陈亚菁

实践中如果某个单位作为不动产的唯一权利主体，一般是以独用宗地为单位，将宗地及其上下建造的房屋一并登记记载于同一个登记簿，因此不动产登记簿上通常是由一宗地加多个房屋单元组成，房屋的记载可以按幢为单元，也可以按层、套、间为单元进行登记。相应的，不动产权证书上记载的土地面积是宗地面积，而房屋按幢列出清单分别记载每幢房屋的面积、结构、层数等自然状况。

单位建造房屋与开发商建造房屋的本质区别在于单位建造房屋多是为了自用，而开发商建造房屋多是为了销售。因此单位自建房要对外转让就会带来一系列法律问题：宗地可否分割或可否形成共用宗？面积如何分摊？不动产单元号如何重新编制？是否形成公建配套不动产、其权利归属为谁？单位房抵押采取何种单元模式为妥？等等。下面我们逐一予以分析。

一、宗地分割的法律问题

宗地的大小、用途、容积率、建筑密度等都是根据土地利用总体规划和城乡建设控制性详细规划的要求设定的。当土地使用权受让方建造房屋后有多余房屋能否部分转让给他人呢？如果在土地出让合同中有约定可以按约定，但没有约定则要根据关于宗地转让或分割的相关规定办理。根据国土资发〔2012〕134号《国土资源部关于规范土地登记的意见》，土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。实践中宗地的重新划定或分割都要经当地规划主管部门审核通过予以确认，因此，宗地上即使房屋按幢可以分割，但必须遵循房地一体原则，在宗地可分割或可形成共用宗的前提下才能办理房地产的分割转让登记。近几年各地为鼓励高科技产业发展，常见的用于科研设计等高端生产企业所取得的土地一般采用协议出让方式，其地价相对拍卖、招标等市场方式要低廉得多，对其的受让主体和使用用途、分割转让都有特殊规定，以防止一些企业搞变相开发房地产而扰乱市场秩序。

二、建筑面积和土地面积分摊问题

在宗地可分割或能够形成共用宗的前提下，房屋只要满足唯一编号、有独立使用价值、有固定界限这三个条件，也可随之分割转让，但随之而来的是土地和房屋面积分摊问题。如果是一个厂区内多幢房屋，按幢进行转让，则不涉及建筑面积分摊，仅涉及土地面积分摊，一般按房屋幢建筑面积分摊宗地面积。如果不是按幢转让而是按层或套、间转让，则首先要在同幢中对层或套、间这些单元进行建筑面积分摊，因为一幢中出现多个房屋所有权人，则必然产生公摊面积，这可依据房屋建筑面积测绘分摊规则予以分摊。然后要进行土地面积分摊，按本幢房屋分摊的土地面积再在不同房屋单元之间进行分摊。上述是一次转让的面积分摊问题，还有多次分割多次转让的情况，例如一幢六层房屋，第一次转让第5-6层，即一幢楼形成两个权利人，对他们不同部位的两个单元（5-6层为一个单元，1-4层为一个单元）进行了建筑面积和土地面积分摊，过后原业主又将第4层转让给他人，则第4层要与第1-3层建筑面积进行分摊，第4层分摊到的相应的土地面积也是1-4层中让渡出来的。这种分摊面积的原则是在土地可以分宗或房屋可以分单元转让的情况下还要保证其他不动产受让人的权利稳定性，即房屋部位和房屋、土地面积相对稳定不变。

三、不动产单元号的编制问题

在以宗地为单元建立登记簿后，不动产单元号通过“地-幢-室”的编制方式建立，单位自用房在未分割以前只需按幢登记即可，即其单元号构成是：行政区划+地籍号+地籍子区+宗地特征码+宗地顺序码+房屋特征码+幢码+0000，当按幢转让后，如果宗地进行了分宗，则根据上述编码规则，不动产单元号会因宗地顺序码的变化而发生变化，房屋单元是否要随之进行单元号变更呢？第一种做法是按国土部关于不动产单元设定与代码编制规则的规定，因分宗而导致界址等发生变化要重新编制不动产单元号，则会出现同一幢房屋在不同时期出现了两个不同的单元号，这个编制规定是房随地走理念的结果，也是有其合理性的，实践操作时要注意不动产单元号变化前后的衔接性，即必须在注销原单元号后再按分宗后新的宗地号编制新的幢单元号，其不足之处是同一幢房屋会因为不动产单元号变化而失去历史关联性，因为编制不动产单元号的根本目的是要让不动产特别是地上附着物房屋从建造设计开始到拆除都有始终如一的号码，就如人的身份证号码一样，不能说变就变。这种编制法的不足显而易见，因此产生第二种做法：房屋分割转让而土地则采用共用宗方式。为了防止不动产单元号的变化无常，在宗地一旦出让后收回之前或出让后房屋拆除之前一般不予分宗，即使房屋可以分割转让，也应以共用宗方式完成房屋的分割和土地的共同使用，房屋分割转让后如果宗地上土地使用权人不多而且可以按部位进行各自利用土地的，则可划定各自的土地利用界址点，也就是实现共用宗的共有关系与分别利用土地关系的共存。

四、不动产的权利性质变化情形

不同的权利性质影响着不动产的处分方式。在土地分宗、房屋单元分割的不动产转让情况下，经分割后的不动产转让后各自形成独立宗和独立的房屋单元，权利的性质没有发生变化。而在土地形成共用宗、房屋单元分割的不动产转让情况下，土地使用权从独有转为共有，房屋所有权从独有转为区分所有。在这种情形下，还会形成不同主体共有的公用道路或公建配套房屋，对于公用道路可以不分彼此地共同使用，而公建配套房屋会出现两种情况：一是共用部位面积已经分摊入各个房屋单元，则这些公用部位不会成为单独的单元（如共用的大厅）；二是公建配套房屋独立存在，其面积没有分摊入各个房屋单元，则在房屋分割转让时转让双方应当约定公建配套房屋的权利归属，或共有或任何一方所有，根据约定申请相应的不动产登记。

五、抵押登记的不动产单元模式选择

单位作为抵押人将单位不动产设定抵押时，抵押双方往往根据担保金额来决定抵押部位，如单位不动产是整幢15层，登记簿将整幢房作为房屋单元予以记载，该幢房地产价值为5000万元，现只要担保金额1000万元，单位不愿意将整幢房地产提供抵押担保，只肯就其中3层作为抵押物，而抵押权人也同意这么些抵押物，在双方都同意的情况下，登记机构是否可予办理抵押登记呢？由于抵押权设定后会有两种后果，或者抵押权消失，或者抵押权实现，抵押权消失则抵押物恢复原权利状态，但抵押权实现时就会面临不动产的分割问题，能否分割取决于宗地的分割等上述一系列法律问题，所以在设立抵押登记时就必须要考虑实现抵押权这一可能产生的结果。如果明知宗地不可分割、房屋也不可部分转让时，则抵押权不能按部位设立，应就单位整体不动产设立抵押权，当有余额时再进行余额抵押登记，以便于后续的不动产整体处理及相应的不动产登记。

王春敏/责任编辑