丁盛祥

摘 要：这篇论文主要是说明在房产估价中对收益还原法的运用，以及对此方法的利弊进行分析。收益还原法在工作中的使用使得房地产工作者提高了工作效率，但是每一个事物的产生都会有它自身的不足之处。比如它必须要在有利益或者潜在利益的房地产中使用。它是房地产估价基本方法的其中一个方法，在估价工作中经常采用，在一些收益大但是成交量特别少的工厂、酒店等场所更是产生了极大的作用，是别的方法无法比拟的。但是在收益还原法中资产化率的确定是极难的，所以有学者构建了以模糊贴近度及灰色预测当做理论基础的估价模型，使这个方法更加完善。

关键词：房地产估价 收益还原法 模糊贴近度 灰色预测

将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率统一折算到估价期日现值的一种特别重要的估价方法，这就是收益还原法。什么是收益价格？对于有收益资产性质的评估计算，测出来的价格就叫做收益价格。

一、收益还原法的基本原则

1.收益还原法的含义。收益还原法是在当今社会中房地产估价计算中极为重要的一种方法，就是把一些有稳定收益和潜在收益的企业进行估价计算的方法，把要被估算的企业以将来年限的预期客观纯收益用一定的资本化率折现到估价时点现值的一种估价计算方式，计算出来的价格就叫做收益价格。这种方法又被业内人士叫做收益法、收益资本化法。……