张佳竹

猴年已经过去了一半，这半年来，碧桂园一直在专心做一件事：重获资本市场“恩宠”，保卫股价。

从40多次回购股份，到转战一二线核心城市抢地，再到立下军令状，强攻森林城市销售业绩。转型调整的战略已然推出，但碧桂园想要重新得到资本市场的认可仍尚需时日。

业内认为，虽然大股东持续回购，并开始调整发展模式，但市场预期短期内仍难以转变，股价也不会迅速恢复到他们理想的合理区间。

多次回购，保卫股价

今年以来，碧桂园已经连续40多次回购股份，累计回购约2.82亿股，累计金额约8.72亿港元（约7.4亿元人民币）。最近的一次回购是7月12日，碧桂园耗资3242.3万港元（约2797.07万元）回购了1000万股，但股价却没有什么变化，依然维持在3.27港元每股。

这与一个月前的回购结果如出一辙。6月13日，碧桂园以2068万港元（约1754万元）回购了678.8万股，这超过当天总成交量的五成，但股价却纹丝不动，依然维持在每股3.06港元。

“股价低迷期，进行股票回购往往对于市值提升有重大刺激作用，”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，但碧桂园将近半年的持续回购却未见成效。

在年初宣布这项回购计划时，这家公司的股价约在每股3.05港元，虽然3月中旬股价曾一度升至每股3.52港元，但不久后便回落，7月12日收盘价为3.27港元每股。

据记者了解，今年1月初，碧桂园宣布了这项最多回购10%已发行股份的计划，按照当时的股价计算，总计将涉资约58亿元，这将是碧桂园有史以来最大力度的股票回购计划。

但如今看来，这项旨在使股价回到合理区间、最大程度保护投资者利益的回购效果并不明显。

“碧桂园今年以来的回购策略与恒大去年的做法相似，就是用连续几个月的托底，给予投资者足够信心，让他们认为公司设了价格下限，从而跟投，在逐步稳定股价之际，寻求股价的合理回升。”张宏伟介绍说。

不过与恒大相比，碧桂园每次的回购力度却十分“不给力”，虽然持续，但规模过小，未能改变股价的低迷现状。而将近两年时间一直徘徊在每股3港元左右的股价，与2007年这家公司IPO时的发行价每股5.38港元相比，已经有超过四成的跌幅。

记者查阅资料发现，碧桂园2007年初登港交所时，颇受资本市场的宠爱，风头曾一时无两。其IPO的认购人数当时仅次于工商银行和中国银行，高达3335亿港元的冻结额创造了当时历史第二大纪录，市值在当年也一度超过2000亿港元，一举将第一大股东杨惠妍送上了内地女首富的宝座。

但今非昔比，今年以来，碧桂园已相继被国泰君安、标普等机构下调评级。曾经的资本宠儿，如今不得不多方努力，保卫股价。

“碧桂园股价长期低迷，一定程度上可以看做碧桂园已经脱离了当前资本市场所认可的主流发展模式，尽管他们的销售规模、整体利润水平仍处于上升通道。”一位长期关注碧桂园的业内人士指出。

张宏伟亦表示，如今的资本市场，与碧桂园当初上市之际的情形完全不同，庞大的土地储备已不再是收获资本青睐的法宝。

碧桂园在三四线城市体量巨大的土地储备反而成为投资者担心的焦点。在现今房地产行业去库存为主命题的背景下，如何盘活这类城市庞大的存量？对碧桂园而言，是必须首要面对的难点。

重仓深圳

这家总部位于广东顺德的房企，在过去的23年中一直都对中国三四线城市情有独钟，他们依靠郊区大盘模式成长为一家全国性房企，并在2013年首次突破千亿销售规模进入一线房企行列。

但三四线城市艰难的市场环境，资本市场的不认可，以及房地产整体形势转变下一二线城市楼市交易火爆，开始让碧桂园调整自身战略，碧桂园主席杨国强迫切希望回归一线城市。

从去年5月开始，碧桂园将更多资源投向一二线城市，并专门成立了以北上广深为目标的一线城市事业部（7月11日正式成立），碧桂园联席总裁朱荣斌亲自挂帅。

自成立以来，碧桂园一线城市事业部开始在上海、广州、深圳、武汉、杭州等一二线城市大举夺地，参与了大大小小约50场的土地拍卖，但斩获的土地数量却寥寥无几。

朱荣斌的解释是，一线城市项目拿地代价太高，资金风险较大，高价拿地简直就是“犯罪”。

但即便如此，碧桂园回归一线的愿望依然强烈。

这一次，它将目光投向了深圳。6月2日这一天，三拨不同区域公司的人马同时出现在深圳抢地。

三方人马分别属于：一线城市事业部、碧桂园房地产投资有限公司和东莞碧桂园子公司东莞俊轩实业有限公司。

据记者了解，在碧桂园集团内部，实行“总部-区域-项目”三级管控机制，东莞碧桂园隶属莞深区域，惠东碧桂园隶属惠深区域，一线城市事业部深圳区域则独立于前两者之外。

三个开发主体，内部并不划线，谁在深圳抢到地就是谁的。

在各路人马火力全开的冲锋下，碧桂园终于如愿在深圳占得一席之地。通过合作的方式介入开发深圳龙岗南约社区“洋桥与汉田片区”城市更新项目，总建筑面积约35万平方米，货值逾百亿元。

