陈燕

摘 要：在经济活动中，随着职能细分的专业化和比较优势的深度化，写字楼租赁行业出现产权人和物业服务商进一步分离的情况。随着产权和物业服务的分离，为房产税税务筹划提供了有利条件。本文结合房产税相关法规及作者所在企业的实际做法，就写字楼房产税缴纳从3个角度进行税务筹划探讨。

关键词：写字楼租赁 房产税 税务筹划

对于写字楼租赁企业，因写字楼总价值大，无论是按照原值缴纳还是按照租金缴纳房产税，都是一项主要的支出项目。在法律法规允许的情况下，采取合理契约安排，在不增加承租方成本负担的情况下，能够为出租方带来房产税支出的节约，以达到减少税负的目的。根据《房产税暂行条例》规定，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。从规定可以看出，影响房产税纳税额多少主要是3个因素，即房产余值、租金及分别对应的适用税率。具体到写字楼出租企业，通常状态是已出租部分、空置（或待租）部分以及与写字楼一体的地下停车场共存的情况。本文就分3种情况进行房产税纳税筹划分析：

一、已出租部分租金筹划

写字楼租赁，对于承租方而言，需要支付（1）净租金；（2）物业服务费；（3）水电费等。通常净租金加物业费称为综合租金。对于出租方而言，需要按照租金的12%支付房产税，同时需要提供物業服务来保证写字楼的正常运营管理。因此，可以针对租金进行税务筹划。在物业服务由一个独立的纳税主体提供，与业主分属两个不同的纳税主体时，则可以选择承租方与出租方签订房租合同，租金约定为净租金；承租方与物业提供方签订物业服务合同，约定物业服务费。这样，出租方做为从租缴纳房产税的租金就选择了净租金，低于综合租金，合理规避掉物业服务费部分。就承租方而言，签署综合租金合同与分成纯租金合同与物业服务合同，并未增加成本。对于出租方而言，在不影响对承租方服务的前提下，减少了从租部分的房产税。同时，由独立的纳税主体提供物业服务还能发挥专业服务的比较优势，比出租方自己提供物业服务在经济上更为有利。鉴于商业写字楼并无强制性物业收费标准，因此，这种做法在出租方与物业提供方分属两个不同纳税主体，且最终控制方为相同的一方时，还可以通过合理的物业收费转移达到综合房产税负最小的目的。

二、空置部分房产原值筹划

在写字楼出租业务中，不可避免地会存在空置部分（含设备层）。对于空置部分，按照房产税暂行条例规定，应依照房产余值，适用税率1.2%计算缴纳。一个标准的写字楼，一般应包含地上部分、不可分割的地下部分（含不可分割的停车场）、设备层（含设备占用建筑面积）。在写字楼出租税务实践中，空置部分房产税的计算，核心是空值部分房产原值的确定。由于土地使用权、主体结构、公共设备设施等的存在，必然存在着出租部分和空置部分价值的划分问题。实践中，除了买卖等特殊情况外，几乎很少存在能够清晰界定某一特定面积（如一平米，一个单元或者一个整层）价值的情形，因此，要合理地进行价值的分配，将房产原值在已出租部分和空置部分进行合理划分，以达到房产税筹划的目的。一般情况下，写字楼单位面积按照房产余值计算的房产税低于按照租金计算的房产税，在此种情况下，选择空置率低的计算方法对企业有利。一栋独立的写字楼，往往会有总建筑面积、配套设施面积、可用面积（可出租或自用面积）、设备层面积等数据。因此，计算空置率的分母选择建筑面积或者选择可用面积对空置率计算影响不一。基于写字楼单位面积按照房产余值计算的房产税低于按照租金计算的房产税的前提，企业应选择将可用面积做为计算空置率的分母，而不应选择将建筑面积做为空置率的分母。即在出租率100%的情况下，选择可用面积做为分母则空置率为0，选择建筑面积因设备层和配套设施面积的存在，即便100%出租后，也仍然存在空置率。在特殊情况下，如果出现写字楼单位面积按照房产余值计算的房产税高于按照租金计算的房产税的情况，且不属于租金明显偏低要进行调整外，则选择总建筑面积做为计算空置率的分母有利。如笔者公司有一栋独立写字楼建筑面积79892.34平米，可出租面积45944.58平米，独立设备层面积1305.39平米，其他面积为公共区域及不可分割地下停车场。此栋大楼全部用于对外出租。如按照总建筑测算，大楼全部出租的情况下，出租率为45944.58/79892.34*100%=57.5%，空置率则为1-57.5%=42.5%，出租部分需要按照租金缴纳房产税，同时空置部分需要按照房产余值缴纳房产税。如按照可出租面积计算，出租面积为45944.58平米时，出租率为100%，空置率为0，则需要按照租金缴纳房产税，不需要按照房产余值缴纳房产税。在此情况下，选择可租面积做为分母，计算空置率，将公共部分面积及设备层等部分价值平均分配至可租面积，计算的空置部分按房产余值计算的房产税对企业较为有利。

