分利。一方面，农村建设土地使用者（农户、村居、乡镇企业）甚至耕地使用者（农户）急欲利用土地进行“套利”，于是，转让土地使用权、设法开发小产权房虽禁难止；另一方面，村镇干部以带领村民共同致富为名，与之结成“利益共同体”，通过批转变卖土地、协同开发小产权房进行“逐利”，部分建筑商、地方政府及其官员参与分利，形成“分利集团”，共同推动城郊小产权房开发热潮。

［1］程浩.小产权房发展现状及其成因分析［J］.经济与社会发展.2009（02）

［2］蔡继明.小产权房的历史与现实［J］.人民论坛.2012（19）

［3］王栋，蔡继明.农民自主城市化与土地制度改革［J］.统计与管理.2012（03）

［4］丁璞.小产权房问题及对策研究［D］.西南大学.2009

［5］陈锡文.健全严格规范的农村土地管理制度［J］.中国地产市场.2008（10）

注释：

①我国城镇化率已达56.1% 城镇常住人口达7.7亿_中国国情_中国网http://www.china.com.cn/guoqing/2016-02/02/content_37713840.htm

②房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值

D922

A

1671-864X（2016）08-0045-01

1.甄雅琴（1993-），女，汉族，山西省大同市人，学生，管理学硕士，单位：山西财经大学，研究方向：住房制度。

2.杨锐（1990-），女，山西省长治市人，学生，管理学硕士，单位：山西财经大学， 研究方向：住房制度。