潘世炳

2007年10月1日实行的《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。针对这条规定，有不少人认为应该免费自动续期，也有人认为应该收取高额费用才能续期。近期出现了两种现实操作模式：一是温州一批20年产权住宅用地使用权期满，续期需缴纳30%房价款作为出让金；一是深圳规定1995年9月18日前出让的土地，使用权可免费顺延至国家法定最高年期，不须另签合同或换发房地产证，之后出让土地的续期问题还在协商研究。社会各界对这两种操作方式反响强烈，众说纷纭，莫衷一是。

对于这个问题，我们需要从四个角度分析和思考。

一是如果住宅用地期满免费自动续期的话，会有什么后果呢？首先是对于以前办理了不同年限的住宅用地使用者不公平。70年期和30年期所交纳的出让金差别很大。如果都免费续期的话，对于70年期的土地使用者不公平。其次会影响目前住宅用地的出让。既然可以自动免费续期，那何必要办理那么长的出让年限呢？出让年限一年就够了，每年还可以免费自动续期。法律只规定了最高出让年限，没有规定最低出让年限。再次，出让可能将成为历史，与其每年自动续期，不如采用租赁制对于政府更有利，因此自动续期完全免费是不合适的。

二是住宅用地使用权期满后，交纳一定的出让金续期是可行的。《土地管理法》第五十八条规定：“土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的”，“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权”。那么到底该补交多少出让金呢？理论上应该是按照补办续期手续时经过评估的土地价格，和房产价格没有关系，以房价的30%确定续期的土地出让金是没有依据的。为了便于推广和接受，可以在续期时评估地价的基础上，适当考虑两个方面：一是所交纳的出让金不宜过高，特别是不可超出使用者的承担力。二是自用的住宅和经营用住宅的差别，自用住宅可以低点儿，经营用住宅可以高点儿。实际上，对于一般住宅所对应的土地而言，分摊土地面积是很小的，远没有想象的那么大的经济压力。比如一栋21层总建筑面积25000平方米、建筑占地面积1250平方米（扣除共同共有土地）的建筑物，建筑面积为100平方米的住宅分摊的土地面积为1250/25000*100=5平方米。

三是自动续期必须办理相关手续，否则会给土地使用者带来很多不必要的麻烦。为什么这么说呢？一是原有的土地使用权证书已经过期，需要重新办理一个有新的起始和结束时间的新土地使用权证或不动产证书，否则不便于土地使用者使用土地。二是和土地使用权对应的土地登记卡也需要相应变更，这样才能确保手续的合法性和完整性。三是土地出让多年后，四至关系和周围环境可能会发生变化，需要注明新的四至关系等。当然，办理这些续期手续应该简化形式，坚决杜绝复杂的审批手续。

四是住宅用地自动续期，建议以法定最高年限70年确定新的住宅用地使用年限。如果再确定不同年期，势必会有不同年限的出让金，今后如果再进行政策调整的话，不便操作。所以续期土地年限统一到法定最高年限70年有助于今后统一政策调整。早期出让土地年限有20年、30年，也有70年，这次温州和深圳的续期方式针对的基本都不是法定最高年限的情形，会带来很多争议和麻烦。

当然，住宅用地使用权续期问题由《物权法》约定，到底如何续期应该由全国人大常委会来解释，或授权国务院制定实施细则，任何一个地方政府和主管部门都没有权力自行决定。

王春敏/责任编辑