这是碧桂园继2015年以股权收购坂田中心区两宗地块、2016年1月获得龙岗区南约社区水一村城市更新项目、5月以2.85亿元竞得光明新区商业用地之后，再一次在深圳市区的落子。

深圳第一太平戴维斯投资部董事吴睿表示，一个房地产城市公司想要在城市长期扎根，其必须将短期项目与长期储备项目搭配起来，短期项目能够在两三年内转化为销售收入，类似龙岗的城市更新项目则更多是碧桂园的长期土地储备。

碧桂园在签约仪式上透露，“本次签约碧桂园将在深圳龙岗区获取约260万平方米建筑面积的项目，初步估算货值达1000亿元。”这意味着，后续碧桂园将长期介入深圳龙岗区的城市更新项目。

截至目前，碧桂园已经在上海、广州、深圳等城市获取了13个项目，其中在上海5个项目，广州4个项目，深圳亦有4个项目。

积极拿地，不拘方式

在现在一线城市市场环境下，想在公开土地市场和央企及本地“土著”竞争，碧桂园仍力显单薄。

“直接拿地代价太高，所以碧桂园拿地多是通过合作的形式。”据朱荣斌透露，这也将是碧桂园一线城市事业部获取土地的主要方式之一。

“现在招拍挂不是碧桂园拿地的主要途径，我不希望它成为主要途径，因为这样拿地的代价太大了，而且资金压力也很大，我们有很多机会，要追求资金最好的效益。”

收购也是碧桂园布局一线城市的主要模式。公开资料显示，2015年7月28日，碧桂园以股权收购的方式获取位于深圳坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交会处两个新地块；而在2016年2月3日，碧桂园又以股权收购的方式获取位于深圳龙岗中心城片区南约社区水一项目。

在碧桂园东进战略的临深板块，除碧桂园·十里银滩、碧桂园·山河城等在售项目外，碧桂园在惠阳大亚湾地区亦通过合作、收购等方式，获取了大量土地储备，并将在今年陆续纳入更多项目。

克而瑞研究员曾英杰表示，总体来说，通过合作拿地比“招拍挂”拿地更理想，目前一线城市土地市场较热、地价较高，合作拿地可降低资金风险；另一方面，外地房企通过与当地房企合作拿地，可降低开发风险，积累开发经验。

“碧桂园一向以深耕三四线郊区大盘见长，是否具备一线城市操盘能力还有待考验。” 张宏伟告诉记者，碧桂园来到一线后，人生地不熟，在人脉和产品上都处于开拓阶段，需要攻坚克难，打开市场。

“从三四线城市向一二线城市进军，转型期的碧桂园必将迎来一些阵痛。高价拿地之后如何扼制住企业利润下滑的局面；在巨头云集的一二线城市突破重围，谋得一席之地，将成为企业的制胜关键。”中投顾问项目总监朱文嘉认为，连续三年下滑的毛利率，使得碧桂园一面要顶住业绩的压力，一面还要重新建立适用于一二线城市发展的生产线。

出海大马，背水一战

除了在国内市场转战一二线核心城市外，海外战略也成为碧桂园重要的方向。

其在马来西亚总投资达2500亿元的填海项目——森林城市如今已进入关键的推售阶段，这个项目能取得怎样的成绩，将是影响碧桂园海外战略的关键一战。

在碧桂园发布的2015年业绩报告中，记者注意到，森林城市的首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。其中部分得益于集团内部的踊跃购买。

但内部购买力毕竟有限，今年4月，碧桂园便传出让员工立“军令状”，将马来西亚森林项目的销售业绩纳入个人工作考核，未达标的直接淘汰或降级。

虽然会在一定程度上刺激内部购买力，但却不是有效途径。尤其对于部分基层员工来说，如果自身经济实力不到位，客户圈层又没有海外置业的需求，单拼自己的真本事，恐怕结果并不乐观。

克而瑞研究中心研究经理朱一鸣表示，这无疑会给员工带来业绩上的压力，对集团来说是一件可以刺激业绩增长的好事，但万一卖不掉，将会带来集团人员的流失，所以此政策利弊相当。”

另一方面，无论是马来西亚项目，抑或是澳大利亚悉尼项目，碧桂园所推产品主要针对国内买家。对于这种自产自销的模式，部分专家提出质疑。

有业内人士表示，尽管一些房企进军海外市场旗开得胜，但这些项目大多是“返销”给中国人，这种自产自销模式短期效果虽然很好，但不具持续性，如果仅依托中国人的海外置业需求，国内房企的海外业务很难持续发展。出海的房地产企业必须能制造出满足国外消费者需求的产品，同时兼顾国内外市场，才能持久地发展。

“开拓海外市场并不容易，”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民分析称，中国开发商开拓海外市场存在一定障碍，首先是团队海外市场适应性的问题，其次缺乏相关营销渠道，品牌知名度又不高，加上许多国内开发商实际上是在用中国思维做海外房产，所以开拓海外市场比较困难。”

转型调整的战略已然推出，但碧桂园想要重新得到资本市场的认可仍尚需时日。