周显彭

（贵州遵义恒达房地产估价有限公司 贵州遵义 563000）

市场比较法在房地产估价中的应用

周显彭

（贵州遵义恒达房地产估价有限公司 贵州遵义 563000）

随着国家参与房地产经济调控，引导正确卖房、购房行为，有助于稳定经济产业的发展局势。“市场比较法”在房地产估价中是常用方式之一，利用市场对比、数据分析、价值评估等方式，可提高房地产估价的准确性与实效性，为购买行为提供正确指导。结合市场比较法应用内涵，本文介绍了市场比较法的应用优势，对其在房地产估价中的应用提出建议。

市场比较法；房地产；估价；应用

房地产经济快速发展趋势下，房产交易量持续上涨，如何掌控房地产价格是社会群众普遍关注的。早期由于房地产教育缺少准确的估价，导致价格变动幅度过大，影响了交易双方的经济利益，也容易导致房地产经济虚假繁荣。为了更好地维持房地产经济发展，必须引入经济学工具参与市场调控，对房地产进行正确估价与分析。市场比较法是经济学中常用方式之一，用其参与房地产评估具有可行性依据。

1 市场比较法

房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。“比较法”是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。随着我国房地产交易量不断增加，房产评估成为买卖双方十分关注的环节，结合市场行情及产业发展趋势，灵活应用市场比较法，对房地产估价及市场交易决策而均有指导下意义。

2 市场比较法用于房地产估价的原则

近年来，房地产公司尤为重视市场调查工作，通过收录各种原始数据作为分析对象，为运营商管理提供真实的资料依据。市场调查有助于改善交易平台服务质量，结合房地产市场调查情况，介绍了原始数据的重要性意义，为数据质量控制提出科学的对策。市场比较法用于房地产估价中，要坚持理论原则、市场原则、指标原则，按照固定的经济学模式进行分析，才能获得预期的数据结果。

2.1 理论原则

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵掣、趋于一致。因此，在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的己知交易价格来比较求得估价对象房地产的未知价格。以经济学理论为指导，设定可行的估价操作流程，才能进一步发挥出市场比较法的评价作用。

2.2 市场原则

市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。房地产估价是一项经济学活动，通过市场对比与分析处理，体现了房地产交易与价格走向。因此，市场比较法必须在结合市场基础上，提出符合经济准则的交易方案，这样才能发挥出预定的评估价值。通常，市场比较法需要一个充分发育活跃的房地产市场环境，在房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得。

2.3 指标原则

参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。按照行业指标进行分析，才能发挥出房地产估价的实质性作用。

3 房地产估价中市场比较法的应用方法

案例：

3.1 房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼。

3.2 房地产概况

委估房地产地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69，720.566m2。该建筑物为某银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61，276.486m2，地下为车库，建筑面积8444.08m2（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69，720.566m2。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

3.3 评定估算

地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

表1 交易实例调查情况表

B.比较因素条件表。

表2 比较因素条件表

C.交易情况修正。

表3 评估比较对象表

因可比实例都是美元标价，按1美元=6.5元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据××市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

D.交易时间修正。

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。

E.因素修正（详见表 4～5）。

表4 比较因素修正表

表5 可比实例价格修正和调整表

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价=（22939+23417+23852）/3=23400（元/m2）（取整）。

（1）收集宗地交易实例。房地产市场调查中，重视原始数据收录与分析，体现了分析结果的真实性原则，向公司给予数据指导，让数据分析结果更加符合市场用户需求。资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。我国正积极调整房地产业估价指导政策，以资金收支控制为主的调控方案得到优化，做好企业资金费用预算是估价控制的一部分。

（2）确定比较实例。原始数据是市场环境的客观反映，把握原始数据层能够带动数据库革新，为房地产提供准确的市场比较结果，也更加切合经济发展之实际情况。要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。估价结构调整战略中，对估价报告各项资金收支提出可行性决策，严格按照国家经济政策提建筑产品改革方案，确保企业在法律规定内执行估价计划，避免潜在企业资金流失。

（3）建立价格可比基础。任何一个产业可持续发展，必须依赖于真实的数据分析，只有把握原始数据才能获得真实的分析结果。“估价”是企业服务于客户中的硬指标，只有达到预定估价才能实现营运发展，带动企业客户资源群体的扩大化。各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。随着市场经济开放式改革，我国企业数量呈现上涨趋势，重视估价风险可降低经济损失，为企业销售提供庞大的市场机遇。

（4）交易情况修正。未来，房产交易模式日趋扩大化发展，房地产公司业务模式也更加灵活多变，原始数据收集与处理模式多种多样。原始数据是房地产技术革新的基础，除了对客户群体展开数据分析外，估价调查收录原始数据对服务技术创新也有知道作用。交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

（5）区域因素修正。主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。因此，企业估价管理转型要从风险危害性进行分析，以创新思维为指导，以创新管理为依据，积极做好风险管理是每一位估价者必须深入思考的问题。

（6）计算比准价格。房地产公司作为市场经济主导行业，长期以来均重视市场比较与估价调查工作，及时为公司内部营运模式调整提供数据支撑。估价调查中重视原始数据收录与处理，提升了房地产公司的市场竞争力与技术创新力。在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待估宗地的比准价格。

4 结论

总之，随着房地产政策调控与实施，房产交易市场必然会受到政策因素干扰，导致房地产销售与市场需求出现供需矛盾。估价是促进房产交易的重要因素，结合市场价格及购买需求进行准确估价，可在维护双方经济利益前提下实现有序发展。市场比较法是房地产估价中的主要工具，在比较过程中要按照经济学流程，结合地区差异、市场变动等因素，提出切实可行的比较方案。

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F293.3

A

1004-7344（2016）10-0262-02

2016-3-18

周显彭（1978-），男，汉族，贵州遵义人，房地产经济师，本科，主要从事房地产估价工作。