三、地下停车场房产税筹划

对于标准写字楼，一般地下均配备一定面积的地下停车位。写字楼地上部分和地下部分是一个整体，从功能配备、管理维护到价值分摊等都均应视为一个整体，如人为将建筑物价值分割为地下部分和地下部分并不合理。对于写字楼停车场的房产税缴纳，要分不同的情况进行。若停车场根据一定的标准如租赁面积、租金总额等免费分配给租户，且不单独收取其他费用的情况下，停车场房产税按照二中所述，应不单独缴纳，视为写字楼公共部分面积均摊至从租部分和空置部分缴纳。如停车场另行根据一定的标准收取停车费，则要分情况进行处理。如全部按停车时间收费，应视为收取不固定的停车管理费，停车场房产税不单独缴纳。如按照月度标准进行收费，则要分成租金部分和管理费部分，且要在有关合同或者协议中明确注明。租金部分按照租金的12%计算缴纳，明确注明停车管理费且与租金分属不同纳税主体的情况下，停车管理费部分不缴纳；否则，应按照收取的停车费和管理费全额适用12%税率缴纳房产税。在按照租金的12%缴纳房产税的情况下，不可分割的停车场部分则不能简单适应二中所述的并入写字楼公共部分面积均摊至从租部分和空置部分缴纳。而是要将停车场面积算做可出租部分，重新计算出租率和空置率。一般停车场按照租金缴纳的房产税相对于停车场建筑余值计算的房产税要低，因此，是否选择停车场单独计入可出租部分缴纳房产税还需要根据不同的房产余值与租金水平进行测算。较为合理的解决方式是停车场引入单独的管理方，管理方收取单独的停车管理费。停车位租金根据租赁面积等适当标准，并入写字楼租金。这样能够合理规避停车场是否单独计算出租率而产生的房产税缴纳方面的税务风险。如笔者公司的写字楼，总建筑面积79892.34平米，建筑层数35层，地上31层，地下4层；其中地下4层均为停车场，总停车场面积30558.6平米，占总面积的38.24%。在空置率的计算方面，选择了将停车场面积并入公共面积，不单独按照房产余值计算和缴纳。同时，停车场整体出租给单独的物业服务公司提供停车场的运营和管理，业主收取适度的停车场租金，按照租金缴纳房产税。物业公司收取的停车位费用视为综合管理费（含车位租金和净管理费），不缴纳房产税。这样的做法，单就停车场部分有一定的重复纳税问题，但是税务风险较小。可见，停车场房产税的筹划，不同的方式对企业的影响很大。

四、结语

写字楼房产税的缴纳，从房产税规定方面看内容不多，相对简单。但在实际业务中，仍然存在诸如本文所探讨的房产税筹划一样，或多或少存在一些需要思考和选择的地方。不同的选择，对应着不同的税负。有些选择可以在依法合规的情况下，减少企业的税款支出，因此，房产税虽然相对简单，但是企业仍应该结合自身的具体纳税实践，进行合理地税务筹划。

参考文献：

[1]《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）.

[2]《房产税暂行条例》.